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ローン条項をつけてもらいたい

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/07/04 22:32

このたび新築マンション(価格 3400万円)を希望しております。
マンションの大手販売代理店D社に提携銀行への住宅ローンの申込をしましたが4行全て落とされました。
理由は消費者金融の利用履歴があるためと思われます。
自分の信用情報を照会したところ3社の利用記録がありました。

販売代理店からはこれ以上銀行に申請しても無駄、購入したければ価格分の現金を用意するか自分でローンを組んでくれるところを探してくださいと言われました。

悔しいので自分でネットで探した某モーゲージバンクS社のフラット35の申込をしたところ借入金額3000万円、35年返済で事前審査が通りました。

そのことを販売代理店に伝えると「そこ(S社)はうちとは提携していないのでローン条項はつけられない」と言われてしまいました。

それを今度はモーゲージバンクの担当者へ話したところ「本審査はマンション契約がなされてからになる。 本審査で落とされる可能性がないわけではないのでローン条項はつけてもらったほうがよい。 普通は提携していなくてもローンでの購入なのだからローン条項はつけてもいいはず。」との返事でした。

折角ローンの目処がついたと喜んでいたのですが、また深刻な問題を抱えてしまい悩んでいます。

質問は
1.通常は新築マンションの購入で販売代理店と提携している金融機関以外のローンで購入する場合、この大手代理店D社のようにローン条項はつけてもらえないものなのでしょうか?

2.フラット35の本審査は住宅金融支援機構が行うものと思いますが事前審査を通過しても本審査で落とされる可能性は私のプロフィールからみてありえますでしょうか?

年齢:42才 (男、独身、扶養家族なし)
職業:会社員(契約社員)
勤務年数:9年2か月
年収(税込):433万円 (2009年)
個人信用情報:今年5月までに消費者金融利用履歴あり。 今年5月に全て解約。
過去に延滞なし。
クレジットカード:過去に数枚契約していたが2枚だけを残し全て解 約。 過去に延滞なし。 支払いは2枚とも「一回払い」。
現在他のローンや借金は一切なし。
頭金:600万円

恐れ入りますがよろしくお願いします。

でゅーくさん ( 東京都 / 男性 / 42歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

通常はローン条項をつけます。

2010/07/04 23:36 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

1.については、不動産の売買契約において、
通常、どんな住宅ローン(提携、非提携、斡旋有、斡旋無にかかわらず)を
使用したとしてもローン条項を付けて契約をします。

法律的な拘束ではありませんが、行政も住宅ローンを使用する場合は、
必ずローン条項をつけるように不動産業者に指導をしております。
今回、提携外の住宅ローンだからローン条項をつけないというのは
単なる言い訳で、住宅ローンが付く可能性がないので
代理店の方で断っているように思われます。


2.については、フラット35の事前審査で承認されても、
住宅支援機構の本審査において否認されるケースはあります。

住宅ローン等の審査において、日本の金融機関が参照する
個人信用情報機関は、下記の3機関です。

全国銀行個人信用情報センター(略称:KSC)
株式会社シー・アイ・シー(略称:CIC)
株式会社日本信用情報機構(略称:JICC)

フラット35の事前審査において、SBIモーゲージに関しては、
上記3機関をすべて参照して事前審査を行いますが、
ノンバンク系の受付機関は、KSCを参照しません。
KSCで問題がある場合には、
事前審査OK、本審査NGということがあります。



今回、大手代理店の提携住宅ローンを否認された理由が、
・個人信用情報(個信)の問題
・借入金額の問題
のどちらなのかを代理店に確認してください。

個信の問題であれば、フラット35の本審査でだめな
可能性が高いと思われます。

個信の問題ではなく、借入金額が年収に見合わない等の
理由で融資が否認されたのであれば、自己資金を増やす、
返済比率、審査金利等で有利な金融機関を探す等の
方法があります。


お聞きしているプロフィールでは、
個信で大きく影響があるものはないように思われます。
しかし、販売代理店の対応を見ていると、
何か個信に問題があるように思われます。

仮に、上記3社全ての個人信用情報を参照した上で、
問題がなければ、販売代理店にその記録を見せて、
どうしてローンが通らないのかを確認してください。

参考までに、
りそな銀行では不動産売買契約をしていなくても、
フラット35の本審査を行ってくれます。
フラット35の本審査の承認を得て
代理店を説得してみてはいかがでしょうか?

