土地を貸すかもしくは売却するかの件につきまして - 専門家回答 - 専門家プロファイル

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藤原 鉄平

藤原 鉄平
不動産コンサルタント

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土地を貸すかもしくは売却するかの件につきまして

2012/03/14 18:02
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初めまして。不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。

ご自宅(土地と建物)に関する詳細の状況がわかりかねますので、あくまで参考として回答をさせていただければと存じます。

【ご質問の件につきまして】

>売るほうが良いのか?

ご自宅(土地と建物)を売却することによって、現在組まれているローンが完済でき、その上、今後、郊外に住むための自己資金が確保・捻出されるのであれば、ご自宅を売却しても良いかと存じます。

>土地を貸して収益を得てローンを支払いながら他に住むほうが良いのか?

ご自宅の詳細がわかりませんので、断定はいたしかねますが…

現在のご自宅は、土地と建物に、抵当権(※借入金を担保とするためのもの)が共同担保として、ついているはずです。

もし、このような状態を前提とするのであれば、抵当権(※担保)が付いたまま、建物を取り壊し、土地だけを貸すことは、残念ながら、現実的には無理でございます。(※そのようなことをすれば、金融機関から訴訟を受けることになるでしょう。)

また、ご質問の内容からしまして、30年というローンは、恐らくは、住宅ローンであると推測されます。

この点、住宅ローンは、やむを得ない事情を除きまして、第三者に対して賃貸を行うことは、ローン契約書上、約定違反となります。

したがって、土地(※建物を含めます)を貸すことは、事実上、できないものと考えられます。

【私の考え】

築30年の家でありましても、新築マンションに負けずとも劣らない物件であるかと、私は考えます。(※私の主観的な観点で申し上げれば、どちらかというと、古い家の方が好きです。)

不動産の売却・購入にあたっては、適切な資金計画が必要になります。

もし具体的な売却を検討されているのでありましたら、ご自宅の買取金額が明確に提示された段階で、くれぐれも慎重に手続きを進めていただければと思います。

詳細がわかりませんでしたので、概略的な回答になってしまいました。

回答になりましたでしょうか?ご家族で十分なお話し合いをしてくださいね。

不動産コンサルタント藤原鉄平

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評価・お礼

deisy001 さん

2012/03/15 14:02

遅くなって申し訳ありません。評価の欄に気付きませんでした。
昨日はお返事いただきありがとうございました。そうですね、勝手に貸すと銀行に怒られますよね。
売るとしても一戸建ての物件が殆どない地域なので一度売ってしまうと取り返しがつかないのでやはり慎重に考えなければなりませんね。
今はお店と駐車スペースと住まいを一緒に使えているのでローンを抱えていてもお得感はあります。
なのでホントに良い条件でなければ売らないほうが良いかもです。

補足質問は昨夜主人がお聞きしたいことをあげました。もしお時間ありましたらご回答お願い致します。

藤原 鉄平

藤原 鉄平

2012/03/15 15:53

ご評価いただき、ありがとうございました。

補足内容を踏まえて、改めて回答させていただきます。

>最近建設されている他のマンションと比べて見劣りするような気はします。

ご質問者様のおっしゃる通りです。ワンルームマンションですので、基本は、規模や外観は問わないのかもしれませんが、そうであったとしても、地積としては、少ない部類に入るかと存じます。

恐らく、そのような理由のために、不動産屋(デベロッパー)さんとしては、ご自宅を買取したいのかと考えます。

>常識的に考えてどの範囲まで不動産屋さんには保障してもらえるものなんでしょうか。

残念ながら、ワンルームマンション分譲会社では、保障を行ったうえでの土地買取を行うことはないでしょう。

恐らく、提示される土地の買取金額は、時価相当額に比べ、かなり低くなるかと推測されます。

デベロッパーの詳細がわかりませんので、何とも言えませんが…

時価から2割~3割程度、減価された金額が買取金額になるのではないかと思います。

土地を併合すること(※いわゆる地上げ)によって、土地の効用(※価格)は、上がるのが一般的な考えではありますが…

あいにく、土地の値下がりが続いている情勢では、デベロッパーは価格下落リスクを背負いたくないのが実情でございます。

もし、このような情勢で、時価相当額に近い金額を提示するデベロッパーでしたら、かなり強気の不動産会社であると思われます。

>現在我が家で経営している店舗では年間500万円程度の売り上げがあります。

趣味程度であったとしても、これだけの売上があるのは、大変素晴らしいことです。

これだけの売上があるのでしたら、手放したら、もったいなく、逆に、手放すべきではないと私は考えます。

現在の店舗は、立地によって恩恵を受けている…とも考えられます。

店舗(業種)や販売形態がどのようなものかわかりかねますが、近隣にマンションができることによって、逆に売上増が見込まれることも想定されるかと思います。よって、売却に関しては、慎重にお考えいただきたく存じます。

コメント文字数の制限上、これ以上書けませんが…

売却のみならず、郊外移転後の売上事業計画を策定された上で、無理のない売却をお考えいただければと存じます。

回答になりましたでしょうか?

こちらこそ、ありがとうございました。

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この回答の相談

土地を貸すか売るか悩んでいます。

住宅・不動産 住宅賃貸 2012/03/14 16:31

現在周辺環境の良い人気のある地区に住んでいます。最近はマンションラッシュで近くに沢山建ってきています。
我が家は一戸建てですが、隣接する土地でマンション計画があり、うちにも声がかかり… [続きを読む]

deisy001さん (大阪府/37歳/女性)

このQ&Aの回答

土地売却 寺岡 孝(建築プロデューサー) 2012/03/15 15:51

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