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ワンルーム投資は東京か大阪か

マネー 不動産投資・物件管理 2010/10/30 21:54

ワンルーム投資を考えています。
東京の立地の良い物件で築8~10年 1500~1700万を検討中です。
ローン返済したあとに+10000~15000円くらいが手元に残ります。
サブリースなし

最近、大阪の業者様から新築ワンルームの提案を受けました。
価格帯は東京の中古と変わらないレベルでローン返済すると収支はトントンです。
サブリースあり

大阪の方がいうには、
10年前の中古物件よりもコンクリートの質が良いので今後築年数が経過していくと東京と大阪の物件では差がでる
長期的運用であれば新築が良い
サブリースがあるので空室リスクがないし家賃設定も築20年の相場にしているから下がらない

築10年というと2000年くらいになりますが、当時の物件と現在の新築物件ではコンクリートの質が違うのでしょうか。
新築は24Nのコンクリートです。

大阪はワンルーム投資に適しているのですか。サブリースがついているとはいえ、いかがでしょうか。

kenkenpaさん ( 北海道 / 男性 / 35歳 )

回答:3件

峰平 宣明 専門家

峰平 宣明
マンション管理士

14 good

建物の維持管理も頭に入れたほうが宜しいかと思います。

2010/10/30 23:31 詳細リンク
(5.0)

マンション管理士です。

私からは構造面と建物の管理面についてご説明致します。
まずコンクリートの質のことをおっしゃられていますが、最近のマンションは「100年コンクリート」などと謳われた、簡単に言うと質の良いものを使用していたりします。
ただ、だからといってそれだけで安心かというとそうではなく、自分達で建物の維持修繕を定期的に施していかなければそこまでは持ちません。

所有者の集まりである管理組合がきちんと機能していて、長期修繕計画書を目安として定期的に建物のメンテナンスを行っているマンションと、誰も意識を持たず、引いては補修時期が来ても何の施しもしないマンションとでは、立地の問題以上に建物の価値に違いが生じてくるようです。

たいがいのワンルームマンションは所有者が自分で住まず、第3者に賃貸しているため、なかなか管理組合が機能しないところが多いようです。

区分所有者が誰も関心を持たず、役員のなり手がない管理組合では最近管理会社が区分所有者の代わりに管理者になるようなワンルームマンションが出始めています。
管理会社はそのマンションのお財布状況を熟知していますし、日常の建物の管理を任されていますので、現場のことはもちろん把握しています。
その管理会社が管理者になるとどういうことが起こるのか・・・
管理会社が自ら判断して修繕工事を実施していくことが予想され、その修繕費は概して高価だったりします。

また築12~15年には大規模修繕工事を実施するところが多く、多額の修繕費がかかります。
これらの先々に生じてくる修繕費用を区分所有者の毎月の修繕積立金で賄っていくわけですが、管理会社がバンバン工事を進めていくと、修繕積立金不足に陥る可能性があります。
その場合は、まず間違いなく区分所有者の毎月の修繕積立金を改定(値上げ)を提案してくることになります。

このようにマンションの管理面をチェックすることなく他人任せにしていると、現在支払っている毎月の管理費・修繕積立金が値上がりしていくという場合が起こり得ます。

ご参考になれば宜しいのですが・・・

役員
マンション管理士
管理者
管理組合
マンション管理

評価・お礼

kenkenpaさん

2010/11/03 23:36

峰平様
コメントありがとうございます。
マンションは管理が大切ということはよく聞くことですね。
100年コンクリートということよりも管理に重きをおいてマンション選別するのは大切ですね。
私自身、マンション管理士という資格興味があるので機会があれば勉強してみたいです。

回答専門家

峰平 宣明
峰平 宣明
(マンション管理士)
峰平マンション管理士事務所 マンション管理士

目先の利益を追わず、困っている人に徹することを第一とする。

まだまだマンション管理士の認知度が低いので、広く普及していくよう、仕事はなるべく安価で請け負わせて頂いています。また専門家ぶらずにわかり易い言葉での説明を心掛けています。

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岡崎 謙二 専門家

岡崎 謙二
ファイナンシャルプランナー

1 good

ワンルーム投資

2010/11/01 08:52 詳細リンク
(5.0)

ワンルーム投資は中古か新築かは実際の物件を見てみないと判断が難しいですね。
また業者は両方ともそれぞれのメリットを言いますし。

また大阪の業者は良い会社、悪い会社あるので気つけましょう。結構だまされている人も
多い気がします(新聞で出ていた)
当社は大阪の独立系FP会社ですので、その点はよろしければご相談が可能です。

投資マンションは長期で考えていく必要があります!

大阪
マンション

評価・お礼

kenkenpaさん

2010/11/03 23:39

岡崎様
コメントありがとうございました。
最前線の生の声を聞くことができ参考になりました。
私自身は、最近新築のほうが良いのではと感じてきています。
ただ、場所については慎重に見極めていきたいと思います。

岡崎 謙二

2010/11/05 13:02

大阪でしたら業者の区別はつきますので、また場所もどこがベターか把握しているのでいつでもご相談下さい。

回答専門家

岡崎 謙二
岡崎 謙二
(大阪府 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPコンサルティング 代表取締役
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斎賀 久博

斎賀 久博
宅地建物取引主任者

3 good

「サブリース=リスクなし」ではありません

2010/10/30 23:03 詳細リンク
(5.0)

株式会社アレップス 開発事業部の斎賀と申します。
弊社は賃貸住宅の管理一筋30年の会社ですので、マンションの構造的なことについてのご意見は差し控えさせていただきますが、サブリースについては大阪の業者様がいう「空室リスク」がなく、賃料も下がらないというご意見には同意しかねます。
まず、サブリース契約に関しましては各社色々な形態があるのですが、総じて何年目かに賃料の改定の条項が含まれております。
空室が長引けば、その分サブリース会社の収益が赤字になりますので、それを補填するために保証賃料を値引きするということになりますので、結局のところ空室リスクをそこに持ってきているだけのことになります。また、会社によっては空室を埋めるために、入居者をつけることだけに注力し、入居審査も何もない会社もございます。
その場合、それが様々なクレームやトラブルの原因となり得ますし、それがオーナー様の無駄な出費につながることも少なくありません。
あと、家賃設定を築20年の相場にしているから保証賃料が下がらないというのは全く根拠がない話だと思われます。
実際、今は賃貸住宅の供給過多により、賃貸市場は完全に借りて市場となっております。
築年数の経過した物件は賃料を値下げしても入居者が付かないという事態も多く見受けられますので、築20年以降は賃料が下げ止まるというのは完全に絵空事といえます。

サブリース契約を全く否定する訳ではないのですが、それで全てのリスクから解放される訳ではないので、そのサブリース契約の内容を十分に把握する必要があるかと思います。

管理
値下げ
賃貸
保証

評価・お礼

kenkenpaさん

2010/11/03 23:33

斎賀様
コメントありがとうございました。
サブリースのリスクについてよくわかりました。
業者の方は、良いことしか言わないので利害関係のない方のアドバイスは参考になります。

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