まずは現状把握、そこからです - 三島木 英雄 - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。
三島木 英雄 専門家

三島木 英雄
ファイナンシャルプランナー

1 good

まずは現状把握、そこからです

2013/08/25 08:53
(
5.0
)

ねこねこにゃん様

ワンルームマンションの今後の方針でお考えとのこと。

昨今、沢山同様のご相談を受けております。


まずは現状整理をされると良いと思います。簡単に下記に記載します。


■現状の損失を理解する

物件1、利回り4.7%で購入、毎月支出約9,794円
物件2、利回り4.6%で購入、毎月支出約8,029円
物件3、利回り4.3%で購入、毎月支出約15,235円

合計毎月支出:33,058円→ 年間支出:約40万

まずこの数値から好転することは考えにくいと感がえられます。
賃料収入の減額、金利の上昇、管理費の上昇、修繕費の支出など
基本的に経年にて悪化をしていきます。



■現在の損失額を見積もる

仮に全ての物件を売却した場合ですが、情報が少ないので
こちらで簡易的な理論値で計算します。

昨今の京都・大阪でのワンルームマンション築が浅めで考えると
表面上の利回りは8%はないと売却が難しい状態です。

それから考えますと下記のような式が考えられます。

現在家賃×0.9(適正家賃に下げるため)×12ヶ月÷8%=概ねの売却価格



物件1、約1,164万(残債とのマイナス額:−396万) 
物件2、約931万(残債とのマイナス額:−676万)
物件3、約796万(残債とのマイナス額:−693万)

マイナス額を全て足すと約:1,765万になります。

今の相場で3室全て手放すには上記程度のお金が必要になる
可能性があります。

ただし、手放してからは毎月のマイナスなどは無くなり、むしろ安心になります。



■最大損失分岐

現状1,765万程度を用意すればと試算しましたが

それを初めに計算した毎年40万の赤字で割ってみましょう。(保有を続けた場合)

1,765万÷40万=約44年

毎月の賃貸収支が今と絶対に変わらなければ、44年かけて損失を被る
可能性のある物件を全部売却する必要性は・・・と感じるかもしれません。



■リスクを折り込む

毎月40万の支出はあくまで現在です。
先に説明しました、家賃下落や金利上昇を考えれば1室あたり
簡単に損失が1万増えることは考えておく必要があります。

その場合、毎年年間損失は現在の40万から76万にあがります。


先ほどと同じように1,765万(今終わらせられる想定金額)÷76万=23年

となります。


■ライフプランと相談する

少なからず、保有するメリットが中々見いだせないのが現状です。
保有する場合には都市銀行などでローンの借り換えを行いますが
これにも相当の現金が必要で、(概ね残債の30%)金利自体は少し
下げることが期待できます。ただ、損失には変わりなく保有を続けると
決心した場合にのみ活用します。


またローンの残り期間や損失との分岐点を見ると老後までに
「富動産」ではなく「負動産」となる可能性もあります。


いずれにせよ、保有していてストレスであれば最善の売却を行う必要があります。

方策はお客様ごとに違いますし、一気に売却せずとも、年に1室づつでも構わないと

思います。

細かい試算ではありませんがまずは「目安」ということで記載させて頂きました。

より具体的・現実的な数値にするには詳細とご希望をお聞きすれば

良いアドバイスができます。ご参考になりましたら幸いです。

補足

査定の実行、買手の模索、売却実行、抵当権等の抹消、引き渡し
これらを迅速に行える体制ですので、遠方ですがご遠慮なくご相談頂けましたら幸いです。


株式会社FPリサーチパートナーズ
http://www.fp-research.jp/

相場
マンション
賃貸
収入
ローン

評価・お礼

ねこねこにゃん さん

2013/08/26 09:52

ご回答ありがとうございました。
今の売却価格はそんなに低いものなのですか・・・。
そのお金は現時点ではとても用意できません。
となると、おびえながら所有し続けるしかなくなるのでしょうか。
先行きのあまりの暗さに、不安しかありません。
家族に申し訳ないですが、現状のひどさはしっかりと確認できました。

また個別にご相談することがあるかもしれません。その際はよろしくお願いいたします。

三島木 英雄

2013/08/26 16:09

ご連絡有難うございます。
売却価格に関してはあくまで、記載データから推測をしておりますので
現状は違います。ただ、それほど大きくはぶれない可能性はあります。

ご所有の物件名称、相場 などで検索しますと同じマンションで売りに出ているものなど
が出てくると思います。相場はどうしてもそれらに合わせられてしまいます。

下記は収益物件の一番有名なポータルサイトです。こちらにも掲載されている可能性が
あります。
http://www.kenbiya.com/

他の回答にありました、残債ベースでの売却活動は避けた方が良いです。
昨今の収益不動産の投資はかなり慎重になっています。ネットに掲載される前に
売れるのが通常で、ネットに残っているものは殆ど売れません。

売買をするにはギリギリのラインで購入希望者と折衝して行く必要があります。
個別にご相談頂ければ解決の方法はご提案できると思っております。

現時点の査定はあくまで目安ですので、実際の物件がわからないと詳細を
ご提示出来ない旨ご理解をお願い申し上げます。

回答専門家

三島木 英雄
三島木 英雄
( 神奈川県 / ファイナンシャルプランナー )
株式会社FPリサーチパートナーズ 代表取締役
044-814-3553
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

理想のライフスタイルを現実化するファイナンシャルプランナー

「住まいと暮らしに新発想」をテーマにお客様に様々な選択肢を提供しております。お客様により「理想」は違います。実経験を基に「不動産・相続」等の難しい問題から、知って得する「ライフプラン・保険」情報まで幅広くアドバイス・問題解決させて頂きます。

(現在のポイント:-pt このQ&Aは、役に立った!

この回答の相談

ワンルームマンション投資、今後の方針について

マネー 不動産投資・物件管理 2013/08/21 14:27

35歳会社員、自身の年収1200万、既婚で9歳、7歳の子供がいます。
一時期シングルマザーであったときに、将来への不安もあり、子供に残せる財産であり生命保険代わりにもなる、とのセ… [続きを読む]

ねこねこにゃんさん (佐賀県/35歳/女性)

このQ&Aの回答

ワンルームマンション売却に関して 向井 啓和(不動産業) 2013/08/21 18:47
不動産投資の判定は総合キャシュで 野口 豊一(ファイナンシャルプランナー) 2013/08/21 23:39
投資マンションは儲かる??儲からない?? 寺岡 孝(建築プロデューサー) 2013/08/22 00:53
まずは、売却のご検討から始めてはいかがでしょうか? 前野 稔(ファイナンシャルプランナー) 2013/08/22 09:21

このQ&Aに類似したQ&A

新築区分マンションの運用方法について eneloopyさん  2015-11-08 16:50 回答4件
首都圏投資用マンション 3部屋保有 売却・保有の判断2 ハピ88ハピさん  2015-03-07 23:18 回答1件
投資物件を売却すべきか、完済すべきか? nonbirisanさん  2012-01-14 20:41 回答2件