ワンルームマンション投資、今後の方針について - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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ワンルームマンション投資、今後の方針について

マネー 不動産投資・物件管理 2013/08/21 14:27

35歳会社員、自身の年収1200万、既婚で9歳、7歳の子供がいます。
一時期シングルマザーであったときに、将来への不安もあり、子供に残せる財産であり生命保険代わりにもなる、とのセールストークを信じ2007年に2室、2008年に1室の新築ワンルームマンションを購入しました。
その後縁あって再婚し、人生設計が変わったことと、月々収支がマイナスである為、家族に迷惑をかけないためにも売却を検討しております。
住居は九州ですが、物件所在地は大阪・京都となるため、手続きや相談に関してもどうしたらよいか分からずにおります。
物件概要は下記に記載いたします。アドバイスを宜しくお願いいたします。
金利はすべて変動金利です。

物件1:2007.7月購入 購入時価格1750万 2013.7月残高:1560万
金利2.825%
家賃収入:69000円 ローン返済:67594円 管理費:11200円

物件2:2007.12月購入 購入時価格1790万 2013.7月残高:1607万
金利2.568%
家賃収入:69000円 ローン返済:68529円 管理費:8500円

物件3:2008.3月購入 購入時価格1630万 2013.7月残高:1489万 金利3.4%
家賃収入:59000円 ローン返済:66425円 管理費:7810円

現状は物件1のみ企業の借り上げで、他は家賃保障による賃料です。
すこしでも傷が浅いうちに何とかしたいと思っております。
お知恵、アドバイス宜しくお願いいたします。

ねこねこにゃんさん ( 佐賀県 / 女性 / 35歳 )

回答:5件

ワンルームマンション売却に関して

2013/08/21 18:47 詳細リンク
(5.0)

年収が高い事もあり、マンションディベロッパーに勧められて購入された事かと思います。


利回りは残債をベースに計算しても、グロスで概ね4%~5%台という事で通常なかなか買手が付きづらい状態かと思います。(通常、不動産会社等がプッシュをしなければ売れないレベルの数字かと思います。)


かと言って業者に買取を依頼するとかなり大幅に叩かれる事になるかと思います。


ただ、今後の方向性としては家賃は新築時が一番高いのでもう数年経ってくると家賃が下落し、それを基に計算される売買価格も低下する可能性があります。


その為、4500万の残債は重い様に思われますので一物件でも良いので売却されたらどうかと思います。


残りは2物件になりますが、そちらは将来子供が大学等の学校に行く際に使う位の考えで持ち続けるという感じなのかと思います。(空室になったら子供を住まわす位のイメージです。残債程度で売れるのであれば売却されるのも手です。)


基本的には残債位で売却出来たらラッキーと考えて時間を掛けて売却活動をされてみたらいかがでしょうか?恐らく1年位かなり長い時間を掛けなければ買手は現れないと思いますが、
こればかりはやってみないと分からないところでもありますので…


若し残債位で買手が現れる様でしたら売却される事をお勧めします。


私ならそのレベルで買手が現れたら全て売ってしまいますが…

マンション売却
不動産会社
不動産
家賃

評価・お礼

ねこねこにゃんさん

2013/08/22 15:21

ご回答いただきありがとうございます。
やはり、売却の方向での検討がよさそうですね。
おっしゃるとおり、残債くらいで売却できたらラッキー、と考えて売却活動を行なう方向で行きたいと思います。
とはいっても、売却活動をどのようにはじめるかもわからずにおりますが。

今後、またご相談させていただくことも考えたいと思いますので、その際にはどうぞよろしくお願いいたします。

向井 啓和

2013/08/22 15:26

評価ありがとうございました。


そのエリアでワンルームマンションの売却を積極的にしている業者に連絡するというのでまずはスタートされたらいかがでしょうか?


