どの銀行でくみのがいいでしょうか? - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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どの銀行でくみのがいいでしょうか?

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/06/09 16:14

住宅ローンについて教えて下さい。
我が家の状況ですが、
主人37歳、子供はいませんが欲しいと思っています。
主人の現在の年収約800万円(税引き後:約620万円)(公務員です)
生活費、光熱費、毎月の貯蓄など固定費用を除くと、毎月12万円位の返済は可能
(ボーナス払いはなし。繰上返済に使用予定)
購入予定住宅費用(諸経費服含む)は約4870万円、頭金は1600~1700万円の予定
(頭金を支払った後の我が家の貯蓄残高は、約1700万円)

借入金額は今の予定では、約3170万円の予定です。
我が家の年収で無理なく返金できる金額になのでしょうか?これは借入金額として妥当なのでしょうか?

○ローンの組み方:検討中の銀行は以下の2つです。
A信託銀行 変動:1.075%、5年固定:2.10%、10年固定:2.65
(借入期間一律1.6%優遇)
(保証料:0.2%上乗せ、一部繰り上げ返済で保証会社で¥5250の手数料、融資手数料不明(ネット上には載ってなかったです)、元利均等のみ)
B銀行 変動:1.175%、5年固定:2.15%、10年固定:2.90
(借入期間一律1.5%優遇)
(保証料:0.2%上乗せ、一部繰り上げ返済ですべての手数料無料、融資手数料¥61500、元利均等も元金均等もあり)
ただし、保証料は一括支払いも考え中です。

変動のみを選ぶべきでしょうか?固定も組み合わせるべきでしょうか?
また、元金均等と元利均等どちらを選ぶべきなのか?
これから子供も欲しいので、今、お金に余裕がある間に、高い金額を返済できる元金均等が良いのかなと考えているのですが、どうなのでしょうか?

○返済期間(主人の職場の定年は63歳)
35年ローン(主人71歳):繰上返済で期間短縮
28年ローン(主人65歳):繰上返済で期間短縮か返済額軽減
26年ローン(主人63歳):繰上返済で返済額軽減
どのパターンがいいのでしょうか?子供出産の予定があるので、だんだん、返済金額が減る返済額軽減の方がいいのでしょうか?

○繰上返済について
インターネットバンキング使用で、手数料が無料、毎月1万円からでも返済できるという銀行(B銀行)があります。繰り上げ返済は毎月少しずつでも返済する方が効果があるのでしょうか?100万円以上貯まってからまとめて返済する方が効果があるのでしょうか?

我が家の状況ではどのように組み方がリスクが少ないでしょうか?

minnchiさん ( 兵庫県 / 女性 / 40歳 )

回答:5件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの組み方について

2010/06/09 17:00 詳細リンク

こんにちは。
住宅購入についてですが、住宅購入の自己資金を使っても預貯金が1700万円残るのであれば購入されても問題はないかと思われます。ただ、1700万円残す必要はありますか。今後大きな支出がなく住宅購入後も計画的な貯蓄ができるのであれば、借入額は少なくしておいたほうがいいです。まずは今後の予定を書き出して、いついくらぐらい必要でそのお金をどのように用意すべきか検討してください。
さて、住宅ローン選び方についてですが、これは今後の繰上げ返済予定、完済目標により違ってきます。それにより変動だけで考えるのか、変動と固定のミックスにするのか、または全額固定金利(今年であればフラット35Sがおすすめです)にするのかの検討になります。
変動のみで考えるのであれば10年以内に完済できる目標を立てましょう。完済目標が長期であるのであればフラット35Sがいいでしょう(フラット35S適用の住宅であれば)。

繰り上げ返済については手数料がかからなければこまめに返したほうがいいです。

一度お近くの独立系のファイナンシャルプラナー(上級資格CFP保持者)にご相談されると
判断が早いかと思います。
NPO日本FP協会でもご紹介しています。

CFP
住宅ローン
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回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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変動金利をおすすめします。

2010/06/09 23:40 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

お聞きしている範囲では、
「A信託銀行の変動金利」をおすすめ致します。

今後の金利推移に対する考え方は人それぞれで
専門家によっても大きく異なります。
過去を振り返ると、変動金利で6、7%が当たり前で、
8%を超えたときもありました。

しかし、それは前回のバブル期の話です。
現在の日本は、少子高齢化、デフレ、世界のGDPにおける地位低下、
政治不信等々、残念ながら成熟した経済国家になっています。
以前のバブル期のような「Japan as No1」を取り戻せれば、
そういった金利になる可能性もありますが、
現状では、厳しいと思わざるを得ません。

また、都市銀行の審査金利を見ても、3.95%~4.2%と
およそ4%程度で、今後の金利上昇を推測しております。
住宅ローンの金利を一番堅実に予測をする資金の貸し手である
都市銀行が4%程度までしか上昇しないと想定しております。

過去にあった金利の一部データから、
金利を過度に不安視する方がいらっしゃいますが、
現状において、そこまで金利が上昇する要素が見当たりません。

前置きが長くなってしまいましたが、
今回の「minnchi」さんの場合、審査金利の最大値である4.2%まで
金利が上昇しても、通期の金利優遇1.6%が利くので、
実行金利としては2.8%(保証料は金利上乗せ)となります。

参考までに、
年収に対するローンの支払能力を表す返済比率を計算しておくと
・借入金額3170万円、実行金利1.075%、35年で、返済比率13.5%
・上記同条件で、金利を審査金利(金利優遇後)2.8%として、返済比率17.7%
となります。

