対象:不動産投資・物件管理
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はじめまして。
名古屋市内に住んでおります。
このたび中古アパートを一棟買いました。初めての不動産購入です。
土地面積が約80坪整形地で建物が約200平方mの2K6戸と駐車場3台の物件です。
中村区で地下鉄駅まで徒歩約15分です。
駐車場2台と6戸のうち3戸を壁抜きリフォームして自己使用として
残りの3戸を貸し出します。
土地建物で約3500万(周辺の土地の実売価格は約50万/坪)で
建物は軽量鉄骨築28年セキスイの施工です。
A諸経費BリフォームC外壁塗装で1500万を見込んでおり
施工中ですがおおむね予算内に収まりそうです。
(だいたいA300B800C200万です。)
現在、3戸中2戸入居中で家賃2軒+駐車場1台で約9万円の収入です。
本業の収入が税込み1600万です。非常に安定しており、減収の可能性は0です。
2000万が自己資金、1500万親から借金(利子なしある時払い)、
1500万が銀行融資で住宅ローン1.6%10年返済でリフォーム減税を
来年から受ける予定です。(年内に工事が終わらないため)
私の目論見としては、
一戸建てを5000万で買ったと思って借金を返済する。
減税を受けるため返済期間は10年から短縮はできませんが繰り上げ返済を
ある程度したところで親に借金を返し、10年でどちらも払いきる。
現在は年180万の賃貸に住みながら年300~400万ほど貯金できて
いるので、家賃がなくなれば無理なく払えるペースだと思っています。
家賃収入で維持費を出す。
個人事業主登録による損失計上(妻に給与支払い月8万と経費計上)によって
本業の所得税を取り戻し利益を出す。
借金返済後は、
場合によっては更地にして売って同様に中古一棟のさらに大きいのを買うか、
そのまま住み続けてもう一棟買い足す。
理論上は入居者0でも10年間の自己使用分の家賃(現在、年180万)を
考えると土地価格が下落する以外はマイナスにはならないはずですが、
いかがでしょうか?
また、マイナスとなる要素、今後注意すべきことががありましたらご教授ください。
会計、確定申告は税理士にお願いしており、理論どおりいけるとのことですが
利害関係のない専門家の忌憚のない厳しいご意見を聞きたいと思い
質問させていただきました。
よろしくお願いします。
たかひよさん ( 愛知県 / 男性 / 38歳 )
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