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対象:住宅・不動産トラブル

入居者が決まるとオーナーに請求される1ヶ月分の広告費

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2011/06/09 17:13

賃貸住宅を貸しているオーナーです。入居者が決まると、不動産会社は、入居者から1ヶ月分の仲介手数料を取っているようですが、オーナーにも1ヶ月分の広告費を求めます。地域や賃料によっては2ヶ月分を求められることもあります。しかし「やった広告の明細を見せてほしい」と言っても出しませんし、実際に広告はたいしてやってくれていません。この広告費は、合法なのでしょうか。法的な根拠があるのでしょうか。

SUUMEさん ( 神奈川県 / 男性 / 51歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

3 good

双方から受け取れる仲介料は賃料の1ヶ月分です。

2011/06/09 19:22 詳細リンク
(3.0)

不動産中心のFP野口です。

居住用住宅の、賃貸に係わる仲介手数料報酬は、賃料の1ヶ月分+消費税(5%)を超えてはならないとされています。(宅地建物取引業法46条1項、2項)

SUUME様の述べられている、「地域や賃料によっては2ヶ月分を求められることもあります。」は堂々と2ヶ月を公開しているのは、法律違反です。

賃借人から、1ヶ月(+消費税)取っているので有れば、賃貸依頼人からは、仲介報酬は取れません。

賃借人からは、ゼロで有れば、賃貸人(仲介依頼人)から1ヶ月分は請求できます。
賃借人から、0.5ヶ月、依頼人から0.5ヶ月(それぞれ+消費税)の場合も見受けられます。=合法。

但し、法は賃貸人(依頼者)が特別に広告や出張を依頼した場合は、仲介人は此を請求できるとしています。

SUUME様の、業者の言う広告とはどのようなものでしょう? 一般的には、チラシを作成し、新聞折り込みや、POP広告するのが常識でしょう。

しかし、堂々と1ヶ月分を広告費として事前に求めてくる業者が多いのも事実です。
最近の、賃貸不動産業者も経営は苦しく、以前のように紹介や、案内で手数が取られ、1回で出決まらず、更に、レインズ(不動産業者センヨウサイト)や種種のネット広告に広告しなければならず、このポータルサイト掲載料がかかります。最近の賃貸のネット経由での賃貸率は80%以上との話もあります。

もし、SUUME様の所有の賃貸住宅が、そのような広告が必要になく、店舗で十分賃貸がつく状況有れば、この広告費支出を断りましょう。又は、事前に了解していなければ支払を拒否出来ます。

これらをご参考に、賃貸業を進めて下さい。

ポータルサイト
宅地建物取引業
法律
賃貸住宅

評価・お礼

SUUMEさん

2011/06/09 20:51

ありがとうございます。
まとめると、賃貸人が「特別に広告」を「依頼した場合」は、不動産会社が賃貸人に広告費を1カ月分請求しても、合法だということでしょうか?
私としては、ポータルサイトへの広告は、特別ではない一般的な広告という認識でした。しかも私が特別に依頼したわけではありません。その不動産会社はいつもそこに広告を出していますから。
特別に依頼する広告というものは、普通の入居者募集では、あまりないように思うのですが、解釈が微妙かなと感じました。

野口 豊一

2011/06/09 23:57

広告費について、大臣令の表現を正しく述べますと「ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りでない。」となっています。従って「特別」の語句は訂正・削除してください。すみません。
一方、宅建業法、47条は不当に高額な報酬は受領できない。と規定しています。

彼方が、広告は依頼しないと言って媒介契約時に伝えておけば、依頼しない費用は当然支払う必要はありません。しかし、業者から事前に広告費として1か月分を負担するよう求められこれを承諾して入れればこれを負担しなくてはなりません。

多くの場合、法は社会の動向と必ずしも連動せず、情勢の変化と不具合に後追いで付いて来るので現在の、ネット社会を想定していない状態です。現法も平成16年に改定されたままです。

従って、現状ポータルサイトの広告は当たり前に思われるかもっ知れません。業者側に立てば、現地写真(場合によっては動画・魚眼写真)を取ったり、必ずしも、賃貸人直接でなく、賃貸人側の業者が複数仲介に入ったりして実質収入は以前より大きく減っているから、賃貸人から費用を出していただくは多くなっています。

この辺の詳しい話もせず後で広告1か月分請求する業者は拒否すればよいでしょう。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

28 good

賃貸契約時におけるオーナーの広告費等について

2011/06/10 12:57 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

宅建業法では賃貸の取引において仲介手数料の上限は
賃料の1か月分となっています。
したがって、仲介手数料としてその上限を超えた
報酬を受け取ると宅建業法違反となります。

エリアによって商習慣にばらつきがあるとは聞いておりますが、
弊社の営業エリア(神奈川県横浜市)では、通常、
借主(入居者)から仲介手数料として賃料1か月分を借主側の業者が受け取り、
貸主側の業者はオーナーから仲介手数料以外の何らかの名目
(例えば、広告費、入居促進費、管理促進費等々)で
賃料1か月分を受け取っている形になっていると思います。

貸主側の業者が他社からのお客さんを受け付けた時に、
貸主側の業者が無報酬では働くことができないので
そういったことが慣習となっています。
貸主側の業者が他社からのお客さんを拒絶して、
結果として、空室が長引くのはオーナーのためには
ならないと思われます。

行政が参加する宅建業者研修会等でも話題になる話ですが、
行政もオーナーと貸主側の業者でトラブルにならなければ
黙認をしています。

トラブルにならないために、募集時の条件を、
募集を行ってくれる業者と書面で
事前に交わしておくことが望ましいと思います。

書面の内容としては、少なくとも
募集をお願いする業者が自社でお客さん(入居者)を付けた場合
および、募集をお願いした業者以外がお客さんを付けた場合
の入居促進費等の有無およびその金額、支払時期
を明記しておくのが良いと思います。
(一般的には、賃料の1か月相当分が多いとは思いますが、、、)

もし、オーナーとして、その1か月分を支払うのが嫌であれば、
その旨を入居者を募集する不動産業者に伝えて、
依頼を受けてくれるのかどうかを確認することになります。

仲介手数料以外の部分については、
オーナーと入居者を募集する不動産業者との
民民での契約となるので、特に決まりはありません。
ご希望があれば、こちらの条件(広告料無し等)
で募集を行ってくれる業者を探して、依頼をする形になると思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

管理
報酬
賃貸契約
トラブル
依頼

評価・お礼

SUUMEさん

2011/06/14 10:06

ハッピーハウスの真山さま
ご回答をありがとうございます。FP野口さんの回答と併せることで、とてもよく理解できました。
広告費などの名目での1か月分は宅建業法に違反していない、「民民での契約」なので規制がない、業者との事前の約束が大事、とのことですね。業者と話しあってみたいと思います。
ところで、エイブルなどの一部の不動産会社が、仲介手数料0.5か月分と広告していますが、もしもオーナーからと入居者からの合計が1か月分なのであれば、それが本来のあるべき姿なのかもしれませんね。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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