土地を貸すか売るか悩んでいます。 - 住宅賃貸 - 専門家プロファイル

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土地を貸すか売るか悩んでいます。

住宅・不動産 住宅賃貸 2012/03/14 16:31

現在周辺環境の良い人気のある地区に住んでいます。最近はマンションラッシュで近くに沢山建ってきています。
我が家は一戸建てですが、隣接する土地でマンション計画があり、うちにも声がかかりました。土地を売って新しくできるマンションの最上階に住みませんかというような内容です。
私は家の1階で小さな店舗を経営しているのですが趣味でしている程度なので他に移ってもできると思うのですが、心配なのはローンがあと30年近くも残っているのと、築30年の家を購入したためリフォームにも結構お金をかけたのでどうしようかと悩んでいます。

売るほうが良いのか?土地を貸して収益を得てローンを支払いながら他に住むほうが良いのか?(ちなみに坪単価は190~200万です)

もし移るなら郊外に住みたいのでその資金も必要なので、なるべく良い条件で、、
と考えております。

どなたか詳しい方回答お願い致します。

補足

2012/03/14 16:31

ご回答ありがとうございました。失礼ながら補足質問させていただきます。
現在不動産屋さんの計画では約50坪の土地に12階建てでワンフロア3戸のワンルームマンションを建設する計画のようです。計画の土地は北側に接道しており、我が家はその裏側の真南に位置しています。不動産屋さんは我が家の隣の小さなビル(立地条件は我が家と同じ)にも声をかけており、オーナーは前向きに考えているとのことです。現在我が家で経営している店舗では年間500万円程度の売り上げがあります。
実際、このような場合、常識的に考えてどの範囲まで不動産屋さんには保障してもらえるものなんでしょうか。
本当のところは建設するマンションの収益計画などがわからないと難しいとは思いますが、私たちもこのような状況は初めてで戸惑っています。計画図を見る限りでは、確かに南側の土地(我が家+隣のビル)が無いと最近建設されている他のマンションと比べて見劣りするような気はします。

deisy001さん ( 大阪府 / 女性 / 37歳 )

回答:3件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

- good

土地売却

2012/03/15 15:51 詳細リンク
(3.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、詳しい条件等が把握できないと何とも言えませんが、まずはご自身がとこにどういう形で住まいたいかということを優先すべきかと思います。

損得勘定だけで進めることも必要ですが、今後をどう考えるかによるでしょう。

3月30日に大阪で相談会を予定しておりますので、宜しければご参加ください。
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以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
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評価・お礼

deisy001さん

2012/03/16 11:03

ご回答ありがとうございました。
損得勘定だけではないんです。
もし移転するのであれば費用もかかるし、新店舗の工事費もかかるので
損してまで売りたくはないということです。
NET販売での収益もありますので、この場所でなければどうしてもだめという事ではなく
移転するには大変な労力とお金がかかりますから。。。そういうことです。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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藤原 鉄平

藤原 鉄平
不動産コンサルタント

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土地を貸すかもしくは売却するかの件につきまして

2012/03/14 18:02 詳細リンク
(5.0)

初めまして。不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。

ご自宅(土地と建物)に関する詳細の状況がわかりかねますので、あくまで参考として回答をさせていただければと存じます。

【ご質問の件につきまして】

>売るほうが良いのか?

ご自宅(土地と建物)を売却することによって、現在組まれているローンが完済でき、その上、今後、郊外に住むための自己資金が確保・捻出されるのであれば、ご自宅を売却しても良いかと存じます。

>土地を貸して収益を得てローンを支払いながら他に住むほうが良いのか?

ご自宅の詳細がわかりませんので、断定はいたしかねますが…

現在のご自宅は、土地と建物に、抵当権(※借入金を担保とするためのもの)が共同担保として、ついているはずです。

もし、このような状態を前提とするのであれば、抵当権(※担保)が付いたまま、建物を取り壊し、土地だけを貸すことは、残念ながら、現実的には無理でございます。(※そのようなことをすれば、金融機関から訴訟を受けることになるでしょう。)

また、ご質問の内容からしまして、30年というローンは、恐らくは、住宅ローンであると推測されます。

この点、住宅ローンは、やむを得ない事情を除きまして、第三者に対して賃貸を行うことは、ローン契約書上、約定違反となります。

したがって、土地(※建物を含めます)を貸すことは、事実上、できないものと考えられます。

【私の考え】

築30年の家でありましても、新築マンションに負けずとも劣らない物件であるかと、私は考えます。(※私の主観的な観点で申し上げれば、どちらかというと、古い家の方が好きです。)

不動産の売却・購入にあたっては、適切な資金計画が必要になります。

もし具体的な売却を検討されているのでありましたら、ご自宅の買取金額が明確に提示された段階で、くれぐれも慎重に手続きを進めていただければと思います。

詳細がわかりませんでしたので、概略的な回答になってしまいました。

回答になりましたでしょうか?ご家族で十分なお話し合いをしてくださいね。

不動産コンサルタント藤原鉄平

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住宅ローン

評価・お礼

deisy001さん

2012/03/15 14:02

遅くなって申し訳ありません。評価の欄に気付きませんでした。
昨日はお返事いただきありがとうございました。そうですね、勝手に貸すと銀行に怒られますよね。
売るとしても一戸建ての物件が殆どない地域なので一度売ってしまうと取り返しがつかないのでやはり慎重に考えなければなりませんね。
今はお店と駐車スペースと住まいを一緒に使えているのでローンを抱えていてもお得感はあります。
なのでホントに良い条件でなければ売らないほうが良いかもです。

