今後の注意点について

マネー不動産投資・物件管理 2012/12/31 00:31

はじめまして。
名古屋市内に住んでおります。
このたび中古アパートを一棟買いました。初めての不動産購入です。
土地面積が約80坪整形地で建物が約200平方ｍの2K６戸と駐車場３台の物件です。
中村区で地下鉄駅まで徒歩約15分です。
駐車場２台と６戸のうち３戸を壁抜きリフォームして自己使用として
残りの３戸を貸し出します。
土地建物で約3500万（周辺の土地の実売価格は約５０万/坪）で
建物は軽量鉄骨築28年セキスイの施工です。
A諸経費BリフォームC外壁塗装で1500万を見込んでおり
施工中ですがおおむね予算内に収まりそうです。
（だいたいA300B800C200万です。）
現在、３戸中２戸入居中で家賃２軒+駐車場１台で約９万円の収入です。
本業の収入が税込み１６００万です。非常に安定しており、減収の可能性は０です。
２０００万が自己資金、１５００万親から借金（利子なしある時払い）、
１５００万が銀行融資で住宅ローン1.6％１０年返済でリフォーム減税を
来年から受ける予定です。（年内に工事が終わらないため）

私の目論見としては、
一戸建てを５０００万で買ったと思って借金を返済する。
減税を受けるため返済期間は１０年から短縮はできませんが繰り上げ返済を
ある程度したところで親に借金を返し、１０年でどちらも払いきる。
現在は年１８０万の賃貸に住みながら年３００～４００万ほど貯金できて
いるので、家賃がなくなれば無理なく払えるペースだと思っています。
家賃収入で維持費を出す。
個人事業主登録による損失計上（妻に給与支払い月８万と経費計上）によって
本業の所得税を取り戻し利益を出す。
借金返済後は、
場合によっては更地にして売って同様に中古一棟のさらに大きいのを買うか、
そのまま住み続けてもう一棟買い足す。

理論上は入居者0でも１０年間の自己使用分の家賃（現在、年１８０万）を
考えると土地価格が下落する以外はマイナスにはならないはずですが、
いかがでしょうか？
また、マイナスとなる要素、今後注意すべきことががありましたらご教授ください。

会計、確定申告は税理士にお願いしており、理論どおりいけるとのことですが
利害関係のない専門家の忌憚のない厳しいご意見を聞きたいと思い
質問させていただきました。
よろしくお願いします。

たかひよさん（愛知県 / 男性 / 38歳）

回答：1件

専門家

大長伸吉
不動産投資アドバイザー

着実に予定を実行されるとよいかと思います。

2013/06/15 16:49 詳細リンク

: (5.0)

たかひよさん

こんにちは、大長です。

ご質問に回答させていただきます。

自宅＋賃貸３室であり、全体で５０００万ほど、ご自身が戸建のみで住宅ローンを組む予定であった額と同等レベルであるとのことですので、体勢は問題がないレベルです。

個別に見ると、ご自身は一般的な人の年収よりも高く、かつ自己資金を十分に入れており、借入額は一般的なサラリーマンが戸建（またはファミリー向けマンション）取得時の額よりも少ない１５００万であることから見ても問題がありません。

賃貸部分の３部屋が空室でも返済が可能なことは、良い事業計画だと思います。

ただし以上の安泰とのコメントは、現在の年収が維持されていることですので、本業をこのまま継続してもらえればと思います。

また、賃貸経営としては、駅徒歩１５分は安心できることではなりませんが、駐車場があるとの事ですので、この家賃でも可能なのかと思われます。
リフォームや設備のレベルによりますが、名古屋でも家賃相場が低くなり始めていますので、今後も気を抜くことなく、できれば今後も家賃をローンの返済のあてにせず、当初の目論見を継続してもらえればと思います。

>理論上は入居者0でも１０年間の自己使用分の家賃（現在、年１８０万）を
>考えると土地価格が下落する以外はマイナスにはならないはずですが、
>いかがでしょうか？

問題がないレベルかと思います。

地方の不動産を取得するときの注意点は、工場の縮小・移転により自治体の税収が減り、また人口減少に伴い住民からの税収が減ることで、聖域といわれている固定資産税などの税率がこのままで維持されず、増加する可能性もあると事前に考えて、不動産を持っている人こそ余裕資金をされにゆとりを持って準備しておくことをお勧めします。
オーナーが安泰であることが、賃貸人が平常に住んでいられる為の必要条件ですから。
しかし、名古屋は大都市ですので上記のようなことが起きる確立は低いのではとも思います。

短い文章ですが、ご参考にしてもらえればと思います。

補足

このご質問についてしばらく回答がありませんでしたこと、残念なお気持ちにさせてしまい、すみません。

名古屋

事業計画

家賃相場

余裕資金

固定資産税

評価・お礼

たかひよさん

2013/06/17 13:41

的確な回答をありがとうございます。
現在、購入・リフォーム・引っ越しまで完了して、予定通りに経営しております。
６室中、３室自己使用で、２室入室、１室空室です。
今年は経費+減価償却で３～５００万ぐらい見込めそうで、
家賃収入+節税効果+減価償却でローンは返済できてると思いますが、
確定申告するまでは安心しないようにしてます。

>固定資産税などの税率がこのままで維持されず、増加する可能性
については、まったく考慮しておりませんでした。
今後は、税制の変更にも対応しうるだけの予備資金を確保しておきたいと思います。

ありがとうございました。

大長伸吉

2013/06/17 20:08

固定資産税については、まだまだ論点にはなっていませんが、税理士さん達は、相続税のような税制改革は、今後気にしておいたほうがよいとの事です。

空室について、ＳＵＵＭＯやＨＯＭＥＳでその部屋を検索することが出来ていますか？
無いようでしたら、他の業者さんに声をかけてみてはいかがですか？

お返事をいただき、ありがとうございます。