住宅ローンの組み方教えて下さい

初めまして。公庫出身のＣＦＰ、沼田と申します。

ご質問ではお子様はいらっしゃらないようですので
今後もお二人でという前提で回答させていただきます。

元金均等であれば元利均等よりも元金の減り方が早いことや
ご主人の年齢と年収から考えると、変動金利で良いのではないかと思います。

ローン年数は短い程、総支払額は少なくなりますが、
返済額に余裕を持たせて、ボーナスを確実に繰上返済していくほうが
生活資金の手元流動性が保たれて良いかと思います。

繰上返済する時に注意していただきたいのは、あくまで手元流動性（２００万円前後）を
確保してから繰上返済するということです。
繰上返済だけに夢中になってしまい、いざという時のお金がないというお客様も多いからです。

以上、ご参考にしていただければ幸いです。

沼田 順

私のブログで今後の金利動向等も解説しておりますので
よろしければご訪問下さい（日本ブログ村１位です）
住宅ローン、不動産アドバイスブログ
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ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

お聞きしている範囲では、
変動金利で金利優遇を活用して、
余剰資金を繰り上げ返済（期間短縮）に
まわすのが良いと思います。

年収、借り入れ金額、物件価格より、
都市銀行の変動金利を選択した場合、
通期で1.5％の金利優遇を受けられると思います。

したがって、当初の実行金利は、
2.475％-1.5％=0.975％となります。

借り入れ金額3160万円、借り入れ期間30年とした場合、
毎月の支払いは、101,275円/月（ボーナス払い無し）
となります（返済比率 15.2％）。

変動金利なので、金利上昇リスクがありますが、
現在の経済情勢において、ここ数年での大きな金利上昇は
可能性が低いと思われます。

金利上昇リスクを試算する際の目安として、
金融機関が定めている審査金利があります。
金融機関は、変動金利で貸し出しをする際に、
この審査金利までは上昇しないだろうと
想定しております。

2010年6月の都市銀行の審査金利は、
最低がみずほ銀行の3.95％
最高が三菱東京ＵＦＪ銀行の4.25％です。

仮に、審査金利まで金利が上昇したとしても
金利優遇1.5％があるので、その時の実行金利は
2.75％です。

上記のシミュレーションを金利2.75％で計算すると
毎月の支払いは、129,004円/月（ボーナス無し）で、
返済比率は、19.3％となります。

審査金利まで金利が上昇することは
実際問題としてはなかなか想定できるものではありません。

今回の「minnchi」さんの場合では、
審査金利で計算をしても、毎月の支払い希望額内に収まり、
かつ、返済比率（年収に対する割合）も20％以内に収まるので
十分に余裕をもった返済計画になっております。

安心して変動金利を選択したら良いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

ｍｉｎｎｃｈｉさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『我が家の場合、どのようなローンの組み方がよいのでしょうか？』につきまして、ｍｉｎｎｃｈｉさんの場合、住宅を購入するに当たって、頭金も物件価格の３６％以上用意できていますので、これだれ頭金を用意できていれば、住宅ローンを組んだ後から家計が圧迫されるような心配は少ないと思われます。

尚、住宅ローンの選択にあたり、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われますので、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は３年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、長期固定金利で住宅ローンを組むことで、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

住宅ローンを組むに当たっては、現在の家計状況を考慮することも大切ですが、お子様のことなど将来のライフイベントやそれにかかる費用なども考慮したうえで、無理のない返済プランをたてるようにしていってください。

住宅ローンにつきましては、一旦組んでしまうと、途中から返済がきつくなったからと言って、毎月の返済額を減額などしてはもらえませんので、後から後悔するようなことのないようにしていってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

はじめましてminnchi様
アイスビィの植森宏昌です。

住宅ローンの組み方に関してですが、基本は安い金利の商品を多く組み入れろです。
ただ、組まれるお客様のライフイベントや、家庭環境など様々な要素を勘案して検討する必要があると思います。

例えば、将来的に給与や賞与が安定しており、右肩上がりに伸びて行く方もあれば、今後は収入が伸びにくいや早期退職が検討される等、人ぞれです。

個人的には、フラット３５等の固定金利を一部、上手く使い金利の変動リスクを緩和させるのも１つの方法かと思います。あと、銀行は嫌がりますが元金均等でローンを組めるのなら、それの方が良いと思います。

