住宅ローン、ローン控除について - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅ローン、ローン控除について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/02/19 08:49

夫 31歳 年収380万 会社員
妻 32歳 年収600万 看護士
子供はいませんがすぐにでも欲しいと思っています。
出来れば子供は2か3人は欲しいと考えております。

物件価格約:4300万
土地2150万、間取り、設備等未定の為約4300万としてます。

頭金:2000万
夫口座:500万、妻口座:700万、夫両親から援助800万

住宅ローン
ろうきんから35年の10年固定金利1.5% 元利均等です。
2000~2500万の借入予定です
繰上げ返済し20年~25年で完済したいと思っています。

下記より質問事項になります。
1、ローン控除のことも考えて、収入合算(連帯債務)のがお得でしょうか。
ただもし妻が子供を授かると産休1年、その後復帰予定になりますが
収入合算(連帯債務)にした場合なにか問題になるのでしょうか
収入合算(連帯債務)のメリット、デメリット教えてください。

2、収入合算(連帯債務)にした場合どういう割合でローン組むのがベストですか。
現状は夫5:妻5
もしくは夫の比率を上げようか思ってます。(夫7:妻3or夫6:妻4)

3、ローンの組み方について、最初3年固定にし
その後10年固定に切り替えようか迷っています
(ローン切り替え費用5450円)
どちらがよいでしょうか。

4、繰上げ返済について
毎月1~2万していくのと半年や1年おきにまとめてするのはどちらがよいですか?
手数料は無料です。

5、ローン控除の条件も教えていただきたいです。
収入合算(連帯債務)にしたのに、ローン控除対象外だと。。。なので。

以上、宜しくお願いします。

ほんださん ( 愛知県 / 男性 / 30歳 )

回答:2件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

6 good

住宅ローン、ローン控除について

2011/02/19 09:36 詳細リンク
(4.0)

ほんださんへ

はじめめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

質問1について
住宅ローン控除をご夫婦が各々利用するということでしたら、
ほんださんがお考えの方法の場合、
主たる借り主であるご主人様分しか、
住宅ローン控除の適用が受けられないことになってしまう可能性があります。

住宅ローン控除の適用を受けるためには、
融資先の金融機関から発行される、
借入残高証明書を提出かる必要がありますので、
一般的にご夫婦各々の収入があり、
かつ、ご夫婦各々が住宅ローン控除の適用を受けるためには、
ご夫婦が各々別々に住宅ローンを組むことになります。

融資先の金融機関は、
実際にローンを組んでいる人に対して、
借入残高証明書を発行しますので、
連帯保証人の場合、
収入合算者の奥様には、
借入残高証明書が発行されない可能性があります。

尚、念のため、
融資先の金融機関にも確認してください。

質問2について
各々の持ち分につきましては、
借入残高に応じて、
決定するようにします。

借入残高が少ないにもかかわらず、
借入残高以上に持ち分を多くしてしまった場合、
税務署から贈与とみなされて、
贈与税を課税されてしまう可能性があります。

質問3について
一般的に住宅ローンを組む場合、
ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、
早期完済を目指すことになりますので、
ローン金利も低くて済む、
変動金利や短期固定金利で、
住宅ローンを組むことになります。

この場合とは逆に、
繰り上げ返済は3年に一回程度ということでしたら、
早期完済という訳には行きませんので、
多少ローン金利が高くても、
長期固定金利にすることで、
途中からローン金利が上がってしまい、
毎月の返済額が増える心配がありませんので、
将来のマネープランが立てやすくなります。

尚、ほんださんの場合、
今後お子様もお考えですから、
将来かかるようになる教育資金のことも考慮して、
フラット35sなどの利用も合わせてご検討ください。

ほんださんが考えている、
当初3年固定金利、
後から10年固定金利
と同じような金利の設定になっています。

補足

質問4について
繰り上げ返済手数料がかからないのでしたら、
毎年のように繰り上げ返済を行った方が有利となります。

理由として、
繰り上げ返済資金は原則として、
借り入れ元本にのみ充当される仕組みになっていますが、
住宅ローンにつきましては、
毎月の返済額は同額でも、
毎月の返済額に占めるローン利息の割合は、
返済当初の方が多くなっていますので、
返済当初の方が、
繰り上げ返済の効果も大きくなります。

質問5について
住宅ローンの適用を受けるための条件につきまして、
残念ながらファイナンシャル・プランナーは税金に関しては、
専門家とは言えませんので、
税理士さんか最寄りの税務署でご確認ください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

プランナー
融資
発行
税務
証明

評価・お礼

ほんださん

2011/02/20 19:06

御回答ありがとうございました。
大変参考になりました。

渡辺 行雄

2011/02/20 19:44

ほんださんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもマネーに関することで、
分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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不動産コンサルタント

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収入合算と連帯債務について

2011/02/19 15:32 詳細リンク
(3.0)

ほんだ さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、


民間金融機関からの借入の場合、収入合算で申込を行っても
合算者は住宅ローン控除の対象にならないケースがほとんどなのでご注意ください。
(住宅ローン控除を受けられるのは申込人のみとなります。)
ご夫婦で住宅ローン控除を受ける場合は、連帯債務 あるいはご夫婦それぞれが単独で住宅ローンを組むようにして下さい。

住宅ローン控除のことだけを考えると、ほんだ様の場合はご夫婦で住宅ローン控除を受ける方が良いかもしれません。

なお、ご夫婦で住宅ローンを組む時の割合は、「住宅ローン控除の限度額」や「万が一の時の債務」 等を考慮して決めていただければ、と思います。
ご夫婦それぞれが単独で住宅ローンを借入するということは、団体信用生命保険もそれぞれ単独で加入することになりますし、住宅ローン控除額も 払った税金以上に還付されることはありません。


また、金利選択も何年か経ってはじめて答えがわかるものですので、現段階では どれだけのリスクを許容できるかがポイントとなります。

金利が上昇することへの不安やある一定期間は支払い額を安定させたい時には、中長期固定の金利を選択する方がよいでしょう。
また、繰上返済を積極的に行っていくのであれば、変動金利や短期固定金利を選択するのも一つの方法です。
奥様が復職されるまでの間は固定金利にするという考え方もありますし、お子様の人数も多ければ、それだけ教育費の負担も大きくなってしまうので、繰上返済のスピードが当初の予定よりも遅くなってしまう可能性も考えられます。

ほんだ様の場合、収入合算にせよ連帯債務にせよ、一時的に世帯収入が減ってしまいますので、ご主人様単独で返済できていけるかが重要なポイントになります。
いずれにせよ、何パターンかの住宅ローンシミュレーションを作成し、自分のライフプランと照らし合わせてみることをお勧め致します。

補足

追記)
繰上返済は手数料が無料であれば、毎月行った方が良いです。



以上、ご参考になりましたでしょうか

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評価・お礼

ほんださん

2011/02/20 19:07

御回答ありがとうございました。
大変参考になりました。

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藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
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