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中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
岡村智恵美
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閲覧数順 2017年04月25日更新

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マンション投資にサラリーマンは向かない??【その6】

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不動産投資は儲からない??

これまで、多くのサラリーマンやウーマンの方からマンション投資の相談を受ける。



多くの方は、「所有していれば簡単に収入を得られる」

というセールストークを鵜呑みにして購入している。


しかしながら、現実はそうではない。


マンション投資を勧める会社のパンフを見るとこう書いてある。


ローンの返済は家賃収入で支払えるから家計を新たに圧迫しない。

*そんなことはことはない。

殆どのローンは利率の高い変動金利。

必ず家計から持ち出ししていくので、これはウソに近い。


家賃の大幅な下落はない。

*そんなことはない。

少子化で需要が減るのは間違えない。

古くなれば賃料は下がる。


家賃保証で安心して運用。

*そんなことはない。

空室リスクを回避する手法だが、実質賃料は減る。

入居率が悪くなれば、当然、賃料は見直し。

35年も同じ家賃ではない。


修繕コストはかからない。

*そんなことはない。

オーナーが負担するものは数十年に1度というが、

設備などが壊れたらオーナー負担。

古くなればかかる。


管理に手間はかからない。

*そんなことはない。

管理委託には費用がかかる。

これをすると収入が目減りするし、収益が上がらない。

手間をかけないと収入は増えない。


このほかにもまだあるが、キリがないのでやめる。




こうして手に入れたマンション。

しかし、35年の全額ローンでは絶対に収益はあがらない。


それでも、35年後の収入を期待している方もいる。

35年後のマンションはどうなっているか?

想像が出来ない。


近年、旧住都公団の団地が建替えられている。

概ね築45年前後で取り壊し。


コンクリートの劣化や設備の劣化で修繕には限界がある。

そうなると、建替えということになる。


先ほどのパンフには建物の寿命は、何と「90年維持」なんて書いてある。

あり得ないことはないが…


仮に、35年間ローン返済し終えても、10年程度しか建物が

持たないとなれば収益も少ない。

しかも、このころになれば賃料も今の半額ぐらいかもしれない。


こうした話は不動産に係るものであれば、このパンフの内容はおかしいと気づく。


また、収益を上げるためにはプロでないと難しい。

賃料や金利の交渉など収益改善には必要不可欠だ。


ただ、この収益改善はそう簡単にはいかない。

なにせ全額ローンでの購入が改善の足かせになっている。


マンション投資などは儲かるように見せかけている。

だから、購入後にとんでもないことになる。


複数戸を持っている人は早期に何らの策を講じないと

最悪は自己破産することになるだろう。


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