返済比率に関しては、金融機関の審査においては、35~40%以下とする
ケースが多いと思われます。
また、20%を切る場合は、かなり余裕をもった返済となります。

自己資金もあり、仮に金利が審査金利まで上昇したとしても
返済比率として20%を切っているので、変動金利を選択しても
安心して良いと思われます。

誰にでも変動金利を薦めているわけではありませんが、
今後の金利上昇リスクを考慮しても安全な方には
おすすめの商品となります。

「minnchi」さんについては、金利優遇を最大限に活用して、
余剰資金は期間短縮型の繰上げ返済で早期完済を目指して
がんばってください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

日本
データ
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住宅ローン

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅購入の件

2010/06/10 08:25 詳細リンク

minchiさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『これは借入金額として妥当なのでしょうか?』につきまして、一般的に住宅を購入する場合、住宅を購入した後から無理なく住宅ローンを返済できるようにするためにも、頭金として物件価格の20%相当額プラス諸費用分は予め用意したうえで、住宅を購入するようにします。

よって、頭金につきましては1,600万円~1,700万円ほど用意することができますので、頭金としては申し分ありません。

また、住宅ローンを組んでも家計を圧迫するようなことにならないためにも、手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合として28%ほどに収まるように住宅ローンを組むようにしてください。

『変動のみを選ぶべきでしょうか?...』につきまして、住宅ローンを組む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むようにします。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われますので、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は3年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少ローン金利が高くなってしまっても長期固定金利で住宅ローンを組むことで、返済の途中からローン金利が上がってしまうようなことがありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

よって、繰り上げ返済をどの程度の頻度でおこなうことが出来るかどうかも参考のうえ、決定していただくとよろしいと考えます。

住宅ローンにつきまして、毎月の返済額は変わらなくても、返済当初は毎月の返済額に占めるローン利息の割合が高くなっています。

また、繰り上げ返済の為の資金は原則として、借り入れ元本にのみ充当される仕組みになっていますので、繰り上げ返済による効果が最も大きいのは返済当初となります。

よって、100万円のまとまった資金にしなくても、こまめに繰り上げ返済をおこなっていただくことをお勧め致します。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

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変動のみの設定は危険です。

2010/06/09 16:37 詳細リンク

初めまして、不動産コンサルタントの小向と申します。(マンション業界歴約20年。)

皆さん、金利水準が低いことに慣れてしまっているので、上昇した(高い)ときのことを、忘れている方が多いので、あえて厳しいことを申し上げますが、約20年前頃は、民間の金融機関の住宅ローンの金利(変動)は、8.5%であったことがあります。

これは、ノンバンクではなく一般の都市銀行などです。

minnchiさんは、こういったサイトによく質問される方の中では、かなり余裕がある資金計画のようにお見受けします。

自己資金に関しましても、物件価格の3割以上ご用意されていますし、借入額につきましてもご年収の4倍以内であるといことは、健全な資金計画であろうかと思料致します。

ところで、返済方法についてですが、住宅を購入されても尚、1700万円もの余裕資金(手元資金)がおありでしたらば、安心できるものと思われます。

従いまして、毎月のキャッシュフロー上、無理のない返済額であれば、元金均等払いや返済期間の短い方法でも十分に対処できると考えられます。

通常では、余裕資金が殆ど無いというケースが多いので、元利金等で35年の返済をお勧めしてますが、さんのケースでは、異なる方法で十分対処できるでしょう。


AかBかという選択については、金利が0.5%以上は低いA銀行の方が、手数料の関係よりもトータルでは良いのではないかと思われます。

また、変動・固定、または併用ということにつきましては、ミックスする形で、リスクを分散するのがよいのではと思われます。

経済情勢は混沌としていますが、今後の金利の動向は誰も予測は不可能です。変動一本では危険です。固定のみでも返済が可能であるならばそれもひとつの考え方としてあります。
今後5年から10年程度で、金利上昇時に一括返済ができる程度の金額をシミュレーションされて、その金額を目安に変動というのは如何でしょうか?


最終的には、ご自身が自己責任にて方針を決定してください。


以上

補足

ブログ ⇒ http://fanblogs.jp/iimansion/

CM ⇒ http://cmizer.com/mypage/cm/84987


※文中の中段にある「元利金等」は誤りで、「元利均等」が正しい表記です。

不動産コンサルタント
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前野 稔

前野 稔
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの選択

2010/06/09 20:36 詳細リンク

こんにちは minnchiさん。

ファイナンシャルプランナーの前野です。

まず、3170万円の借入は年収から推察しますと、無理なく返金できる金額に該当します。ただし、各家庭の家計はさまざまですので、生活スタイルによっては現在の年収でも厳しいご家庭もあるかもしれません。

今の家計で月12万円の返済が可能ということですが、その他の余裕資金はいくらあるのか、住宅ローン借入後もいくら貯蓄できるのかを十分にご検討する必要があります。

その他の質問についての回答として

・変動型と固定型のミックス
・元金均等払い
・返済期間35年で繰り上げ、期間短縮。万一、生活が苦しくなれば返済額圧縮型
・保証料一括払い
をオススメします。

繰上げ返済は手数料がかからない場合はこまめに繰上げするほうが良いですが、手数料がかかる場合は、手数料と利息削減効果の比較が必要となります。

minnchiさんの場合、できれば一度ファイナンシャルプランナーに相談して、minnchiさんのライフプランや家計を見てもらって、総合的に診断してもらってください。

最後に住宅ローンはいろいろな銀行を回れば、もっと金利の安い銀行が出てくるかもしれませんよ。(審査結果次第にはなりますが)

minnchiさんの参考になれば幸いです。

余裕資金
住宅ローン
診断
家計
ライフプラン

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