住宅ローンの審査について

住宅を購入する時に直面する住宅ローンの審査。ご相談内容の多いものをご紹介しておきます。

１ 住宅ローンの審査のしくみは？

住宅ローンの借りる際、必ず審査があります。審査には２段階あり、仮審査から本審査へと進みます。

（１） 仮審査

仮 審査の中心は借入能力があるかどうかの判断です。完済時は何歳か、勤務状況はどうか、年収に対する返済額の割合が基準内か どうかなど、です。仮審査の内容は金融機関ごとに異なります。仮審査申込時に、住宅販売会社の営業の方が、本審査が通るかどうかの可能性について、経験則 で教えてくれるかもしれませんが、その通りになるとは限りません。

（２） 本審査

本審査の中心は不動産の価値の調査です。購入予定の不動産の担保価値を調査し、実際に貸すかどうかの判断をします。提携ローン以外を利用した場合、１ヵ月～２ヵ月かかる場合があります。

２ 不承認の場合、理由は教えてくれるの？

住宅ローンの審査は本審査で本格的に行います。万一審査が不承認となった場合、その理由が分かれば改善できるのですが、一般的には教えてもらえません。審査の内容は金融機関によって異なり、複数項目を確認する総合的判断で 審査が行われています。もし、審査内容を開示し、ある金融機関の審査内容が他よりもハードルが低いと、ローンを返せない人が集まりやすくなり、金融機関の経営に大きな影響を与えるかもしれません。金融機関の担当者がなんとなく教えてくれるケースはあるかもしれませんが、はっきりしないケースもあります。

しかし、国土交通省が毎年実施している『民間住宅ローンの実態に関する調査報告書』に金融機関の審査状況が発表されていますので、参考になります。平成24年10月～12月に調査された内容を確認しておきたいと思います。

「住宅ローン スコアリング方式」

スコアリング方式とは、申込者のデータにより審査項目（年収、返済負担率等）毎に点数を付け、その合計点によって融資するか否か等を決める方式をいいます。 つまり、審査を機械的に行うことにより、平等な審査を実現できる方式です。そして、このスコアリング方式を実施しているかどうかのアンケート結果が次のと おりです。

・スコアリング方式を行っていない 61.7%

・スコアリング方式を一部行っている 24.3%

・スコアリング方式を行っている 14.1%

スコアリング方式を行っていないということは、総合的に、個々の案件ごとに判断している可能性が高く、結果からもわかるように、８５％は総合的な判断を組み入れています。

⇒アンケート結果の詳細を含めてご覧になりたい方はこちら

「住宅ローン審査に関するアンケート（回答数）」

1238行が参加しているアンケートですので、参考になるかと思います。次の結果をご覧ください。

「住宅ローン審査に関するアンケート結果」

完済時年齢、借入時年齢、返済負担率、勤続年数、年収、担保評価、健康状態、融資可能額は９割を超える金融機関が考慮しています。また、カー ドローン等の他の債務の状況や返済履歴も９割近い金融機関が考慮しています。現在の借り入れ状況はもちろん、借りていなくても借入枠（カード）があること が審査の対象になります。なお、個人の信用情報は登録されており、問い合わせることで確認することができます。

・全国銀行個人信用情報センター：銀行、信用金庫、農協など

・（株）日本信用情報機関（ＪＩＣＣ）：クレジットカード会社、保証会社など

・（株）シー・アイ・シー（ＣＩＣ）：クレジットカード会社、信販会社、消費者金融、携帯電話会社など

クレジットカードはもちろん、携帯電話の支払情報も登録されていますので、金額の大小に関係なく気をつけておく必要があります。なお、情報項目や登録期間は種類によって異なりますので、各サイトをご覧ください。