補足質問は昨夜主人がお聞きしたいことをあげました。もしお時間ありましたらご回答お願い致します。

藤原 鉄平

藤原 鉄平

2012/03/15 15:53

ご評価いただき、ありがとうございました。

補足内容を踏まえて、改めて回答させていただきます。

>最近建設されている他のマンションと比べて見劣りするような気はします。

ご質問者様のおっしゃる通りです。ワンルームマンションですので、基本は、規模や外観は問わないのかもしれませんが、そうであったとしても、地積としては、少ない部類に入るかと存じます。

恐らく、そのような理由のために、不動産屋(デベロッパー)さんとしては、ご自宅を買取したいのかと考えます。

>常識的に考えてどの範囲まで不動産屋さんには保障してもらえるものなんでしょうか。

残念ながら、ワンルームマンション分譲会社では、保障を行ったうえでの土地買取を行うことはないでしょう。

恐らく、提示される土地の買取金額は、時価相当額に比べ、かなり低くなるかと推測されます。

デベロッパーの詳細がわかりませんので、何とも言えませんが…

時価から2割~3割程度、減価された金額が買取金額になるのではないかと思います。

土地を併合すること(※いわゆる地上げ)によって、土地の効用(※価格)は、上がるのが一般的な考えではありますが…

あいにく、土地の値下がりが続いている情勢では、デベロッパーは価格下落リスクを背負いたくないのが実情でございます。

もし、このような情勢で、時価相当額に近い金額を提示するデベロッパーでしたら、かなり強気の不動産会社であると思われます。

>現在我が家で経営している店舗では年間500万円程度の売り上げがあります。

趣味程度であったとしても、これだけの売上があるのは、大変素晴らしいことです。

これだけの売上があるのでしたら、手放したら、もったいなく、逆に、手放すべきではないと私は考えます。

現在の店舗は、立地によって恩恵を受けている…とも考えられます。

店舗(業種)や販売形態がどのようなものかわかりかねますが、近隣にマンションができることによって、逆に売上増が見込まれることも想定されるかと思います。よって、売却に関しては、慎重にお考えいただきたく存じます。

コメント文字数の制限上、これ以上書けませんが…

売却のみならず、郊外移転後の売上事業計画を策定された上で、無理のない売却をお考えいただければと存じます。

回答になりましたでしょうか?

こちらこそ、ありがとうございました。

中石 輝

中石 輝
不動産業

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立退きの際の買取金額の内訳と等価交換事業のマイナス点

2012/03/22 16:18 詳細リンク

マンションを建築するために、計画地周辺の土地をマンションデベロッパーが買い取る行為は、イメージは悪いでしょうが「地上げ」と呼ばれる行為で、売る側と買う側の折り合いが付くかどうかの問題です。
(バブル時等には、立ち退きのために違法行為も頻繁に行われていたようですので、「地上げ」のイメージが悪いのでしょう。)

マンションデベロッパー側が、‘deisy001’さんの土地を含めて物件プランを入れなおした時に、どの程度事業規模が大きくなり、それによってデベロッパー側の利益額がどの程度増加するのかによって、先方が提示できる金額も変わってくると思いますので、ご質問の内容だけでは金額的なことはハッキリと言えません。

ただし、‘deisy001’さんが買取金額として提示される金額としては、

・ご自身が妥当だと思われる土地坪単価を乗じた土地代相当額
・建物残存価値とリフォーム費用の残債額
・今後、別の場所へ店舗を移転される際の移転費用
・移転後、経営が軌道に乗るまでの間の営業補償

上記のような内容を合計した金額を請求することが一般的かとは思います。

デベロッパー側がその金額を出せるかどうか、出せなかった場合、‘deisy001’さんがどこの金額までであれば折り合いを付けられるか、の問題かとは思います。


なお、「マンションの最上階に住む」という話も出ているようですが、これはあまりお勧め致しません。
一般的に「等価交換事業」と呼ばれる方法ですが、最上階ワンフロアが元地主さんの住まいで、その下がワンルーム賃貸というマンションが多くありますが、かなり高い割合で最上階だけ売りに出された、なんて状況になっています。

マンションでの生活とは共同生活です。一般のファミリーの方と、ワンルーム居住の単身層、学生層では、生活の仕方等が全く異なります。元地主の方が、そのマンションでの生活が嫌になって売り出しをする、となるのですが、そのような物件は中古マンションとしても特殊な物件となるので、なかなか売れません。
管理費・修繕積立金も異常に高くなる場合が多いです。

以上、多少なりともご参考になれば幸です。


株式会社リード
中石 輝

補足

「仲介手数料定額制」リードのホームページ http://www.lead-yokohama.co.jp/
一律525,000円の仲介手数料「不動産売却エージェント」ホームページ http://www.fudousanbaikyaku.jp/
ブログ 「不動産仲介手数料定額制」普及への挑戦 http://ameblo.jp/lead-yokohama/

中古マンション
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