少しでもお役に立てれば幸いです。

契約
不動産売買
審査
住宅ローン
フラット35

評価・お礼

でゅーくさん

真山様、山中様、向井様

ご丁寧な回答ありがとうございます。
文字数のエラーでうまく評価コメントが送信できませんので分けて経緯をお伝えいたします。

まず真山様からのご回答で通常は提携の有無を問わずローン条項をつけられる、つけるように行政が指導している、ということでとても勇気づけられました。
そして次回販売代理店D社に行ったさいにはこのことを伝えて是が非でもローン条項をつけるように主張するつもり、でした。 (次の評価コメントへ)

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

正しい知識で安心して人生最大のワクワクを楽しんでもらいたい!

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住宅ローンに対するトラブル(ローン条項付き契約)

2010/07/05 11:41 詳細リンク
(5.0)

経緯を聞くと大手販売代理店がでゅーく様のローンで4連敗した為、信用力に懸念を持っているのが原因と思われます。ローン条項を付けるのが定石ですので、担当者とのコミュニケーションが上手く取れていない様に思われます。


このままですと、話が進まないかと思いますので2つの方法を試される事をお勧めします。


1.モーゲージバンクS社とこの販売会社D社の担当社ででゅーく様のローンの通る確度に関して電話(情報交換)をしてもらう。(通常銀行等は借入候補者の情報を外部に流さないですが、事前に事情を説明して、「ローンが通る可能性が非常に高いという事を認識してもらう様に話をしてください」とモーゲージバンクS社に伝えられたら良いと思います。)


(個人情報の提供を許可するという旨を伝える事になります。)


2.1.の対応等をしてもそれでも頑なにローン条項を拒否する様であれば、担当者を飛ばして上司に連絡をされたら如何でしょうか?担当者はローン条項で潰れる可能性のある案件を進めたくないので、その様な対応をされている可能性もあります。


担当者には嫌われますが、単なる個人的な見解で対応されるのも困りますので致し方無い所かと思います。


個人属性と購入物件のバランスで考えますと若干物件価格が高いのは事実かと思います。消費者金融の利用に関しては返済済みという事であればそのギリギリの人を落とす理由とされたかとは思いますが、ローン自体が全く組めないという事では無いと思いますので、金額を落としたプランも検討されるのも良いかもしれません。

補足

不動産投資のブログです。
http://blog.minato-am.com/

コミュニケーション
個人情報
住宅ローン

評価・お礼

でゅーくさん

前回D社側は不動産取引に関してしろうとの私に「弊社の提携先からのローンではないのでローン条項はつけられません」とだけ説明したため大きな不安を持ち、このサイトにて私の懸念を投稿させていただいたのですが、「ローンが組めた場合のお金は金融機関から直接弊社へ支払われるのか確認してください」と説明すべきだったと思います。

それから本審査の件ですが担当者が「これから車のローンを組んだり、他から借入はしないようにしてください」と話していましたので何もなければ先に進めそう、という感触はありました。

ともあれ皆様のご回答でいろいろ勉強になりました。
本当にありがとうございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談

山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

- good

ローン条項を入れた売買契約書を交わすことが!

2010/07/05 07:56 詳細リンク
(5.0)

でゅー様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、でゅー様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.過去の提携ローン申込みにつきましては、個人情報履歴よりも勤務形態(契約社員)で、申込み要件に合致しなかった様に考えます。

2.その点、フラット35は勤務形態よりも収入(=返済負担率)を要件としております。

3.そして、フラット35本審査に於かれましては、勤務形態や個人情報(延滞履歴なし)よりも今後は物件情報(評価)がポイントになるのではないでしょうか。

4.最後になりましたが物件購入につきまして、フラット35仮審査が通過した段階で売主(業者)と買主(でゅー様)がローン条項を入れた売買契約書を交わすことが、買主を擁護する法律として「提携ローン」又は「非提携ローン」拘らず小さな不動産業者でも必ず表記すると思います。

以上

評価・お礼

でゅーくさん

(上の評価コメントからの続き)

ところが今日モーゲージバンクS社の担当者に会ったところ、ローン条項の件は解決したと説明を受けました。

その担当者によりますと、
・今日販売代理店D社の人から連絡があり私のローンの事前審査通過について確認があった
・ローン条項については融資が私を経由せずS社からD社に直接支払われることがD社側で確認できたのでローン条項はつけられる、と説明があった
とのことです。
(次の評価コメントへ)

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