投資物件を売却すべきか、完済すべきか? - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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投資物件を売却すべきか、完済すべきか?

マネー 不動産投資・物件管理 2012/01/14 20:41

当方は41歳会社員で、年収700万円、預貯金2000万円程度、持ち家無しです。
妻と子供が二人(2歳と0歳)います。
投資マンションを(A)日本橋に1件、(B)神奈川の元住吉、(C)目黒に1件に1件所有しております。
所有物件は以下の3件です
以下3件とも団体信用生命保険に加入しています。

(A) 平成17年購入、購入時 1980万円。現在、築9年、 88000円にて募集中で只今空き状態。管理料+修繕積立12000円。
30年ローン(手出し180万、残りの1800万ローン)変動金利2.41%+保障料0.354%、返済 80600円/月、残債 1562万円。

(B) 平成17年購入、購入時 1200万円。現在、築19年、 67000円にて賃貸中。管理料+修繕積立13500円。
30年ローン(全額ローン)変動金利2.41%+保障料0.354%、返済 53800円/月、残債 1041万円。

(C) 平成18年購入、購入時 1360万円(手出し140万、残りの1220万ローン)。現在、築19年、 73000円にて賃貸中。管理料+修繕積立19000円。
30年ローン 変動金利3.132%、返済 53000円/月、残債1091万円。

上記にありますように、管理費、修繕積立金で534000円
この他に固定資産税、都市計画税等でおよそ129400円/年の支払い(3件分)があります。

昨年11月より(A)日本橋の物件は空いており、このままいけば、金利上昇、空家、修繕費などの問題がでてさらに手出しが増えると考えおります。
現在、自宅の新築を考えており、それに伴い、これらの投資物件をどうすべきか悩んでおります。
新築は両親との共有名義で行い住宅ローンを組まない予定です。

1 全て売却すべきか?
2 一部を売却すべきか?そうするなら、どの物件を売却すべきか?
3 現在ある預貯金を使って繰り上げ返済、一部完済すべきか?そうするなら、どの物件を完済すべきか?(この場合、新築の前に預貯金を使用するので1500万くらいの住宅ローンを組む予定)
4 一部売却、一部完済すべきか?

考えれば考えるほど悩み、わからなくなりました。どなたか良いアドバイスをいただければ幸いです。宜しくお願い致します。

nonbirisanさん ( 山梨県 / 男性 / 40歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

- good

戸別に現状、将来リスクを含め分析し、戸別対処を。

2012/01/15 00:50 詳細リンク
(5.0)

FP、不動産投資アドバイスをしている野口です。

nonbirisan様が、ワンルームマンションに投資されてから直後のH18年10月にリーマンショックが起き、これから大きく世界的に景気が落ちました。不動産も、例外ではなく特にofficeに至っては大きく価格がダウンしました。これ以降、offceの空室率は都内では10%を超えるまでに至っています。当然、賃料も更に下落しています。

マンションも首都圏への人口流入も鈍化したあおりがあり、賃料はこの2~3年10%下落しています。

Nonbirisan様の所有の3物件は、都心に近く日本橋は築9年と記されていますが、取得時の築年数と理解しますが、それだと現状は、築15年と理解してよいでしょうか?日本橋はまさに都心ですが、日本橋でも地区によってはやや下町的な区域とオフィス街の中心的なビル街もあり、更に、面積、規模、設備、方位、眺望などにより 確実に、賃料も条件等が異なり相場も少しずつ変化します。


元住吉、目黒は既に現状築25年に達し様としていますね。共用部分の大規模修繕の実施、専有部分の設備更新の状況が判りませんが、御心配のように夫々オーナー負担が発生します。

戸別の状況が判りませんから、直ぐこれを売却、これを繰上返済と私は指摘できません。しかし、言える事は、デフレの時代ですから、賃料は更に下落の基調であること、マンション価額も3年間で10~15%下落しました。基本的な人口、住宅戸数などと経済状況から、価額が上昇する状況でない事。これを基本認識した上で、戸別検討を専門家に意見を受け、決断すべきでしょう。

自宅を自己資金100%で取得計画があるとのことですが、少なくとも投資ローンは2.4%~3.12%と高い金利ですから、住宅ローンは同じ変動ですと、金利は1%以下です。自宅資金は投資ローン返済に回すべきです。
ローン控除も受けられる節税の方向を提案します。

もし売却となると、売却価額とローン残高が逆転しかねません。それでも将来の見込みとリスクを照らせば補填してでも売却する方もいます。優柔不断な考えはより傷を大きくしますから、賢明かもしれません。

現状、既に3,700万円のローンがあることを念頭に、セカンドオピニオンを求められ対処されるようお勧めいたします。

不動産投資
ローン返済

評価・お礼

nonbirisanさん

2012/01/17 22:23

お忙しい中早速のご回答ありがとうございました。
賃料の下落が予想される厳しい現実を認識しました。さらに築25年に達しようとする物件も2件あり、大規模修繕の実施、専有部分の設備更新も考慮しなければならないので専門家の意見を聞いて戸別に検討していきたいと思います。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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