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アパートローン借り換えに伴う違約金について

マネー 不動産投資・物件管理 2011/12/19 17:36

現在住宅金融支援機構にて35年のアパートローンを組んでおります。
元金6000万円(残り32年)金利15年固定2,8%。

地元の銀行で10年固定で1,5-1,6%程度で借り換えOKという回答をもらいました為、借り替えようとしたところ住宅金融支援機構から違約金(元金に対し5%)約300万円が必要と言われました。

違約金の内訳は10年間は繰り上げ返済しないという条件(特約?)がありそれにより0,1%ほど金利が安くなるというような条件がつけられていることで違約金が発生するということのようです。

確かにそういった契約であれば仕方が無いのかもしれませんが違約金の額(5%)が非常に大きいこととそれに見合うほどの金利優遇でもない様に思います。

借り換え目的は金利ももちろんですが35年は長すぎるため30年(残27年)に短縮することも含まれており総合的かつ長期的な収支としてどうしてもやっておかなくてはならないと考えています。

繰り上げ返済もできない、一括返済(借り換え)もできないというような契約は非常に問題があるのではないかと思います、当初の計画が甘かったといえばそれまでですがそれを修正することができない、そのために大きな費用がかかる事に疑問を感じています。
このような違約金を回避もしくは費用を抑えて借り換えすることはできないでしょうか?よい知恵がございましたらご教授ください、よろしくお願いします。

やまきちさん ( 岐阜県 / 男性 / 41歳 )

回答:2件

三島木 英雄 専門家

三島木 英雄
ファイナンシャルプランナー

1 good

固定金利特約明けの金利は

2011/12/19 18:37 詳細リンク
(3.0)

やまきち様

借り換えができないとの事、確かにもどかしいですね。
旧、住宅金融公庫時代は確かにそのような制度はありましたが
違約金が元本の5%は高すぎですね。

ノンバンクのSファイナンスでも現在違約金は3%です。

金銭消費貸借契約書等にて、記載されているか
まずは確認されてはいかがでしょうか?
記載がないようであれば違約金減額交渉は
無理ではないと思います。


ただ、賃貸の管理はURが行っておりますでしょうか?

通常、URの管理の絡みと抵当権の登録免許税等の
関係から10年縛りを以前から当たり前にしているのは確かです。

借り換えによる、当面10年の金利削減想定は
机上では320万円程度、それに対して違約金は300万円で
イコールの関係になっています。

そうなれば、重要なのは固定金利特約後の適用金利です。
おそらく借り換え先の地元の銀行さんは変動金利へ戻ると
思いますが、その時の条件はどのような感じでしょうか?

2.475%以上だとは思うのですが、それに対して現在の借入の
15固定特約後の適用金利を比べる必要があると思います。


10年後~13年後の固定金利特約明けは、おそらく
住宅金融支援機構の方が金利が低い可能性がありますので
要確認してみてください。

10年固定特約明けの変動金利はそれなりの金利上昇を
迎えていると想定されます。(現在が2.475%であれば3.475%など)

長期の賃貸経営、10年先の金利変動リスクを考慮して頂ければと思います。


違約金回避、借り換えの話にならず、参考になっていないかも
しれませんが、少しでも参考になったことがあれば幸いです。



株式会社FPリサーチパートナーズ
http://www.fp-research.jp/

銀行
抵当権
賃貸
長期
借り換え

評価・お礼

やまきちさん

2011/12/19 22:01

回答ありがとうございます。 金利の優遇幅が年間数万円(0.1%)十年分でもわずか1%、に対して5%の違約金は非常識に思えます。
アパートでは経年により家賃下落は当然ありますし大東建託の場合30年の借り上げですのでそこで35年のローンを通す機構のやり方は将来多数のデフォルトが発生する原因にもなろうかと思います。
30年の借り上げに対して35年払いを認め、法外な違約金で当初10年間早期返済を認めないというのは消費者に取り著しい損害です。
固定金利期間後は再度固定金利によりローンの組み換えをすればよいのでは?。

回答専門家

三島木 英雄
三島木 英雄
(神奈川県 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPリサーチパートナーズ 代表取締役
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アパートの借換

2011/12/20 11:34 詳細リンク

住宅金融支援機構の融資に関してHP等を調べてみましたが詳細が不明であり、一般的な点を指摘します。


某地方銀行でも借換のコストが非常に高いので一度それを回避する方法を検討しましたが、その際の考えが参考になるかもしれませんのでご紹介します。


その銀行では「5年以内の期限前一括返済」の場合には3%のペナルティが発生します。一方、5年以内でも「一部繰上げ返済」の場合にはペナルティが発生しません。


やまきち様が可能であるならば事業用の法人ローン等の無担保融資を引張り、そちらで一部返済をして行き、ペナルティの掛る借入対象を減らして、全ての借換をするという方法が出来るのではないかと思います。


現在ある5,800万(例として)の元本に対して、短期の事業資金を2,000万等引張る事が出来ればペナルティの対象は3,800万に減少します。


但し、上記のアドバイスが某地方銀行と住宅金融支援機構の約款等が同じである場合に該当します。また、一部借入返済の定義が微妙になりまして、5,700万の返済でも5,800万の残債に対して一部であるといえば一部になります。(一括でありませんので)


この辺の所は用語の定義の問題となりますが、その辺りをご確認下さい。

補足

ただ、金融機関の立場で考えてみると、35年ローンや30年ローンの為に色々とコストを掛けて審査してそれが数年で返済される、若しくは借換されるのであればその時に融資をしなかったかも知れません。

問題
融資
アパート
担保
ローン

回答専門家

向井 啓和
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