住宅ローンの選定について - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

住宅ローンの選定について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2012/01/18 14:39

はじめまして。

現在、以下の内容からペアローンを考えており、
どの金融機関の、どのローン(変動、ハーフなど)にしたら良いのか迷っています。

都内新築マンションを契約し、購入する事になったのですが、不動産会社提携の銀行で諸問題ありまして(当初主人の収入のみでのローン組で申請していたためと思われます)減額借り入れになってしまい、自己でその他金融機関の住宅ローンを現在申込みしており、仮審査(済)・本審査をしております。

その中で、主人は低金利の現在、金利の低い変動型で全額申込み、繰上げ返済、状況によっては組み替えをすれば良いと言っているのですが、私としては色々な記事を拝見している中、フラット35sとのハーフもいいのではないかと思っています。

また、頭金の用意が少ない為、事務手終料、保証料などの諸費用がが少なく済む銀行を考えています。保証料がゼロと思えば、手数料が物件の2.1であったり、手数料、保証料が少ないと思えば、金利が高かったりと何を主に選んだらよいのか分からなくなってきました。

少ない知識での質問で申し訳ないのですが、アドバイスいただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

----------------------
物件価格:6690万円
主人:36歳 年収:1060万円
妻:35歳 年収:430万円
ローン形態:ペアローン予定(変動・フラット35s、●年固定型など迷っています)
返済年数:35年
月の返済額:20万円前後(ボーナス10~20%:6/12月可能)
頭金(諸経費含む):500万円
引渡し(ローン実行時期):2012/5/末

その他情報の不足があれば、言ってください。
よろしくお願いいたします。

Rara0812さん ( 東京都 / 女性 / 35歳 )

回答:4件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

2 good

住宅ローンの選定について

2012/01/18 17:59 詳細リンク
(2.0)

Rara0812さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『現在、以下の内容からペアローンを考えており、
どの金融機関の、どのローンにしたら良いのか迷っています。』
につきまして、

住宅ローンを組む場合、
ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、
早期完済を目指すことになりますので、

ローン金利も低くて済む、
変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、
返済の途中からローン金利が上がってしまい、
毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

尚、この場合とは逆に、
繰り上げ返済につきましては、
3年程度に一回ということでしたら、
早期完済という訳には行きませんので、

多少ローン金利が上がってしまっても、
長期固定金利で組むことで、
返済の途中からローン金利が上がってしまう心配がありませんので、
将来のマネープランをたてやすくなります。

尚、Rara0812さんの場合、

繰り上げ返済をどの程度の間隔で行う予定なのか、

また、フラット35sで住宅ローンを組んだ場合と、
変動金利で住宅ローンを組んだ場合の毎月の返済額が、
どの程度の差があるのか、

更に、手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合なども考慮したうえで、
・変動金利だけで住宅ローンを組むのか、
・フラット35sだけで住宅ローン組むのか、
・ミックス型で組むのか、
を決定することになります。

住宅ローンを組むに当たっては、
将来予定しているライフイベントや、
それにかかる費用などのことも十分に考慮したうえで、

返済していくのに無理のない、
住宅ローンを組むようにしていってください。

尚、多少費用がかかってしまいますが、
Rara0812さんがご希望いただければ、
具体的な金融機関名を含め、
住宅ローンの最適な組み方につきまして、
より具体的なアドバイスも可能となりますので、
ご興味などありましたら、
当社HPもご参照ください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

相談
住宅
住宅ローン
ローン
返済

評価・お礼

Rara0812さん

2012/01/20 15:29

早速のご丁寧なご回答ありがとうございます。
とても参考になりました。

おっしゃるように今は繰り上げ返済手数料ゼロの金融機関も多いので、出来るだけ繰り上げ返済出来るように考えていますが、とは言え、35年返済計画のローンが15年になるようなことはざっと想定しても不可能に近いので(手持ちの貯金も必要と思うので)一度キャッシュフロー表を作成してみたいと思います。

