中古マンション市場の現状〜相場よりも先に高騰する数値〜

ここのところ、首都圏各地の不動産仲介営業マンから同じコメントをよく聞きます。

「売り物が無くて困っています。」

この営業マンベースの印象は、実際にデータでも表れています。

不動産仲介業者各社が加盟する（財）東日本不動産流通機構（通称：レインズ）は、下記のようなデータを発表しています。

中古マンション新規登録件数（2013年、前年度比）

その月にレインズに登録された新規の中古マンション売出件数の前年比ということ

（首都圏）4月　-12.2％　5月　-14.8％　6月　-11.7％

（ 東 京 ）4月　-16.7％　5月　-17.0％　6月　-14.9％

（神奈川）4月 　-6.4％ 　5月　-10.4％　6月　-7.1％

中古マンション在庫件数（2013年、前年度比）

その月に実際に売り出されている中古マンションの在庫数の前年比ということ

（首都圏）4月　-11.9％　5月　-15.1％　6月　-15.5％

（ 東 京 ）4月　-16.2％　5月　-19.4％　6月　-19.7％　

（神奈川）4月　 -5.2％　 5月　-9.1％　 6月　-8.8％

※（首都圏：東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県）

ここでは敢えて中古マンションデータのみを扱っていますが、現場の営業マンの実感は、見事に数字にも表されています。

首都圏の昨年6月の中古マンション在庫件数が45,477件、今年6月の在庫件数が38,422件ですから、前年同月比で約7,000件も商品の数が減っているのです。

ちなみに今年6月の埼玉県の中古マンション在庫件数が4,087件、千葉県が3,631件ですので、去年と比べると千葉・埼玉2県分の在庫件数に匹敵するほどの件数が、首都圏でこの1年間に減少している、ということになります。

特に在庫件数の現象速度が加速度的に増加したのは今年の2月以降です。

「在庫が減少している」ということは「成約に至る件数が増加している」ということの裏返しで、確かに成約件数も各都県とも波はありますが、直近3ヶ月間で前年比10～40％増という数字になっています。

しかし、この成約状況を見る限り、成約価格に関してはそれほど上がっていません。

概ね前年比で2～5％程度、東京都の今年6月の前年度比が8.7％増になっていますが、これは昨年度の数字が-3.5％と低かったことからの反動によるものです。

あくまでもデータを客観的に捉えると、これまで滞留していた在庫物件の多くが、景気回復の実感に伴う市場の好転、金利先高感、消費税増税前の駆け込み…等の要因で成約に至った、という結果であって、中古マンション相場が上昇していると言える状況ではないと思います。

しかし、現状において確実に、しかも急激に上昇している数値があります。

それは各仲介業者がマンション売却相談をいただいたお客様に提示する査定金額です。

仲介業者とすれば、扱える商品が無ければ、当然利益も上げられません。

だから、冒頭の「売り物が無くて困っています。」というコメントが出るのです。

営業マン心理としては、ある程度希少性、商品力のある中古マンションの場合、少し高い金額を提示してでも何とか専任媒介契約を締結したい、と考えるものです。

（「専任媒介契約」に関してはこちらを）

複数の仲介業者から査定金額をヒアリングされた一般個人の売主様が、高い査定金額に釣られてしまうのも致し方ないでしょう、仲介者側が大手であればあるほど…

現状の中古マンション市場に関しては、

確実に在庫件数は減少しており、直近で新規供給されている物件もしくは今後供給される物件（特に商品力のある人気エリア）は、売出価格の大幅な上昇が見られる

ということが言えると思います。

相場というものは、それによって利益を得る一部の人間の思惑に大きく左右され、それゆえに大きく上下する。

そんな気がしてなりません。

株式会社リード

中石 輝

「仲介手数料定額制」リードのホームページ

一律525,000円の仲介手数料「不動産売却エージェント」ホームページ

中古マンション購入の新しいカタチ「中古マンション・リノベーション.com」ホームページ

ブログ「不動産仲介手数料定額制」普及への挑戦