昨今の不動産市況について

みなさん、こんにちは。リヴァックスの巻口です。

今回は昨今の不動産市況について少しお話をさせていただきます。

サブプライム問題後の痛手からようやく回復しつつある不動産市況ですが、

震災の影響もなんとか乗り越えて、安定的な推移となっているようです。

実はここ一年ほど前から大手不動産会社が中途採用を積極的に展開して

いる傾向がみられていました。今後の市況回復を見据えての人員補強と

いうことです。

以前のコラムでもご紹介しましたが、不動産市場はいわゆる不動産サイクル

の波にのる形で事業を展開しています。

いわゆるバブルのような不動産価格の値上がり現象は戦後60年間で、

4回ほど来ています。また、首都圏のマンションブームは1963年～64年を

一次とカウントした場合に、まだ記憶にあたらしい2006年～07年の期間の

新価格、新新価格騒ぎのブームまでで、実に9回もマンションブームが訪れ

ています。

こうしたブームはもちろん人口構造や技術革新など様々な要因が複合的に

左右した結果ではありますが、循環にある程度の規則性がみられるとする

とそこには共通した原因があるはずです。

マンションブームで分析すると、発生の１サイクルはおよそ5年程度、毎回

おおむね2年程度でブームがもりあがって終焉し、３年ほどの低迷時期が

続くという傾向になっています。

前回のブームが2006～07年でそれから３年とすると2011年～12年頃

が次なる第十次マンションブームではないかと推測することができます。

そうした循環の背景には土地価格の需給バランスの影響が大きな要因で

あると考えられます。ブームのときにはマンション用地の取得競争が激しく

なります。こぞって仕入れ競争を繰り返すことで、次第に更地価格が上昇し

用地取得が困難になるため、物件価格に転嫁されるようになるまでが、

およそ２年ということです。その高くなりすぎた地価および物件価格の調整

というフェーズが約３年ほどかかるというのが実態であろうと思われます。

最近の業界内では金融機関が不動産融資に積極的になってきているという

状況が見られます。それに伴い、首都圏の狭小更地の値段が高騰してきて

いるという話を随所で耳にします。

マンションから話を不動産全体に広げるともうすこし大きなサイクルが確認

されます。図は金融機関の融資残高と地価の関係を表したグラフですが、

明らかな正の相関が確認されます。そして地価は融資残高の数値に遅行

して動いています。

このグラフの意味するところは、金融機関が融資をすれば不動産の地価が

あがるという事実です。日本に限らず、各国の経済の下支えをしているのは

まぎれもなく不動産価格です。日銀も地価が上がらなければ経済が良くなら

ないという判断をここにきてようやくしてきている印象があります。

日銀がリスク資産であるJ-REITの購入に踏み切ったということも、不動産

市況の将来性にかなり期待がもてる材料といえます。

外資ヘッジファンドの国内不動産取得の動きが活発になってきているようで

す。そこここで次なるバブルへの兆しが散見されます。

不動産投資全体によい状況になってきているなか、よい投資対象を選定

することができれば、今はよい成果を期待できる環境ではないでしょうか。