中古物件の売買について

住宅・不動産不動産売買 2010/03/26 16:14

２年ほど前に中古で購入した家を売り、買い替え（あるいは賃貸に住み替え）を検討しています。そこでいくつか質問なのですが、

【身内からの借入金は「抵当」に当たるのでしょうか？】
家を売る際には抵当権を抹消すると聞きましたが、ささやかな自己資金と身内からの借入金で今の家を購入しました。個人間で少しづつ返済していますが、この身内間での借入残金は「抵当」に当たるのでしょうか？これを払い終えない限り、家の買い替えはできないのでしょうか。（ちなみに公的な借入書類は作成しておりません）

【３年以内に売却すると特別控除があるのですか？】
居住して３年以内に売却した場合は3000万円の特別控除が適用されると聞きましたが、本当ですか？またその場合は、購入した日（売買契約を交わした日）、あるいは引っ越してきて実際に住み始めた日からのどちらからになるのですか？

【レインズにはどこまで情報が載るんですか？】
街の不動産に専任媒介契約で契約しようと考えているのですが、レインズにも売りに出した情報が流れると聞きました。田舎なのですぐに噂になってしまうため、あまり地元（村）の不動産にも知られたくないのですが…。実際、レインズにはどの程度の情報が載るんでしょうか？個人名や住所・電話番号なども載ってしまうんでしょうか。

わからないことだらけでいくつも質問して申し訳ありません。
よろしくお願い致します。

補足

2010/03/26 16:14

ご丁寧な解答ありがとうございました。

回答を読んでひとつ疑問に思ったのですが、専任媒介で依頼しても他の不動産が購入希望の人を連れてくるということがあるのですか？？
“専任”なので、その不動産だけを通して取引ができるというわけではないのでしょうか。

詳しいことは省略させていただきますが、今の物件を購入の際、地元の不動産（複数）の非常識な対応ぶりには非常に腹立たしい思いをさせられた経緯があり、二度とかかわり合いになりたくないと思っているので…。

dreamgirlさん（宮崎県 / 女性 / 37歳）

回答：1件

専門家

真山英二
不動産コンサルタント

150

中古不動産の売却について

2010/03/26 20:05 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

>【身内からの借入金は「抵当」に当たるのでしょうか?】

金融機関は住宅ローンを貸し付けるときに
物件を担保として取り、その証として抵当権を登記します。
今回、そういった取り決めはなく、単純にお金を借りただけなので、
一般的な抵当権にはあたらないと考えて大丈夫です。

>【3年以内に売却すると特別控除があるのですか?】
居住してから3年ではなくて、居住しなくなってから3年の間違いです。
正確には、「住まなくなった日から3年目の年の12月31日」までに
居住用財産を売却した場合、
居住用不動産の売却による譲渡所得から3000万円を
特別に控除することができます。

細かい要件があるので、詳細は、下記サイトをご参照ください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

まずは、売却によって、
譲渡所得が生じるのかどうかを判断してください。
この特例は、あくまでも購入した不動産を売却して
売却益(正確には、譲渡所得)が生じた場合の話です。

今から2年ほど前に購入した物件が、
各種譲渡費用、各種取得費等を差し引いても
利益が出るケースはなかなかありません。

>【レインズにはどこまで情報が載るんですか?】

専任媒介で依頼された場合、その不動産業者は
期間内にレインズに登録をする義務があります。
レインズには、何町もしくは何丁目までは入力する必要がありますが、
住所の枝番まで入力をする必要はありません。
しかし、現実的には、レインズに登録があれば、その情報を見て
元付業者(依頼した業者)に、売主の住所を確認します。
売却を決心して、媒介契約を結んだら、不動産業者に
情報が知れ渡るのは仕方がないと思ったほうが良いと思います。

したがって、逆に、できる限り多くの人に情報を行き渡らせて
なるべく早く売却をした方が、得策な場合も多々あります。

少しでもお役に立てれば幸いです。