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住宅ローン フラット35か固定10年か

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/07/23 14:20

お世話になります。

住宅ローンのプラン選択で、フラット35か固定10年かで迷っており、御相談させていただきます。

借入金額2200万円
借入期間25年(完済目標は20年)
主人34歳です。

フラット35の金利タイプは2種類あります。
?金利2.98%(但し、フラット35S適用住宅の為、当初20年間▲0.3%、事務手数料36750円)
?金利2.82%(但し、フラット35S適用住宅の為、当初20年間▲0.3%、事務手数料36500円+借入金額×1.75%)


【質問1】
フラット35では?より?の方が総払い込み金額が下回るので?を選択した方がよいと思うのですが、いかがですか?

【質問2】
地方銀行の10年固定とフラット35では、どちらを選択した方が我が家には適していますか?

地方銀行の場合も借入金額、借入期間は同じです。
金利は店頭金利3.45%、適用金利1.85%(1.6%の全期間優遇あり)
年間30〜50万円の繰り上げ返済を行う予定で、10年後の残債を1000万円の目標とします。
10年後、再び固定10年で借り直すとして、店頭金利が今より3%上昇して6.45%になっていても、1.6%の全期間優遇がある為、適用金利は4.85%です。

住宅ローンのシミュレーションソフトで自分で計算したところ、10年後の金利上昇が3%までなら、支払総額はフラット35と同じかそれ以下、3%以上ならフラット35以上と試算しました。
10年後の残債を1000万円とした場合、10年固定を再選択しても金利上昇リスクには対応できそうな感じもするのですが、繰り上げ返済が予定していた通りにできなかったり、今後の教育費の増加、妻の収入の減少の可能性もあることから、
やはりフラット35を選択した方が、よいでしょうか?

どうぞ宜しくお願いします。

Maximさん ( 茨城県 / 女性 / 37歳 )

回答:3件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの選択について

2009/07/23 14:39 詳細リンク

こんにちは。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

【質問1】については、総支払利息額が少ないほうがいいでしょう。
【質問2】については、Maximさんの繰上げ返済目標の達成の確率によるでしょう。どこまでリスクをとるか検討するしかありません。
一度お近くのFPに10年固定にした場合の家計のシミュレーションを作成してもらうと判断ができるでしょう。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
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渡辺 行雄
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住宅ローンの件

2009/07/24 09:55 詳細リンク

Maximさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

質問1について
Maximさんのお考えでよろしいと考えます。

質問2について
どちらを選択するのかの判断のひとつとしては、どれくらいの割合で繰り上げ返済を行うことが可能かということになってしまいます。

繰り上げ返済を行うためには、ある程度収入のうえでもゆとりがないと、住宅ローンを組む前は繰り上げ返済をするんだと意気込んでいた方でも、実際には難しいようです。

特に、お子様いるご家庭では、将来的にはお子様の教育資金に充当する資金の割合が高くなっいき、住宅ローンの繰り上げ返済資金にまでお金がまわらなくなってしまうこともありますので、将来予定しているライフイベントとそれにかかる費用も予め整理したうえで、10年固定金利を選択しても、無理なく繰り上げ返済を行うことができるのか、あるいは、将来の金利上昇リスクを回避するためにも安全をみてフラット35にしておくのか、判断するようにしてください。

住宅ローンは人生最大の借金ですから、ご主人様とも良く話し合ったうえで、決定するようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸です。
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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ライフプランを考慮して!

2009/07/25 09:01 詳細リンク

Maxim様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、Maxim様からのご質問につきましてお応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.結論的には、適用金利とMaxim様家のライフプランに負担なく住宅ローン完済が効率的に出来ることと考えます。

2.そして、フラット35(2タイプ)と10年固定金利型の比較を20年間をベース(借入期間は25年)として算出いたしました(但し、事務手数料は考慮せず)。

・フラット35(2.82%):102,278円/月×12月×20年=24,546,720円(元利金)
・フラット35(2.92%):104,097円/月×12月×20年=24,983,280円(元利金)
・10年固定金利型(1.85%、11年〜審査金利5%):(91,649円/月×12月×10年)+(113,844円/月×12月×10年)=24,659,160円

3.上記の数字を算出いたしますと、
フラット35(2.82%)の方が総額では安定的でかつ確定しておりますが、Maxim様家のライフプランを考慮して「10年固定金利型」をお勧めいたします。そして、この商品には貯蓄状況に合せ一部繰上げ返済をされて期間短縮目標に努力してください。

以上

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