例えば、「中古ワンルームマンション 大阪」「売りワンルームマンション 大阪」等で検索してみて同種の物件を扱っている業者の情報を集めて幾つかに連絡し、「一般媒介」で買手をさがしてもらうという形が良いと思います。


また、何かあればお問い合わせください。

回答専門家

向井 啓和
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みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

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不動産投資の判定は総合キャシュで

2013/08/21 23:39 詳細リンク
(5.0)

不動産投資コンサルタントの野口です。

ねこねこにゃん様は、九州にお住まいで、関西の物件を購入されたのですね。2007~09年頃は、ミニバブルの絶頂期で、2008年のリーマンショクで大きく不動産も下降して行った時期です。

先月も、数日 京都、大阪、神戸の不動産投資の調査に参りましたが、東京以上に低調です。特に京都は目に余る状況でした。築5年64戸のマンションが23%空室という状態もあり、値下げ競争が激しく(特この時期は最も空室が少ない季節なのですが)方策に苦慮しました。それでも尚建設中の1RMが数棟近くで有りました。

ねこねこにゃん様の3物件の状況が詳しく判りませんが、具体的にどの物件をどうすればと言う事は出来かねます。

物件の立地により、今後の予想を的確に立てることです。賃料保証も分譲会社が同一賃料を保証するわけがないでしょうから、必ず見直し(=Down)が発生するでしょう。従って、ローン補填や税金支払いのためキャシュOUTが起こります。更に物件売却により多分売却額よりローン債務残高が多く(オ-バ-ロ-ン状態)、これの補填が発生します。更に、修繕費や積立金の増額発生が予想されます。これらのキャシュ支払いと前述の月々の補填の合計が最低になる時期を探るべきです。
即ち、賃貸事業中のキャシュ+売却時のキャシュ=総合キャシュ の収支です。

但し、補填する資金が無ければなすべき方策は狭く、ローン完済まで(30年?)持ち出しが続くわけですが、現状だけの解決策(ex、キャシュOUT物件だけ繰上返済とか売りやすいから売却など)は将来に禍根を残す結果になります。

物件毎に十分調査し(価格動向、競合発生、賃料方向性--)どれが優先すれば出口時の総キャシュOUTが最小になるかを想定すべきと思います。流れるまま放置したり、諦め等は貴女の将来に更に大きいダメージを与えかねません。現状3物件で4千6百万の負債をまず持っていると自覚し早い内に少々の費用は覚悟の上でも対策をされるよう進言します。

ねこねこにゃん様は幸い高年収を得ておられ、良い家庭で再出発された事を祝福し、十分選択肢が有ると思います。

解決
不動産投資
マンション

評価・お礼

ねこねこにゃんさん

2013/08/22 15:27

ご回答、アドバイスありがとうございました。
自分の見通しの甘さを反省し、しっかり対応していきたいと思います。
今後、またご相談させていただくことも考えたいと思いますので、その際にはどうぞよろしくお願いいたします。

回答専門家

野口 豊一
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- good

投資マンションは儲かる??儲からない??

2013/08/22 00:53 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、投資マンションの購入はそれなりのメリットもありますが、投資後の出口戦略をどうするかをよく検討しておく必要があります。

おそらく購入時に「生保代わりになる」とか「年金代わり、節税になる」、「ローン完済後にはそれなりの収入になる」などといったメリットばかりを聞かされたかと思いますが、賃料改定などのデメリットはほとんど聞かされなかったかと思います。

そのため、収支バランスが徐々に悪くなり、実質的な赤字が続くことになります。
ただ、ご自身の場合ですと年収がありますので、節税効果はそれなりにあったかと思われます。

こうした状況を踏まえて、今後をどうするか?ということになりますが、現状維持するか、改善策を見出して維持継続していくか、もしくは適宜売却をするという流れになろかと思います。

そこで当方では、まずは、物件の詳細な調査をしたうえで、将来の収益が確保可能か?それとも売却をして損失を最小限にするか?などの方向性をお出しております。

現に、首都圏をはじめ、京阪神地区、博多などの物件の調査、収支改善や売却のサポートを行っており、査定額満額での売却やローンの金利変更、賃貸借の条件改善などで収支改善も行っております。

さて、ご自身の今後につきましては、概ねの物件状況とご自身のご意向を踏まえると、適宜売却という方向にはなろうかと思いますね。
特に、複数の物件を所有の場合には、どの物件から売って行くか?なども検討していくことになるでしょう。

尚、個別のご相談や具体的なサポートをご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
費用はかかりますが、物件資料一式を拝見しながら面談によるご相談をお勧めいたします。

以上、ご参考になれば幸いです。

■お問い合わせフォームはこちら
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tabid/93/Default.aspx

アネシスプランニング(株)
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

不動産投資に関するお悩み個別相談
詳しくはこちら⇒http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/s/s-3716/

