まずは現状把握、そこからです

ねこねこにゃん様

ワンルームマンションの今後の方針でお考えとのこと。

昨今、沢山同様のご相談を受けております。


まずは現状整理をされると良いと思います。簡単に下記に記載します。


■現状の損失を理解する

物件1、利回り4.7%で購入、毎月支出約9,794円
物件2、利回り4.6%で購入、毎月支出約8,029円
物件3、利回り4.3%で購入、毎月支出約15,235円

合計毎月支出：33,058円→　年間支出：約40万

まずこの数値から好転することは考えにくいと感がえられます。
賃料収入の減額、金利の上昇、管理費の上昇、修繕費の支出など
基本的に経年にて悪化をしていきます。



■現在の損失額を見積もる

仮に全ての物件を売却した場合ですが、情報が少ないので
こちらで簡易的な理論値で計算します。

昨今の京都・大阪でのワンルームマンション築が浅めで考えると
表面上の利回りは8%はないと売却が難しい状態です。

それから考えますと下記のような式が考えられます。

現在家賃×0.9（適正家賃に下げるため）×12ヶ月÷8％＝概ねの売却価格



物件1、約1,164万（残債とのマイナス額：−396万）　
物件2、約931万（残債とのマイナス額：−676万）
物件3、約796万（残債とのマイナス額：−693万）

マイナス額を全て足すと約：1,765万になります。

今の相場で3室全て手放すには上記程度のお金が必要になる
可能性があります。

ただし、手放してからは毎月のマイナスなどは無くなり、むしろ安心になります。



■最大損失分岐

現状1,765万程度を用意すればと試算しましたが

それを初めに計算した毎年40万の赤字で割ってみましょう。（保有を続けた場合）

1,765万÷40万＝約44年

毎月の賃貸収支が今と絶対に変わらなければ、44年かけて損失を被る
可能性のある物件を全部売却する必要性は・・・と感じるかもしれません。



■リスクを折り込む

毎月40万の支出はあくまで現在です。
先に説明しました、家賃下落や金利上昇を考えれば1室あたり
簡単に損失が1万増えることは考えておく必要があります。

その場合、毎年年間損失は現在の40万から76万にあがります。


先ほどと同じように1,765万（今終わらせられる想定金額）÷76万＝23年

となります。


■ライフプランと相談する

少なからず、保有するメリットが中々見いだせないのが現状です。
保有する場合には都市銀行などでローンの借り換えを行いますが
これにも相当の現金が必要で、（概ね残債の30％）金利自体は少し
下げることが期待できます。ただ、損失には変わりなく保有を続けると
決心した場合にのみ活用します。


またローンの残り期間や損失との分岐点を見ると老後までに
「富動産」ではなく「負動産」となる可能性もあります。


いずれにせよ、保有していてストレスであれば最善の売却を行う必要があります。

方策はお客様ごとに違いますし、一気に売却せずとも、年に1室づつでも構わないと

思います。

細かい試算ではありませんがまずは「目安」ということで記載させて頂きました。

より具体的・現実的な数値にするには詳細とご希望をお聞きすれば

良いアドバイスができます。ご参考になりましたら幸いです。