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三島木 英雄
ファイナンシャルプランナー

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固定金利特約明けの金利は

2011/12/19 18:37
(
3.0
)

やまきち様

借り換えができないとの事、確かにもどかしいですね。
旧、住宅金融公庫時代は確かにそのような制度はありましたが
違約金が元本の5%は高すぎですね。

ノンバンクのSファイナンスでも現在違約金は3%です。

金銭消費貸借契約書等にて、記載されているか
まずは確認されてはいかがでしょうか?
記載がないようであれば違約金減額交渉は
無理ではないと思います。


ただ、賃貸の管理はURが行っておりますでしょうか?

通常、URの管理の絡みと抵当権の登録免許税等の
関係から10年縛りを以前から当たり前にしているのは確かです。

借り換えによる、当面10年の金利削減想定は
机上では320万円程度、それに対して違約金は300万円で
イコールの関係になっています。

そうなれば、重要なのは固定金利特約後の適用金利です。
おそらく借り換え先の地元の銀行さんは変動金利へ戻ると
思いますが、その時の条件はどのような感じでしょうか?

2.475%以上だとは思うのですが、それに対して現在の借入の
15固定特約後の適用金利を比べる必要があると思います。


10年後~13年後の固定金利特約明けは、おそらく
住宅金融支援機構の方が金利が低い可能性がありますので
要確認してみてください。

10年固定特約明けの変動金利はそれなりの金利上昇を
迎えていると想定されます。(現在が2.475%であれば3.475%など)

長期の賃貸経営、10年先の金利変動リスクを考慮して頂ければと思います。


違約金回避、借り換えの話にならず、参考になっていないかも
しれませんが、少しでも参考になったことがあれば幸いです。



株式会社FPリサーチパートナーズ
http://www.fp-research.jp/

銀行
抵当権
賃貸
長期
借り換え

評価・お礼

やまきち さん

2011/12/19 22:01

回答ありがとうございます。 金利の優遇幅が年間数万円(0.1%)十年分でもわずか1%、に対して5%の違約金は非常識に思えます。
アパートでは経年により家賃下落は当然ありますし大東建託の場合30年の借り上げですのでそこで35年のローンを通す機構のやり方は将来多数のデフォルトが発生する原因にもなろうかと思います。
30年の借り上げに対して35年払いを認め、法外な違約金で当初10年間早期返済を認めないというのは消費者に取り著しい損害です。
固定金利期間後は再度固定金利によりローンの組み換えをすればよいのでは?。

回答専門家

三島木 英雄
三島木 英雄
( 神奈川県 / ファイナンシャルプランナー )
株式会社FPリサーチパートナーズ 代表取締役
044-814-3553
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この回答の相談

アパートローン借り換えに伴う違約金について

マネー 不動産投資・物件管理 2011/12/19 17:36

現在住宅金融支援機構にて35年のアパートローンを組んでおります。
元金6000万円(残り32年)金利15年固定2,8%。

地元の銀行で10年固定で1,5-1,6%程度で借… [続きを読む]

やまきちさん (岐阜県/41歳/男性)

このQ&Aの回答

アパートの借換 向井 啓和(不動産業) 2011/12/20 11:34

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