住宅ローン・固定金利期間終了後の金利見直しについて - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅ローン・固定金利期間終了後の金利見直しについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/06/10 13:01

初めまして。
来月金利見直しなので相談にのってください。

平成19年にミックスプランにて住宅ローンを組みました。

H19 フラット35 2000万円 (2.621%)
3年固定 1000万円 (2.1%)

3年固定終了後、変動、3年固定、5年固定で迷っています。
現在のローン残高は
フラット35 815万
3年固定分 940万

平成19年から3年間は繰り上げ返済手数料がかからないフラット一本を頑張って繰り上げ返済してきました。

6月時点での金融機関からの実行金利は
変動 2.075%
3年 2.900%
5年 3.150%

で、総返済予定額が
変動 12,872,448円
3年 14,438,400円
5年 14,932,608円
です。
説明では
金利見直しのたびに手数料が5250円かかる
変動を選択した場合は変更不可
という説明を受けました。

上記の金額から思い切って「変動」を選択しようと思っています。
専門家さんの厳しい意見よろしくお願いします。

また現在フラット35 52000円 3年固定分 34000円
計 86000円を返済中です。
毎月返済額をもう少し増やそうかと思っていますが、どちらを増やした方がよいでしょうか?

補足

2010/06/10 13:01

早々の回答ありがとうございます。

家族構成は
夫 40歳 会社員
妻 36歳 専業主婦
長女 5歳 年長
長男 1歳
(子供をもう一人予定しています)

住宅ローン完済は定年までと考えていますので20年~25年で完済したいと思っています。
収入は月収平均で35万程度です。
私は子供が小学校にあがったらパートでも始めようと考えています。

貯蓄は変動分の半分ほどありますが、こちらは老後や子供の今後のためと考えていますので、できれば手をつけたくありません。

繰り上げ返済ですが、ここ3年間は養老保険の満期や臨時収入などがあって沢山できましたが、今後は目標年間50万~100万と思っています。

変動の場合繰り上げ返済手数料が1万円かかりますが、どれくらい貯まったら返済した方がよいでしょうか?

ecoecoさん ( 佐賀県 / 女性 / 36歳 )

回答:7件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローン選びについて

2010/06/10 13:16 詳細リンク
(4.0)

こんにちは。

住宅ローン選びについてですが、現在の3年固定金利分の940万円はどのくらいで完済する予定ですか。また、今後家計の収支状況はどうでしょうか。金利が上昇しても余裕がありますか。
今後の家計の収支状況に余裕があり、繰上げ返済をしていけるのであれば変動金利を選んでもいいでしょう。変動金利を選んだ場合には、フラット35ではなく変動金利分を優先して繰上げ返済をしましょう。

住宅
住宅ローン
ローン選び
フラット35
家計

評価・お礼

ecoecoさん

とてもわかりやすいご説明ありがとうございます。

我が家のライフプランを考え、どちらにするのか検討してみます。ありがとうございました。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
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沼田 順 専門家

沼田 順
ファイナンシャルプランナー

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変動金利で大丈夫ですが、バランスの良い繰上返済をご検討ください

2010/06/10 13:24 詳細リンク
(4.0)

初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

年収や家族構成がわかりませんので、
金利関係についてだけ、述べさせていただきます。

まずフラットの残高をずいぶん減らされたのは見事です。

ご質問者様の場合、積極的に繰上返済されていくご意向のようですので
変動金利を選択されても良いと思います。

ただし、変動金利は金利変動リスクがあり、5年間は返済額が同一でも
半年ごとに金利の見直しが行われているため、しらない内に
元金と利息の割合が変化していることがあります。

そういう意味では、フラットの残高をここまで減らされたのであれば
変動金利を繰上返済していき、できるだけ固定と変動のバランスを
取られた方が良いのではないかと思います。

なあ、ご質問者様なら大丈夫だとおもいますが、繰上返済するにしても
万が一の手元資金(100~200万円程度)は用意しておいて下さい。
繰上返済に夢中になってしまい、手元資金がないお客様が現実に多いからです。

返済額は無理に上げなくても、繰上返済していったほうが
万が一のリスクに対応できます。

以上、ご参考になれば幸いです。

沼田 順

私のブログで今後の金利動向等を解説しております。
よろしければご訪問くださいませ
住宅ローン、不動産アドバイスブログ
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/

