初心者。不動産投資を始めるべきでしょうか? - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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初心者。不動産投資を始めるべきでしょうか?

マネー 不動産投資・物件管理 2011/10/17 20:45

最近、不動産投資の提案を頂き検討しているのですが、不動産投資に対する知識がなく、投資すべきか悩んでおります。
投資を検討する一番の理由としては、定年後の生活費の足してとして、死亡保障の一部として、効率的な資産運用と考えております。
以下の条件や理由での投資を始めて問題がないか、投資をするにあたり特に確認すべき点、抑えなければならない点、更にはこんな状況で投資をするべきか等、専門家のご意見を聞きたいと考えております。

【属性】
勤続年数:11年
首都圏情報に関しては無知
不動産投資に対し、知識なし
年収:600万
家族:私、専業主婦、子1人
【物件】
約32戸 12階建て新築区分マンション
2階1室(1階住居スペースなし) 1K 約26平米
【立地】
鉄道最寄駅 徒歩:9分
鉄道最寄駅 徒歩:10分圏内 9駅利用可能
都心を売りにしている。
【購入費用】
購入価格:2320万(初年度諸経費込)
【ローン】
頭金:140万
借入額:2120万
※諸経費は別途支払
金利予定 2.35% 2年固定金利 35年 返済額:7万4千/月
【管理形態】
サブリース契約 2年毎見直し
手数料+管理・修繕費 約1.9万円/月
家賃収入:約9.3万円/月
【現状の考え】
借入に対し、年間30万~50万の繰上返済を考えています。
特に不動産運用を中心とは考えていませんが、極力はやい返済をし生活費の足しにしたい。
【心配要素】
・首都圏への知識がないため、立地に対する不安
・家賃下落のリスク
・金利変動の要素
・現在は月の持ち出しが無いですが、必ず持ち出しが増えるがどれくらい増えるか検討がつかない。
・リスクの整理、リスク回避の為の手法が分からない。(何を事前に確認しておくべきか?)
・不動産投資での失敗例をみて不安になる。

アドバイスを頂ければと思います。

以上、よろしくお願いいたします。

manbeさん ( 北海道 / 男性 / 34歳 )

回答:5件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

13 good

新築マンション投資のリスクとリターン--

2011/10/17 22:58 詳細リンク
(4.0)

FPで、不動産投資のアドバイザーをしている野口です。

manbe様のように若いうちに老後に備えて今から経済的な布石を打っていこうとする人が増えているのに驚かされています。株、投信などの金融資産より、現物投資を指向されるのも余りにも、下落、為替損、等が激しく、現物不動産が振幅が少ないからでしょう。

結論から、申し上げますと具体的な立地、分譲会社が示す建設概要が判りませんから、ハッキリと申し上げらられません。

以下の、リスクをご比較ください。

1、立地が最も大切です。都心とはどこをさすかです。例えば、千代田区は都心です。千代田区でも、一番町と外神田では違います。また同じ町名でも2百m離れると街並みはグンと変わります。地方の方で、「学生時代東京で過ごしたから東京は知っている」と言う方や「時々出張するから知っている」と言う方ほど危ない見方です。

2、家賃93,000円は、現状相当高いと思います。新築プレミアがついているからでしょう。
サブリースですから、ゼロゼロ物件でしょう。2年後との見直しは当然下落を覚悟。どの位下落かは、立地とその地の相場によります。

3、金利情勢は、現状の経済情勢では大幅UPは直ぐに起きません。だから2年固定でしょう。国債の暴落などが起こらない限り暫くはダラダラ続くと思いますが、先の経済情勢は「神のみぞ知る」です。

4,将来の費用は、全体の管理状況・修繕と各戸の修理費が当然必要でしょう。個別の費用は別途。

5,初期費用、自己資金、繰上返済など長期に亘るキャシュフローが欠かせません。

売り手の言い分を鵜呑みにすることなく、セカンドオピニオンを求め、失敗の無い様、確りとしたリスク回避をして、御決断されますよう。

http://www.iriscon.co.jp

アドバイザー
新築マンション
マンション経営
不動産投資
リスクヘッジ

評価・お礼

manbeさん

2011/10/18 00:34

お忙しいところ、ご回答ありがとうございます。

比較リスクを明確に提示頂き、今回の初めての投資以外に留意しなければならない点を学ぶことができました。
更に、セカンドオニオンを求め、焦りない人生設計を求めて行きたいと考えさせられます。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
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不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

7 good

今回の投資は避けられるようお勧めします

2011/10/17 23:53 詳細リンク
(5.0)

Manbe様
初めまして、オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。ご質問にお答えします。

不動産投資は、不動産賃貸について勉強し、その知識を得てから、物件を見分の上行うものです。
また、30年以上の長期間のキャッシュフローが成立するかで購入を検討しなければならないものです。

