不動産住宅価格指数について

4/26に東京証券取引所より新しい不動産住宅価格指数が発表され、試験公開が開始されはじめました。東証住宅価格指数という名称です。この指標の役割や、これまでの指標との違いについて、いまいちよくわからないという方も多いのではないでしょうか。今日はこの価格指数についてお話していきます。

日本の不動産の価格指標には皆さんがご存知の公示地価や、市街地価格、

路線価などがあります。実はこれらの指標は、いずれも市場の取引価格では

ありません。これらは、不動産鑑定士の方が「今はこれくらいの価格であるは

ずだ」と鑑定している推計値であり、公共事業用地の取得価格算定の規準や、

不動産取得税をはじめとする固定資産税、相続税などの課税の根拠とする

ための数値です。

不動産は実体経済において重要な役割を持つ財ですから、本来であれば

実際の取引価格をベースとして指標を算出とするべきなのですが、取引価格

そのものは実取引への影響や固有財産であるためのプライバシーの問題

などから、データ公開自体おこなわれてきませんでした。

これらの鑑定ベースの不動産指標は長らく不動産業界のトレンドや景況を

分析する上で判断指標として活用されてきましたが、そこにはいくつかの

問題点も存在していました。よく知られている話としては、バブル時や崩壊

時といった急激に市場が変化するや次期にはこうした鑑定データは後追い

になるという点です。

つまり、どのように不動産の価格が推移していくのか、今後どうなっていくの

かの判断材料とするには精度上問題があったということです。

たとえば、株式投資では、日経平均株価・TOPIXの推移などは、取引実態

の推移を説明している指標です。

そこには平成バブルもITバブルもリーマンショックも如実に取引相場に影

響をおよぼし、指数に反映されています。ところが不動産の場合には実際

の取引データではないので、非常になめらかな推移のグラフとなり実態を

きちんと補足できる指標とは言いがたい状況でした。

当然個人の投資家や不動産オーナーからすると、他の金融商品に比べて

正しく市場を理解する材料が不足しているということになります。

そこで東京証券取引所が財団法人東日本不動産流通機構と早稲田大学

の協力のもと、市場の取引価格をベースとして今回の東証住宅価格指数

を開発したといのが経緯です。

不動産市場の値動き（トレンド）を分析する方法には大きく3つのやり方が

あります。

１．    単純平均、中央値

２．    ヘドニックアプローチ

３．    リピートセールス法

１はともかく、２と３の方法はそれぞれメリットとデメリットがある手法です。

１は例えば、「新宿区の平均坪単価は××」などと表記するようなやり方

ですが、この方法は市場の物件の構成の変化を一切考慮していないの

で、統計的にはほとんど意味のない方法です。

一方で、2は簡単にいってしまうと、個別不動産のもつ属性ごとの強さを

係数にして算出する方法で、計量経済学などでよく用いられる方法です。

広さや築年数などが不動産の価格にどのくらい影響するのかを一つ一

つ明らかにする統計手法です。

3が今回の東証住宅価格指数にて採用されている方法となり、アメリカ

の住宅価格指数であるケースシラー住宅指数も同様のモデルを用いて

います。

今回の東証住宅価格指数が日本版ケースシラー指数という呼び方が

されているのも、同じ方法で分析しているからというのがその理由です。

リピートセールス法とは、わかりやすく説明すると、同じ物件が複数回

取引された値動きの変化をベースに市場全体の動向を分析するという

方法です。実取引データですし、同質な物件が市場でいくらで値付けさ

れているかの変化を分析するモデルですので、ダイレクトに不動産経済

実態を捉えることが可能な指標であるといえるでしょう。

他方で２のヘドニックアプローチのように属性ごとの強さ、つまり広さや

築年数や駅までの距離などの影響度合いを分析することはできません。

あくまでも全体の推移を補足することが可能であるということです。

長くなりましたので、今回は以上とします。

次回は実際のデータの中身を見ていきましょう。