補足

さきほど、補足を拝見させて頂きました。

貯蓄もきちんとなされており、非常にご立派です。

繰上返済の金額ですが、フラットの最低水準である
100万円を目安に行われると良いと思います。

沼田 順

住宅
返済
住宅ローン
資金
見直し

評価・お礼

ecoecoさん

とてもわかりやすいご説明ありがとうございます。

我が家のライフプランを考え、どちらにするのか検討してみます。ありがとうございました。
繰り上げ返済も頑張りたいと思います。

沼田 順

高評価、ありがとうございました。

詳細なシミュレーションはやはり
CFPに対面相談をご依頼されるのが
よろしいかと思います。

また何かありましたら、ご質問下さい。

沼田 順

回答専門家

沼田 順
沼田 順
(兵庫県 / ファイナンシャルプランナー)
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固定金利と変動金利ローンのバランス

2010/06/10 16:41 詳細リンク
(4.0)

フラット35とのバランスを考慮して、また、ecoecoさんの繰上げ返済重視のスタンスを継承するのであれば変動金利で組まれるのも悪く無いと思います。


残債がもっと大きくなると厳しい所ですが、残債額が少なく貯金額も変動金利分の半分程度あるという事で仮に大幅なインフレが到来してもその時には一挙に期限前返済をするという余力もあるかと思います。


金利が1%上昇すると3年固定に劣後する形になりますので、その懸念をお持ちであるならフラット35はゆっくり返済しながら、変動金利のローンを中心に繰上げ返済をされて行かれれば宜しいと思います。(日銀が利上げする場合は通常は0.25%か0.5%になりますが、管民主党政権下では今の所低金利が持続されそうです。)

フラット35

評価・お礼

ecoecoさん

ローンを組んだ当初、平成19年はこれから金利が上がるだろうと思って
組みましたが、現実は・・・・・

景気回復は必須ですが、住宅ローンを利用しているものとしては低金利がありがたいですね。

ありがとうございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
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東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの件

2010/06/10 18:35 詳細リンク
(4.0)

ecoecoさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『毎月の返済額をもう少し増やそうかと...どちらを増やした方が良いのでしょうか?』につきまして、このまま現在利用している金融機関で金利の見直しを行ってもよろしいと考えますが、更新後のローン金利や繰り上げ返済手数料などのことを考慮した場合、住宅ローンの借り換えも合わせてご検討されてはいかがでしょうか?

ecoecoさんの場合、今まで繰り上げ返済を頑張ってきたので、借入残高はフラット35を中心にかなり圧縮することができていますので、お子様の教育資金など、今後のライフイベントを考慮した場合、10年固定金利などに組み替えてしまった方が今後のマネープランはたてやすくなると思われます。

10年固定金利でも1%台で借り換えができる金融機関もあると思われます。

尚、借り換えを行うことでメリットがでるための条件として、
・返済期間が10年以上残っていること。
・借入残高が1,000万円以上残っていること。
・今のローン金利と借り換えを行った場合のローン金利との差が1.0%以上になること。
などとなります。

尚、ローン金利につきまして、1.0%以上なくても繰り上げ返済手数料など、総合的に判断してメリットがでる場合もありますので、一度、ご検討していただくことをお勧め致します。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

更新
住宅
条件
住宅ローン
ローン

評価・お礼

ecoecoさん

当初、借り換えも考えましたが資料集めに手が回らず挫折しました。

一番の希望は「総返済額をもっとも少なく」なので借り換えが有利なようでしたら
そちらも借り換えももう少し検討したほうがいいですね。

再度ご相談することがあるかと思いますが、その時はよろしくお願いします。

渡辺 行雄

ecoecoさんへ

お返事いただきありがとうございます。

また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
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上津原 章
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長期的な視点で考えてみませんか。

2010/06/11 10:44 詳細リンク
(4.0)

ecoecoさんへ
こんにちは。九州・山口のファイナンシャルプランナー、上津原と申します。

住宅ローンの繰上返済のこと、金利の選択のこと、確かに悩むところですね。
お話の限りであれば、変動金利が有利なようにみえます。もし、契約時に優遇金利の設定があれば、優遇金利幅をご確認のうえ判断されることをお勧めいたします。

繰上返済は、100万円以上の金融機関が多いようです。ただ、住宅ローン控除の基準が年末の借入金残高となっておりますので、金額を問わず、年始に繰上返済をされるように心がけてください。

いくら繰上返済をすれば一番よいかは、ご家族のライフスタイル、教育方針といったことによって違ってきます。例えば、中学校から私立進学校を予定されている場合、変動金利部分を完済させて、教育費がかかる時期に家計を安定させたほうがよいかもしれません。子どもさんとの思い出作りを大事にしたい場合、繰上返済よりもライフイベントを優先といったことだって考えられます。
どちらがよいか、価値観に合っているかは、ライフプランを作成することでよりはっきりと分かってきます。住宅ローンだけでなく、長期的なことを考えて準備されている老後資金や、保険のことも考えてみるとなおよさそうです。

気になることがございましたらお聞かせください。

ファイナンシャルプランナー
家族
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住宅ローン
ライフプラン