以下に、不動産投資(マンション)購入の主要なポイントを記載します。

1.首都圏の知識がないとのこと、当該物件を見て、近隣の物件価格(賃貸条件)などを確認していない場合には、リスクを測ることが出来ないくらい危険度が高いものです。
駅に近くても、周囲の環境はどうなのか、その土地・地域の将来性はどうなのか等々の確認が必要です。

2.物件の価値が図れない場合には、一級建築士か不動産鑑定士に当該物件の価値を測っていただき、価値が妥当なのかを検討後購入可否を決定ください。それぐらい慎重に購入するものとお考えください。

3.当該不動産購入後のキャッシュフローを作成して可否を決定ください。
収入見込みは妥当なのか(近隣の賃料で比較します)、10年後の賃料、20年後の賃料も近隣の該当年数の賃料で目途がつけられます。

支出は、手数料と管理費だけではありません。
賃貸ですので、クーラー、バス、水洗トイレ等の修繕費はオーナーもちです。
退去時にはクリーニング費用が必要です。入居者を探すための広告費等の費用が必要になります。

通常5年単位で細かな修繕費用が必要になります。手すり等のペンキの塗り替え等です、
10年を過ぎると外壁工事コーキング等々が必要になりますから、それらの見積もりも必要です。manbe様がお考えの期間でしたらエレベーターも交換が必要になります。
これらの分担金が発生します。

これら修繕費用の見積もりを得ていなければ、修繕計画があるかの確認をしなければなりません。

4.不動産投資は、自前の土地があってその上に建設する場合を除き、ローンは避けるべきです。ましてやほぼ全額が借入金になりますから無理な資金繰りが予想されます。

5.1室だけの購入の場合、リスク回避の手段はほぼ見当たりません。入居者がいなくなれば手の打ちようがありません。空室になることもお考えください。

賃貸マンション1棟を経営している専門家としてアドバイスいたしました。

経営
賃貸マンション
不動産投資
キャッシュフロー

評価・お礼

manbeさん

2011/10/18 00:55

お忙しい中、ご回答いただきましてありがとうございます。

非常に具体的で、不動産投資に対する重みと慎重でなければならないことを感じることができました。
不安要素が少しでもあれば、自分が必要最低限の知識を学び、セカンドオピニオンを求め、不動産投資へ望みたいと強く感じました。

今一度、焦らず時間をかけ検討していきたいと思います。

吉野 充巨

2011/10/18 08:40

manbe 様

高評価を頂き有難うございます。
少しでもお役にたてましたこと、回答者として喜びです。
じっくり不動産投資を勉強してください

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
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岡崎 謙二 専門家

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4 good

マンション投資について

2011/10/18 08:09 詳細リンク
(3.0)

初めまして。私自身がマンション投資を長年していますので参考になればと思います。
投資マンションの営業で検討されているのでしょうか?
他の物件や他社は検討されましたでしょうか。
立地や建物は非常に重要です。大きな買い物ですから、しっかりと見極めて下さい。
また2年のサブリースは基本的にさけましょう。新築はあまり意味がないです…

マンション経営

評価・お礼

manbeさん

2011/10/18 23:11

お忙しいところご回答いただきましてありがとうございます。
営業で検討しております。

他の物件も見ていません。
アドバイス頂いたように、しっかりと準備を進めながら決めたいと思います。

回答専門家

岡崎 謙二
岡崎 謙二
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新築不動産投資はやめましょう。

2011/10/17 21:08 詳細リンク
(3.0)

FP知恵の木の伊藤です。
新築不動産投資でだまされた相談が年に何回もきます。
やめておきましょう。
理由1.新築の不動産投資でみなさん後悔している
理由2.35年ローン前提の投資でみなさん後悔している。
理由3.家賃は下がる サブリース契約 2年毎見直しはないに等しい
理由4.買ってしまったら取り返しがつかない。お子さんがかわいそう。

不動産投資に興味があるのであれば、築浅・駅近の中古マンションだけです。空室にならない物件が唯一不動産投資対象です。2000万円以上の投資をするのであれば、最低でも東京に出てきて肌で感じてください。メールアドレスをいただければ、築浅で駅に近ちかい中古不動産投資物件とは、どのようなものかPDFでお送りします。

中古マンション
不動産
不動産投資
投資

評価・お礼

manbeさん

2011/10/18 00:19

お忙しいところ、ご回答ありがとうございます。
不動産投資に興味があることは確かです。
しかし、理由に記載頂いているような不安が今でもあります。
しっかりと、時間をかけ、自分にあった投資を再検討していきたいと思います。
ありがとうございます。

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