渡辺 行雄

2012/01/20 17:28

Rara0812さんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもマネーに関することで、
分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

ご相談をされたお客様が安心して生活できるマネープランをご提供

マイホームの購入資金対策、お子様の教育資金対策、ご夫婦で安心して老後を過ごすための老後資金対策など、人生には幾つものライフイベントというお金に関するハードルがあります。そんなハードルをクリアしていただくためのマネープランをご提供します。

渡辺 行雄が提供する商品・サービス

電話相談

『下流老人』にならないために今から始める老後対策

お金に関する不安のない、ゆとりある老後を迎えるために

電話相談

借り換えを検討している方限定!住宅ローンの選び方(提案書付)

あなたにとって最適な住宅ローン借り換えにつきましてアドバイスします(提案書&キャッシュフロー表付)

質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...

※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。
寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

2 good

住宅ローン選択

2012/01/18 18:04 詳細リンク
(2.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、まず、基本的なことですが、新築マンション購入の場合、ローン特約による解約に該当するケースは提携ローン利用のみを対象としている場合があります。
提携以外でのローン利用の場合には、万一、審査等不可の場合には自己責任になりますので売主にはよくご確認くださればと思います。

で、ローンの商品は3000近くもあり選択は大変ですね。

例えば、お二人の勤務先によっても金利優遇の数値も異なる場合があります。

以前、お手伝いさせて頂いたお客様では、勤務先等が考慮され、保証料なし、優遇金利は通年1.6%の優遇という好条件でOKになった場合もあります。

こうした事情から、詳しい条件を確認してご提案という方がいいかもしれません。

ちなみに、銀行関係は借入金利に0・2%上乗せすることで保証料の一括払いと変えることができます。
また、フラットは事務手数料も高く、団信も任意ですからかえって割高になる場合もあります。

各金融機関は好条件の属性の方には、色々と優遇措置をしてローン案件の獲得を行っておりますのでよく選別されることです。

くわしい住宅ローンのご相談はこちら
http://profile.allabout.co.jp/s/s-3082/

住宅ローンと保険のご相談はこちら
http://profile.allabout.co.jp/s/s-3327/

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

アネシスプランニング
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/

自分でできるマンション内覧 事前相談会
詳しくはこちら ⇒ http://profile.allabout.co.jp/s/s-2987/

相談
新築マンション
マンション購入
住宅ローン
審査

評価・お礼

Rara0812さん

2012/01/20 15:32

早速のご丁寧なご回答ありがとうございます。
参考になりました。

現在、多数銀行に本審査お願いしているところなので、結果を見て、キャッシュフローを一度作り、どこの銀行がベストか考えて見たいと思います。ありがとうございました。

寺岡 孝

2012/01/21 01:01

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

人生の三大出費には、住宅ローン、教育費、老後資金の3つといわれています。
例えば、ローンの繰上げ返済をがんばったために、老後資金がなくなってしまったということも考えられます。

ですから、ローンの商品選択のみならず、他の資金の調達方法も検討しておく必要があります。
ご自身のライフプランと併せてローンをどう返済して、完済し、老後資金を用意していくかが今後のポイントかと思われます。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

「納得」と「安心」の住まいづくりを中立的立場でサポートします

生涯に一度とも言える住宅建築や不動産購入の場では「失敗したらどうしよう」と不安に思う方が多いものです。お客様が「夢」を安心して実現できるよう、業界での25年の経験を活かし、「納得」と「安心」の住まいづくりを中立的立場でサポートしてまいります。

寺岡 孝が提供する商品・サービス

対面相談

建売一戸建や建築条件付き土地の売買契約に関する個別相談

建売住宅や建築条件付の土地の契約などのお悩みを個別に解決します!

対面相談

新築、中古マンションの売買契約に関する個別相談

新築、中古マンションの契約などのお悩みを個別に解決します!