質問のケースで

１は上記の回答をご参考にして下さい。

２、余裕があるのなら返済期間は短いに越した事はありません。私なら、可能な範囲で出来るだけ短く組みます。

あと、返済比率ですが銀行や不動産屋さんは３５％まで大丈夫みたいな言い方で説明しますが実際の生活を考えた場合、８００万円の年収で３５％もローンを組むと生活は厳しいと言えます。言われる様に、２０％以下に抑えるのがＢｅｓｔかと思います。

頑張って、良い物件を購入して下さいね。

minnchi様

不動産クリニックの鈴木豪一郎です。

Q１．変動金利にするべきか？

A1・何が良いかは賭けになってしまいますので、変動プラス一部固定金利にして、リスクを分散させる事なども検討せれるといいですね。
それと、余談ですが、将来的には借り換えることも視野に入れると良いと思います。
銀行は新規住宅ローンの件数が減るので、借り換えのお客様をゲットすべく方向転換を図ります。すると、借り換えでメリットが出る商品を次々と出してくることが予想されるので
機をみて借り換えすると良いと思います。

将来の金利上昇を今から予測することは困難なので、金利ミックスおよび将来の借り換え
を考えるといいと思います。





Q２．ローン年数を30年にして、毎月の返済額に余裕を持ち、毎月余ったお金を繰り上げ返済に用いて、期間を短縮する。あるいはローン年数を25年にして、ボーナスのみ繰り上げ返済に用いて、期間短縮をする。どちらがいいのでしょうか？


A2やはり、セオリーとしては月々のハードルを低くしておいて余力で繰り上げ返済することを
お勧めします。このようなご時世ですので、突然のリストラや減給などに会ったときにハードルが飛び越えられなくなることも可能性としてはありますので。
ちなみにそのような状態になると、借り換えも難しくなりますので動きが取れなくなります。そんなことも考えると、月々のハードルは低めに設定しましょう。




Q3.希望としては元金均等を考えており、年間返済額を年収の20%以下にしたいと思っています。我が家の場合どのようなローンの組み方がよいのでしょうか？教えて下さい。


A3.元金均等では返済比率がオーバーしますので難しいと思われます。
元利均等→繰り上げ返済のパターンが無難だと思います。

今回拠出する自己資金以外に手元に残る預貯金の額と今、後貯まるであろう
預貯金が増えるスピード如何によっては東京スター銀行なども視野に入れると良いと
思います。

こんにちは minnchiさん。

ファイナンシャルプランナーの前野です。

住宅ローンの金利タイプ選択は難しいですよね。

今一番のお勧めは、フラット３５Sが使える物件ならフラット３５Sです。当初10年間の金利が▲１％となり、全期間の金利が決定していますので、家計管理がしやすく、リスクが低いです。

フラット３５Sが使えない物件の場合は、悩ましい問題となりますが、固定型と変動型のミックスの方法もあります。

この方法を選択した場合は、借入後の金利上昇のリスクを回避するために、変動型から繰上返済することになります。

ローンを変動型での借入を選択する場合は、万一の金利上昇に備えて繰上返済が早いペースでできることが条件となります。

キャッシュフローのシミュレーションをするなどで、貯蓄の見通しを確認の上、変動型のローンの比率をどれだけにするかを検討してください。

minnchiさんの参考になれば幸いです。

minnchiさん こんにちは

ファイナンシャルプランナーでモーゲージプランナーの島津と申します。
簡単なシュミレーションをしてみましたので、ご参考にして頂ければ幸いです。

変動金利の場合、半年に一度金利見直しが行われ、５年間は支払い金額は変わりませんが、その後その間の金利の変動を考慮して支払額は変わります。

例えば、ローン期間を３０年で、この変動金利が、１～５年１．１７５％、６年～１０年２．１７５％、１１年～３．１７５％と少しずつ上がり、２年毎に１０年まで１００万円づつ期間短縮型の繰り上げ返済を行った場合、５年２ヶ月の短縮となり、約２５年間で完済できます。
月々の支払いも、当初は１０．４万円強（上がった後で１２．４万円強）と想定の範囲の支払い金額で負担率もご希望に収まるようです。(２０％以内）

