定期借家権とその活用によるグレード管理

借家住まいが有利な重要なポイント(普通借家権)で説明致しました通り、借家権に定期借家権ができたのは、欧米に倣いオーナーと借主の地位を対等に近いものにするこ都から導入されています。

定期借家権てせは、貸主は契約前に、当該貸家は更新が無く、期限満了により契約が終了する旨を記載した書面を交付して、説明をする必要があります。この書面の交付と説明が無い場合には、普通借家権で契約したことになります。

また、契約書は公正証書等の書面による契約のみが有効となります。

定期借家権ですので、期間を定めています。ただ、期間の制限は無く、1年未満の期間設定も可能です。また、最長の制限も在りません。

賃貸借の用途にも制限はありません。

賃料の改定に関する特約をすることにより、賃料増減請求権は排除が可能です。よって、賃料のスライド、固定が可能です。

借主の中途解約権は、中途解約の特約が必要になります。但し、居住用の建物の賃貸借で当該部分の床面積が200㎡未満である場合は、転勤や療養、介護等のやむをえない事情により、自己の生活の本拠として使用することが困難な場合には、特約が無くても中途解約は可能です。賃貸マンションなどの場合、100㎡未満が多いので、この規定は役立ちます。貸してすぐに解約された場合、オーナーは改めて経費を掛けて次の方を探さなければなりませんから、制限が加えられています。

契約の更新は不可です。ただし、再契約は可能です。これを利用して、貸しマンションのグレードの維持が可能です。室内外での大音量を出して名枠を掛けている借主や、ごみ出しルールを無視するなど、マンションの静謐や設計差が保てない方との再契約をお縄ないことで、マンションのグレード維持を図っている物件があります。
借り手の立場からも、より良いマンションライフが可能になります。

なお、1年以上の契約では、期間満了の1年前から6ヶ月前までに、貸主は、借主に契約が終了する旨の通知が必要です。

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文責
ファイナンシャル・プランナー:日本FP協会認定CFP(R)
宅地建物取引主任者
ロングステイ財団登録ロングステイアドバイザー
独立系顧問料制ファイナンシャル・アドバイザー　
吉 野　充 巨
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