松永 文夫

松永 文夫
ファイナンシャルプランナー

2 good

住宅ローンの選定について

2012/01/18 22:15 詳細リンク
(3.0)

Rara0812さん、こんにちは。
FPコンサルティングオフィスの松永です。

住宅ローンの金利については、返済に余裕があり金利が上昇しても十分に対応可能であれば、変動金利を選択しても良いでしょう。
しかし、そうでない場合は固定金利の方が安全です。

確かに変動金利のほうが魅力的ですが、金利が上昇したときのリスクを吸収できるか否か検討してみてください。
金利リスクは侮りがたいものです。
もし余裕がさほど無いかなと思われたら、変動金利は一部だけに留めておかれてはどうでしょうか。

私は、住宅ローンを借りるときにはキャッシュフロー表(毎年の収支と貯蓄残高を平均余命までシミュレーションするもの)を作成してみることをお勧めしています。
これにより、上記の返済余力も見えてきます。

銀行の選択もお悩みのようですが、ご指摘の通り、保証料、事務手数料など銀行によって手数料の取り方が異なります。
また、団体信用生命保険料も金利に含まれている場合と、そうでない場合とがあります。因みにフラット35を利用する場合は、金利には含まれていません。
こうした手数料と金利とをトータルに比較して最も有利な銀行を選択してください。

最後に、諸費用も忘れずに考慮してください。
当初費用として、上記ローン関係の費用の他に、税金(不動産取得税、登録免許税、印紙税)、司法書士手数料、火災保険料、引越し費用等がかかります。
また、保有期間中も税金(固定資産税、都市計画税)、管理費・修繕積立金等がかかります。

以上、参考にしていただけましたら幸いです。


FPコンサルティングオフィス 代表 松永 文夫
http://www.fp-consul.jp/

不動産
生命保険
税金
住宅ローン
フラット35

評価・お礼

Rara0812さん

2012/01/20 15:51

ご丁寧なご回答ありがとうございました。トータル支払金額の想定したいと思います。

おっしゃるように今は繰り上げ返済手数料ゼロの金融機関も多いので、出来るだけ繰り上げ返済出来るように考えていますが、35年返済計画のローンが15年になるようなことはざっと想定しても不可能に近く(手持ちの貯金も必要ですよね)一度キャッシュフロー表を作成したいと思います。

下村 啓介

下村 啓介
ファイナンシャルプランナー

1 good

住宅ローンの選定についてのご回答 【FP Office Tomorrow】

2012/01/20 12:19 詳細リンク
(3.0)

はじめまして、Rara0812様

FP Office Tomorrow代表、ファイナンシャルプランナーの下村と申します。

少しポイントを絞ってご回答・ご解説させて頂きます。

1.変動かMIXローンか

MIXの良い所は、一部固定のため金利上昇時にリスクを軽減できる事と将来繰上げ返済される時に、その時の情勢から返済したい方を選択できる事です。
一方、変動金利の良い所は、現在の金利情勢では当初の返済金額が低く、低金利が続いた場合返済総額が少なくてすむ事です。

どちらが良いかはご契約者が将来の金利上昇リスクにどこまで耐えれるかによって異なりますので、3に記載させている通り、キャッシュフロー表を作成する事をお奨めします。

変動金利をご選択の場合は、返済金額が安くすむ分、期間を35年→30年にするか、元金均等返済方式を検討する事をお奨めします。借入金額が大きく金利上昇リスクも大きいので、元金の返済を少しでも早くして金利上昇時のリスクを軽減した方がよいです。

2.何が得か

借入金以外に支払うものとしては、利息、保証料、手数料、団体信用生命保険などがありえます。ですので、断片的に比較するのではなく、その合計をもってしっかりと比較してみてはいかがでしょうか?


3.具体的な検討

1番大切な事は返済していける事です。そして次に大切な事はお得に借りることです。
それらを考えるためには、将来のライフプランのもとキャッシュフロー表を作成しながら、銀行の選定、借入プランを行う事が一番近道かと思います。

少し値段はかかるかもしれませんが、プロに住宅ローンのみでなく、キャッシュフロー表の作成も含めてご相談してはいかがでしょうか?