この状態から行きますと、変動金利の上昇を有る程度見越しても、繰り上げ返済が着実に出来る
経済状態でありましたら、総返済額を抑えた選択肢に出来るかと思います。

もう一つ、変動金利を選択される際でも、金利優遇は１定期間のみ優遇ではなく、全期間を通して優遇されるローンをご選択頂くようご留意ください(蛇足ですが、、、）

尚、返済のパターンは変動固定のミックスもありますし、色々な形がありますのでシュミレーション等がもし必要であれば、専門家にご相談されてみては如何でしょうか。

はじめまして、minnichiさん。
ＦＰ事務所マネースミスの吉野裕一です。


頭金も十分にあり、返済比率もご質問の内容での住宅ローンでしたら、14％弱と健全なローンだといえますね。

ただマイホームを得ると光熱費なども増える可能性もあります。

またお子様はおられないのでしょうか？

お子様の年齢によっては、教育費の事も考えなくてはなりませんね。

変動金利も今の水準は低いですが、5％・6％になってしまう可能性も無いとは言えません。

ボーナスを繰上返済にお考えでしたら、もっと長期固定で安定した支出として考えられても良いと思います。

また繰上返済も期間短縮は確かに利息の節約は大きいですが、家計を第一に考えると返済額圧縮の方が良いと思います。

ネット上のご相談ですと、細かな部分までのコミュニケーションが取れないので、直接面談されて、ご家族のご意向を話されて、適切なローンの選択の方法を考えられる事をお勧めします。

愛知県でファイナンシャルプランナー＆モーゲージプランナーをしております小澤と申します。

ご質問の件ですが、minnchi様の場合、将来の支払い額上昇に対するリスクを軽減できる、一部繰り上げが出来そうですし、変動金利でも大丈夫かと思われます。
また、ご質問内容とは異なりますが、収入が減った場合のリスクに備え、思いきって35年借り入れをし、繰り上げ返済をどんどん行っていただいてもよろしいかと思います。
元金均等返済は返済総額を抑えるという意味でご利用されたいのでしょうか。当初の返済に無理がなければ、とてもよいお考えだと思います。


現在、市場の変動金利の実行金利には、0.975%というものがあります。また、当初10年間は住宅取得控除もあります。
仮に、前述の方にもありますように、0.975%で借入できることになりますと、単純計算になりますが、当初10年間で現在の金利が継続する間は、金利を払っていない計算になります。
また、将来の収入減に対するリスク回避としては、当初35年借り入れをしておくというのは悪いことではありません。もちろん、利息を余分に支払うことにはなりますが。

また、返済額が現在可能な借入期間の短いものを借入された際は、一部繰り上げを行う際、返済額軽減型を選ばれてもいいかもしれませんね。
一部繰り上げは、期間短縮を選ばれる方が多いのですが、将来借り換えを行う場合には、基本的に残年数でしか借り換えはできません。収入減に対するリスク回避で借り換えを行う場合があるとしたら、そういう意味では、返済額軽減型を選択されてもいいと思います。減った差額を更に一部繰り上げ資金に充当されれば、両者の効果はさほど変わらないと考えられるからです。

一部繰り上げは、可能な限り早め早めに行うことにより、軽減効果も大きくなります。しかし、今は低金利ですし、住宅取得控除がある当初10年間の借入金利マイナス1(1.2)%していただいて、それ以上の運用が可能であれば、あえて繰り上げ返済せずに資産として置いておかれてもいいと思います。
例えば、
1.175%で借入をし、1%の取得控除があるとすると、0.175%以上で運用できれば一部繰り上げをせずに、運用率より支払い金利の方が上になった時に一部繰り上げをされてもいいと思われます。

以上、参考になれば幸いです。

minnchiさんこんにちは。２度目でしょうか？
住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


今回は、minnchiさんが掲げた毎月返済可能な金額を超えないことを優先的に考え
アドバイスさせていただきます。


言うまでもありませんが、今後の金利上昇幅とスピードをどのように予想するかが、
返済方式を選択するポイントとなります。



元金均等返済を利用する場合は、現在低金利の変動金利を採用することになります。
ただし、１０年内に金利が１．５％以上上昇するとみる場合は、元金均等返済は
minnchiさんの考える返済可能額を超える可能性がありお勧めできない感じです。


そこでminnchiさんの希望月々返済額を優先的に考慮した場合、元利均等返済の方が
金利上昇リスクを分散し易く安心感があります。


一方、返済期間の選択に関しては、返済期間が５年間短くなるだけで支払利息はか
なり圧縮されるためお勧めなのですが、急激な金利上昇があった場合はminnchiさん
が理想とされる月々返済額が守れない可能性があります。


上記の要素を考え、今回ご提示の月々返済１２万円から１３万円を優先的に考えた
場合には、変動金利を利用した３０年返済が適当ではないかという結論に至りました。


また、金利上昇リスクについては、一部繰り上げ返済により期間短縮型と月々返済額
軽減型を上手く使い分けできればより安心感が大きくなると思います。ご参考になれば
幸いです。


（CM）EYE－PLUSでは、以下のふたつのサポートをネット上で取り組んでいます。
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