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岡村智恵美
(不動産コンサルタント)
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閲覧数順 2017年11月17日更新

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それでも貴方はマンションを買いますか??

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20日付の日経新聞にもあったが、東京湾岸部のマンション販売が好調と伝えられる。

7、8,000万円のマンションでも8割が契約済みだそうだ。


勝どき、豊洲や晴海といった湾岸での分譲はいわゆる高層のタワーマンションが主流。

東日本大震災以降、いったんは不人気な時期もあったが、また人気が出てきている。




ただ、先日も阪神の震災から20年が経過したが、震災の教訓は生かされているのだろうか…


湾岸地域では地震による液状化や津波、あるいは暴風雨による高潮など、建築物にとってはもろに自然災害を受ける地域であることは忘れてはならない。


豊洲地区などは東京湾の海面とほぼ同じ高さの地盤面。

運河や河川への海水の流入があれば、水は道路一面に広がる可能性を秘めている。


そうなると、浸水で外出もできない、家にも帰れないという事態すらありうる。


現に、東日本の震災時には津波等の影響で、こうした河川に海水が逆流し浸水した地域が多くあった。

知り合いのお宅もいわゆるゼロメートル地帯に家があり、浸水の影響を受けていた。


こうした話を聞くと、自然の恐ろしさは何とも言えないものがある。


これに加えて、もう1つは住宅の供給過剰。

よく言われる空き家の増加が今後、どう影響するのだろうか?


この勝どきや豊洲、晴海など、すでにいくつものタワーマンションが建っており、そのエリアにさらに新築の分譲が行われている。


タワーマンションは1棟あたり概ね500戸から1,000戸という戸数があり、10棟あれば10,000戸程度は住宅がそのエリアに存在する。


そこに、さらにまた10,000戸も増えれば…

明らかに供給が過剰気味だ。




こうした背景で、例えばローンの金利が上昇したり、中規模の地震で何らかの影響を受けたり、経済環境の変化で収入減になったりした場合、売りたいと思うのが心情だ。


しかし、高額で買ったの不動産でも、その時の経済環境などでその価値が暴落する場合がある。


そうなると、最終的に不動産をお金に換えようと思っても、供給過剰で売れない、災害の影響が高くて売れない、といういうことは想定できるだろう。


また、最近では価格面でバブルの始まりのような上昇率を感じる。

特に、都心の6区(千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷区)のマンションはこの2年程度で13%ぐらい価格が上昇している。


もっと遡ると、9年前の平均価格が約6,000万円程度だったが、去年の1月から10月までの平均で7,430万円となっており、その差は約1,500万もある。


いくら何でも上昇率は高すぎないだろうか??


坪単価460万円というリーマンショック直前の時期に迫る価格の上昇は、今後も続く可能性がある。


というような話から、「それでも貴方はマンションを買いますか??」という問いかけである。


さらに、マンションはその維持と管理にもお金がかかるが、その維持管理が高額であれば経済環境の変化で払えない場合も出てくる。

いわゆる滞納者が増えるわけだ。


現実的な話。

スキーリゾートで有名な越後湯沢。

スキーブームで一躍リゾートマンションが乱立したところだ。


今現在は管理費などの滞納が多く、建物の維持が厳しいものもある。

そうなると、売値も下がり、売るに売れないという現象が起きる。


戸当たり50万円とか100万円という値段でも買い手がつかない。


これは明らかに投機目的もあったが、リゾートマンションを持つというステイタス感もあった。

本来、スキー好きでない人まで買っていたので、ブームが去りバブル崩壊となってしまい、その痛手は大きいものだ。


不動産の価値は時代の流れに翻弄されるが、そこにかかわる人も翻弄される。


ブームだからってマンションを買う時代ではないことはわかっていても、やっぱり買いたくなる心情があるのだろう…


それでもあなたはマンションを買いますか???




資本主義の終焉ともいわれるこの時代。

無理な購入が後々の大きな痛みにならないように見極めることが必要だろう。


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