ご参考までに、↓のところでネット銀行の試算などがとれます。
http://www.zubat.net/home-loan/promo/landing/borrowing/?ID=cseaw0012z7

個人的には、住信SBIなどは金利も低く8大疾病保障もついておりお奨めしております。

2/5、6に仕事で東京に参りますが、5日、時間と場所によってはお時間がとれるかもしれませんので、ご必要あらばおっしゃって下さい。

以上、Rara0812様のより良い未来(明日)を祈願しております。

FP Office Tomorrow 代表 下村 啓介
http://www.fp-tomorrow.com/

ファイナンシャルプランナー
住宅
住宅ローン
ライフプラン
キャッシュフロー

評価・お礼

Rara0812さん

2012/01/20 15:53

とても簡潔でわかりやすいご説明ありがとうございました。
一度、キャッシュフローを作成してみた方が良さそうですね。

ローン審査通った銀行の中で、どのローンが適切かもう一度検討してみたいと思います。
ありがとうございました。

下村 啓介

下村 啓介

2012/01/20 23:53

Rara0812様

少しでもお役にたてたようでよかったです。

他の方も推奨している通り、キャッシュフロー表は是非お奨めします。

審査が通った銀行の中で、金利種別(変動、固定、MIX)、返済方法(元金均等、元利均等)、返済期間を将来の金利シミュレーショなどを行いながら、加えて保証料、団体信用生命保険が金利に込みか否か銀行手数料などを加味して、最適な選択をして下さいね。

あと、団体信用生命保険をつけてローンをくんだ場合、万一の際に住宅ローンの残債がなくなるため、死亡リスクがなくなります。一方、傷病時も住宅ローンの返済は必要なので、傷病リスクが高まります。

ですので、死亡保障と医療保障のバランスを組み替えた方が良いことがございます。

大阪からRara0812様のお幸せを心からお祈り申しあげます。

FP Office Tomorrow 下村 啓介
http://www.fp-tomorrow.com/

(現在のポイント:2pt このQ&Aは、役に立った!

このQ&Aに類似したQ&A

住宅ローンに落ちました。今後が不安です。 sweetpandaさん  2012-09-09 11:38 回答1件
ローン条項をつけてもらいたい でゅーくさん  2010-07-04 22:32 回答3件
住宅ローンについて。 k2k2さん  2012-06-06 01:16 回答1件
住宅ローンの選択(変動 vs. ミックス)で悩んでいます ロロ・トマシさん  2011-06-26 22:01 回答2件
住宅ローンについて accoaccoさん  2010-07-21 00:39 回答7件
専門家に質問する

タイトル必須

(全角30文字)

質問内容必須

(全角1000文字)

カテゴリ必須

ご注意ください

[1]この内容はサイト上に公開されます。

  • ご質問の内容は、回答がついた時点でサイト上に公開されます。
  • 個人や企業を特定できる情報や、他人の権利を侵害するような情報は記載しないでください。

[2]質問には回答がつかないことがあります。

  • 質問の内容や専門家の状況により、回答に時間がかかる場合があります。
気になるキーワードを入力して、必要な情報を検索してください。

表示中のコンテンツに関連する専門家サービスランキング

電話相談

借り換えを検討している方限定!住宅ローンの選び方(提案書付)

あなたにとって最適な住宅ローン借り換えにつきましてアドバイスします(提案書&キャッシュフロー表付)

渡辺 行雄

株式会社リアルビジョン

渡辺 行雄

(ファイナンシャルプランナー)

その他サービス

鹿児島市住宅ローン借換え相談

住宅ローンの借換えの絶好のチャンスです。

宮里 恵

M・Mプランニング

宮里 恵

(ファイナンシャルプランナー)

電話相談

初めて住宅を購入する方の住宅ローン相談(提案書&CF付)

初めて住宅を購入する方に、後から後悔しない住宅ローンの組み方をアドバイスします。

渡辺 行雄

株式会社リアルビジョン

渡辺 行雄

(ファイナンシャルプランナー)

対面相談 住宅ローン相談
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)