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対象:不動産売買

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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不動産仲介の囲い込みに関して

2016/11/16 11:31
(
5.0
)

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、他の回答者の方がおっしゃっていますように、

「レインズ」と言われる情報機関に登録がされたかどうかは、一番初めに必要な

確認事項です。

市場にある物件のほとんどは、レインズという不動産流通機構が運営している

ネットワーク・システムにて共有していますので、売却依頼された物件が登録

されれば、他の不動産業者もその情報を取得でき、条件に合いそうな方がいれば

その物件を紹介する為の問い合わせがsion1114様の売却依頼を受けている業者に

入るようになるからです。

※専属専任媒介・専任媒介・一般媒介のうち、一般媒介は複数の業者に依頼をできるので、
この登録義務がないことに注意が必要です。




但し、レインズに登録がされていても、sion1114様が危惧されている通り、

囲い込みをしている業者が存在するのが現状です。


媒介業者は仲介手数料を売主・買主の両者からもらいたい為、

他社が購入希望者を連れてきても、「売り止めです」「契約予定です」

と言った断り文句で、他社紹介の買主を付けさせない営業方針の業者が

今でも存在すると感じます。


こういった囲い込み等をしていないかの判別方法としては、売却を依頼している業者へ

他社から問い合わせてもらい、買主を紹介する側の業者への対応を確認することが

分かりやすいと思います。


買主側の仲介から、「物件はまだ残っているか?」「売れていないか?」と確認を入れてもらい、

契約の話しなど無いにも関わらず、その回答が「売り止めです」「契約予定です」

といった断り文句であれば、売却する姿勢ではないことがはっきりします。

買主役は親族にお願いしてもよいでしょうし、付き合いのある不動産関係者がいれば

物件確認だけお願いしてみてもよいかもしれません。


当然、売却依頼の業者へ直接、個人から(購入希望者として)の問い合わせでは

「買主が来た(両手で利益があがる)」となり、普通に物件の案内を促されるだけ

でしょうから、他の宅建業者からの「物件確認(紹介の可否確認)」として問い合わせ

ないと、その業者の売却に対する姿勢は伺えません。



ただ、そういった行為が依頼主のやっている確認行為と分かれれば、

真面目に販売活動を行っている業者でしたら良い気はしないでしょうし、

互いの関係も悪くなってしまいますので、疑いを感じる具体的な理由

があるときなどに留めておく方が良いかと思います。


尚、常習的に囲い込みを行う業者なら、発覚した際のクレームの対処も

考えているでしょうし、証拠等がないと営業妨害や名誉毀損など、

逆に詰め寄ってくる位の悪質なケースもいまだ存在すると聞きます。


囲い込みの確認を行う際は、そのような対応・回答を録音しておくなど、

後々、sion1114様の大義や業者側の不義理を証明できる、言質などを

録っておくことが賢明かと思います。



また、個人的な意見となりますが、売却依頼は一般媒介よりも、

専任媒介や専属専任媒介とした方が、購入希望者が見つかることが

早いと感じます。


一般媒介については専任や専属専任と違い、他の業者にも依頼ができますから、

広告に経費を掛けたり、スタッフや時間を使って営業活動に勤めても、購入、

売却どちらも他社で決まる可能性があり、まったく売上げにならない可能性が

あるからです。


その為、一般媒介の場合、業者や担当者のモチベーション・営業活動は消極的に

なりやすく、複数の業社に依頼しても、ネットや住宅情報誌に同じような写真が

依頼した業者分が連続して掲載されるだけで、現地販売(売り出し)や、積極的な

現地案内などは行っていない場合が多いと思います。



昔からの良くない慣習が、まだ多く残っている業界でもありますから、

そういった対確認方法もあるということが何かしらお役に立て、

良い販売活動の知恵になればと思います。



以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/  藤森哲也

不動産業
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評価・お礼

sion0114 さん

2016/11/16 22:25

藤森様

お世話になります。
sion1114です。

ご返信が遅くなり申し訳ございません。

また、お二方とも貴重なお時間を割いていただき、ご回答くださり誠にありがとうございます。

藤森様のご回答もわかりやすく、具体的な対処方法も知ることができてとても嬉しく思います。

ありがとうございました。

専属、専任媒介契約の場合、レインズに登録した物件が確認できることはお二方の意見を聞いて初めて知りました。

今年の1月以降、そのような形になったことも知りました。

東日本不動産流通機構によると、取引状況も確認できる旨が記載されておりますが、他の不動産業者からの問い合わせがあったことがわかるということは、買い手が見つかったという解釈で良いのでしょうか。

他の不動産業者から問い合わせがあったことがわかるのであれば、囲い込みをされているかどうかも自分で確認できるということなのでしょうか。

評価コメントがまた質問になってしましましたが、実践しやすい方法を詳しく回答してくださって感謝しております。

是非参考にさせていただき、良い結果が出るように販売活動をしていきます。

ありがとうございました。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
( 不動産コンサルタント )
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

将来必要なお金を把握せずに、家を買うのって怖くないですか?

売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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この回答の相談

物件の囲い込みについて

住宅・不動産 不動産売買 2016/11/15 17:35

お世話になります。

媒介契約を結んだあと、囲い込みを防ぐために一般人が対策できることはありますか?

また、囲い込みされているかを知る方法などあったりするのでしょうか。

事前に対応できる方… [続きを読む]

sion0114さん (東京都/35歳/男性)

このQ&Aの回答

ご質問の件 辻 育馬(不動産業) 2016/11/15 18:33
不動産売買の囲い込み監視と予防について 向井 啓和(不動産業) 2016/11/17 11:35

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