評価・お礼

ecoecoさん

住宅ローンといえども借金ですので、一日でも早く借金返済をと思っています。
ただローンのために子供を犠牲にするのはかわいそうなのでバランス良く家計を
保ちたいと思います。

ありがとうございました。

回答専門家

上津原 章
上津原 章
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築地 聡

築地 聡
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住宅ローンの見直しについて

2010/06/10 15:28 詳細リンク
(4.0)

ecoecoさん、はじめまして。

やさしいお金の教室(合)エムズアイの築地と申します。

私の場合、通常のアドバイスで言いますと『金利が低いときに低い金利に長期間固定するから意味がある。』と言っています。

ですがecoecoさんの場合は、既に3年で1185万円もの繰上げ返済をされた実績をお持ちです。

こうした返済が今後も可能であれば変動金利を選択されても良いと思います(短期間でこちらを繰上返済)。

もしそうでなければやはり固定期間が長いものを選択された方が良いでしょう。

また繰上返済をされる際に気を付けて欲しいのが緊急予備資金(イザという時のお金)を残した上で繰上返済をすることです。緊急予備資金をは会社員の場合は生活費の6か月分、自営業者の場合は一年分の生活費です。

年齢や家族構成、預貯金残高、ライフプラン(将来計画)が分りませんのでアバウトなアドバイスしか出来ませんが、ecoecoさんのご参考になれば幸いです。

補足

補足を見て改めてご回答します。

それであれば変動金利を選択されて良いと思います。

>変動の場合繰り上げ返済手数料が1万円かかりますが、どれくらい貯まったら返済した方がよいでしょうか?

貯めるお金の金利(利息)と返すお金の金利(利息)は、いつの時代も返すお金の金利(利息)の方が高い訳です。

ローンの繰上返済に掛かる手数料は1万円かかりますが、繰上返済による金利削減効果はもっと大きいのであまり手数料を気にされる必要はないと思います。ecoecoさんが言われているように毎年50万~100万を返済されて行かれれば良いですよ。

もし毎年100万円の繰上返済が出切れば変動金利の方を返すのに9年掛かりませんね。

この返す力は=貯める力です。

9年後は上のお子さんが14歳になられていますが教育資金は既に預貯金である程度準備出来ていますし老後に向けての貯蓄はそれからでも遅くありませんね。

住宅ローン
見直し
返済
貯金
生活

評価・お礼

ecoecoさん

そうですね。
フラットは手数料無料というのが頭にあって、金利⇔繰り上げ手数料の事は
頭にありませんでした。

我が家のライフプランを考え、どちらにするのか検討してみます。
ありがとうございました。

築地 聡

築地 聡

ecoecoさん、こちらこそありがとうございます。

がんばって下さい^^

前野 稔

前野 稔
ファイナンシャルプランナー

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借り換えも検討してみてください。

2010/06/10 18:21 詳細リンク
(4.0)

こんにちは ecoecoさん。

ファイナンシャルプランナーの前野です。

順調に繰り上げ返済されていますね。

ただし、これからは繰り上げ返済のペースが年間100万円までとなる予定です。しかし、貯蓄が変動分の半分あること、奥様も数年後にはパートにでる予定もあることから、現在のローンの金利選択であれば、変動金利でいいかと思います。

ただ、質問内容にある変動金利が2.075%となるのはちょっと金利が高めですね。

この条件であれば、他の銀行で借り換えするほうがメリットがあるかもしれません。
(フラット35も含めて)

最近の変動金利は、多くの銀行が1%前後で実行しています。

借り換えの場合一般的に残高1000万円以上、金利差1%、返済残期間10年以上がメリットがあるといわれています。

ecoecoさんはこの条件に当てはまりますので、借り換え時の手数料を支払ったとしても借り換えメリットが出る可能性があります。

注意点は、繰上げ返済のスピードで利息負担の総額が変動しますので、今のローンを変動で継続した場合と借り換えした場合で、今後の繰上げ返済による総返済額の比較もする必要があります。

ちょっと予想外の回答だったかもしれませんが、参考になれば幸いです。

ファイナンシャルプランナー
借り換え
選択
返済
ローン

評価・お礼

ecoecoさん

当初、借り換えも考えましたが資料集めに手が回らず挫折しました。

一番の希望は「総返済額をもっとも少なく」なので借り換えが有利なようでしたら
借り換えももう少し検討したほうがいいですね。

再度ご相談することがあるかと思いますが、その時はよろしくお願いします。

前野 稔

前野 稔

ecoecoさんへ

このたびは高評価いただきありがとうございました。

借り換えで銀行回りをするのも労力がかかって大変ですけど、返済額が少なくなるならそんなことは言ってられませんよね。

また何か困ったことがあれば、お気軽にご連絡ください。

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