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不動産投資

評価・お礼

ねこねこにゃんさん

2013/08/22 15:29

ご回答ありがとうございました。
たしかにメリットばかりを聞かされ、ご指摘の賃料ダウンに関してものらりくらりとかわされた覚えがあります。
ご指摘のとおり、節税効果はあったようですが、なにぶん知識が浅くよくわかっておりません。
まずは方向性を決めねばならないと痛感いたしました。
今後、またご相談させていただくことも考えたいと思いますので、その際にはどうぞよろしくお願いいたします。

寺岡 孝

2013/08/23 00:37

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

最終的に投資マンションを売却する場合には、むやみに業者に売却依頼をされたり、家賃保証会社などの関係業者には連絡されずに、まずはご自身で物件の現状を把握しておく必要があります。

たとえば、家賃保証の物件では保証契約が解約できるか?、可能な場合のペナルティの有無、募集家賃での利回りなどを把握しておく必要があります。
こうした内容はお手元にある物件資料を見れば把握できるかと思います。

また、こういった条件は売却の際の重要なポイントになります。

さらに、売却に伴いローンは完済となりますが、金融機関によってはローン残債金とは別に繰上の解約金などがかかる場合もあります。
そのため、単にローンの残債額だけではなく、その他の費用がかかることを売却前に熟知しておかないと思わぬ出費が増えます。

当方ではこうした点を踏まえて、妥当な売却金額を査定し売り出しをしていくと同時に、収支改善が可能な場合にはそのご提案をしております。

尚、売却をする際の具体的なサポート事例はこちらをご参照くだされば幸いです。
http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/c/c-109842/

売却依頼の際には業者の言いなりにならないためにも、専門家のサポートやアドバイスをご利用になられてはと思います。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

アネシスプランニング(株)
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

回答専門家

寺岡 孝
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まずは現状把握、そこからです

2013/08/25 08:53 詳細リンク
(5.0)

ねこねこにゃん様

ワンルームマンションの今後の方針でお考えとのこと。

昨今、沢山同様のご相談を受けております。


まずは現状整理をされると良いと思います。簡単に下記に記載します。


■現状の損失を理解する

物件1、利回り4.7%で購入、毎月支出約9,794円
物件2、利回り4.6%で購入、毎月支出約8,029円
物件3、利回り4.3%で購入、毎月支出約15,235円

合計毎月支出:33,058円→ 年間支出:約40万

まずこの数値から好転することは考えにくいと感がえられます。
賃料収入の減額、金利の上昇、管理費の上昇、修繕費の支出など
基本的に経年にて悪化をしていきます。



■現在の損失額を見積もる

仮に全ての物件を売却した場合ですが、情報が少ないので
こちらで簡易的な理論値で計算します。

昨今の京都・大阪でのワンルームマンション築が浅めで考えると
表面上の利回りは8%はないと売却が難しい状態です。

それから考えますと下記のような式が考えられます。

現在家賃×0.9(適正家賃に下げるため)×12ヶ月÷8%=概ねの売却価格



物件1、約1,164万(残債とのマイナス額:−396万)
物件2、約931万(残債とのマイナス額:−676万)
物件3、約796万(残債とのマイナス額:−693万)

マイナス額を全て足すと約:1,765万になります。

今の相場で3室全て手放すには上記程度のお金が必要になる
可能性があります。

ただし、手放してからは毎月のマイナスなどは無くなり、むしろ安心になります。



■最大損失分岐

現状1,765万程度を用意すればと試算しましたが

それを初めに計算した毎年40万の赤字で割ってみましょう。(保有を続けた場合)

1,765万÷40万=約44年

毎月の賃貸収支が今と絶対に変わらなければ、44年かけて損失を被る
可能性のある物件を全部売却する必要性は・・・と感じるかもしれません。



■リスクを折り込む

毎月40万の支出はあくまで現在です。
先に説明しました、家賃下落や金利上昇を考えれば1室あたり
簡単に損失が1万増えることは考えておく必要があります。

その場合、毎年年間損失は現在の40万から76万にあがります。


先ほどと同じように1,765万(今終わらせられる想定金額)÷76万=23年

となります。


■ライフプランと相談する

少なからず、保有するメリットが中々見いだせないのが現状です。
保有する場合には都市銀行などでローンの借り換えを行いますが
これにも相当の現金が必要で、(概ね残債の30%)金利自体は少し
下げることが期待できます。ただ、損失には変わりなく保有を続けると
決心した場合にのみ活用します。


またローンの残り期間や損失との分岐点を見ると老後までに
「富動産」ではなく「負動産」となる可能性もあります。


いずれにせよ、保有していてストレスであれば最善の売却を行う必要があります。

方策はお客様ごとに違いますし、一気に売却せずとも、年に1室づつでも構わないと

思います。

細かい試算ではありませんがまずは「目安」ということで記載させて頂きました。

より具体的・現実的な数値にするには詳細とご希望をお聞きすれば

良いアドバイスができます。ご参考になりましたら幸いです。

補足

査定の実行、買手の模索、売却実行、抵当権等の抹消、引き渡し
これらを迅速に行える体制ですので、遠方ですがご遠慮なくご相談頂けましたら幸いです。


株式会社FPリサーチパートナーズ
http://www.fp-research.jp/

相場
マンション
賃貸
収入
ローン

評価・お礼

ねこねこにゃんさん

2013/08/26 09:52

ご回答ありがとうございました。
今の売却価格はそんなに低いものなのですか・・・。
そのお金は現時点ではとても用意できません。
となると、おびえながら所有し続けるしかなくなるのでしょうか。
先行きのあまりの暗さに、不安しかありません。
家族に申し訳ないですが、現状のひどさはしっかりと確認できました。

また個別にご相談することがあるかもしれません。その際はよろしくお願いいたします。

三島木 英雄

2013/08/26 16:09

ご連絡有難うございます。
売却価格に関してはあくまで、記載データから推測をしておりますので
現状は違います。ただ、それほど大きくはぶれない可能性はあります。

ご所有の物件名称、相場 などで検索しますと同じマンションで売りに出ているものなど
が出てくると思います。相場はどうしてもそれらに合わせられてしまいます。

下記は収益物件の一番有名なポータルサイトです。こちらにも掲載されている可能性が
あります。
http://www.kenbiya.com/

他の回答にありました、残債ベースでの売却活動は避けた方が良いです。
昨今の収益不動産の投資はかなり慎重になっています。ネットに掲載される前に
売れるのが通常で、ネットに残っているものは殆ど売れません。

売買をするにはギリギリのラインで購入希望者と折衝して行く必要があります。
個別にご相談頂ければ解決の方法はご提案できると思っております。

現時点の査定はあくまで目安ですので、実際の物件がわからないと詳細を
ご提示出来ない旨ご理解をお願い申し上げます。

回答専門家

三島木 英雄
三島木 英雄
(神奈川県 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPリサーチパートナーズ 代表取締役
044-814-3553
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3 good

まずは、売却のご検討から始めてはいかがでしょうか?

2013/08/22 09:21 詳細リンク
(5.0)

こんにちは、ねこねこにゃんさん

ファイナンシャルプランナーの前野です。

おおむねの考え方は、他の専門家さんと変わりませんが
収支がマイナスの状況ですので、まずは売却のご検討から
はじめてはいかがでしょうか。


また、現在の家賃が新築時から家賃であれば、今後の入居者の
入れ替わりで家賃が下がるリスクもあります。

今後の想定家賃、売却時の査定額等のデータを収集し
対策をご検討ください。


対象物件が私の地元ですのでよろしければお手伝いいたします。

お役に立てれば幸いです。

売却
入居
新築
物件
家賃

評価・お礼

ねこねこにゃんさん

2013/08/22 15:33

ご回答ありがとうございました。
まずは売却の方向性でとのことで気持ちが固まりました。
家賃はおっしゃるとおり新築時からのものです。
売却を検討していることは、マンション購入時の担当の方へも伝えたほうが良いのでしょうか。
そこの会社での賃貸保障をつけているもので、伝えたほうがよいのかとは思っておりますが。

今後、またご相談させていただくことも考えたいと思いますので、その際にはどうぞよろしくお願いいたします。

前野 稔

前野 稔

2013/08/22 15:56

このたびは高評価いただきありがとうございます。

賃貸保障については、契約内容をご確認の上、必要であれば業者さんに連絡するようにしてください。

売却の依頼先については、ワンルームを得意とする地元の不動産屋さんのほうがいいかと思います。

お役に立てることがありましたら、別途ご連絡くださいませ。

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