共有名義について

住宅・不動産不動産売買 2010/03/16 01:38

今週末に土地の契約を控えており、不動産屋から名義の持分を考えておいて下さいと言われ、
取り急ぎ質問させていただきます。よろしくお願いします。
夫（公務員）
私（専業主婦）
子二人の４人家族です。
私の独身時代の貯金からも（２００万〜５００万で金額は検討中）出資する場合
私の持分で共有名義にしないと贈与税がかかることや、万が一離婚した時に勝手に売却されることがあるのはわかったのですが、共有名義＝連帯保証人にもなるということでしょうか？
もし万が一のことを考えた方が良いので教えていただきたいのですが、
質問１）夫が死亡した場合は団信により残りのローンは完済になると思うのですが、長期入院や精神的なことで長期就業不能などになった場合は、連帯保証人の私がローンを支払うということでしょうか？
質問２）就業不能になってローンが払えなくなることが一番怖いのですが、長期就業不能になった場合の何か保険や措置はあるのでしょうか？
質問３）共有名義＝連帯保証？であるなしに関わらず、夫がローンを払えない間は妻である私が払う義務があるのでしょうか？
質問４）また、共有名義にする場合は土地と建物それぞれに少しずつ分けて出資した方がよいのでしょうか？
今のところ、土地はローン無し（夫婦二人の自己資金＋親の援助）で取得して、建物全てを夫のローンで組もうかと考えていますが、問題がありますか？
質問が多くてすみませんが、今週末に契約予定なので
教えていただけたら大変助かります。
どうぞよろしくお願いいたします。

マーマさん（神奈川県 / 女性 / 34歳）

回答：1件

専門家

真山英二
不動産コンサルタント

共有名義と連帯保証人について

2010/03/16 10:56 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

共有名義者が必ず連帯保証人となるわけではありません。
金融機関にもよりますが、専業主婦で収入合算等をしないのであれば、
連帯保証人になることを要求されないケースが多いと思います。

しかし、住宅ローンの債務に対する抵当権は、
物件全体に設定するため、債務者が支払を滞り、
競売等になった場合には、物件を手放さざるを得なくなります。

質問1)については、
ご主人が債務の支払う、支払わないにかかわらず、
連帯保証人である以上は、
常に「マーマ」さんに支払の義務が生じています。
ご主人からの支払がなければ、当然、「マーマ」さんが
支払うことになります。

質問2)については、
住宅ローンに付帯させることができる返済支援保険
(三大疾病、七大疾病特約等)や、民間保険会社の所得補償保険が、
そういった支払に対応する保険となります。
就労不能になった原因(病気なのか、事故なのか)で、
対応する保険が異なるので、注意が必要です。

質問3)については、
連帯保証人であれば、当然、支払の義務があります。
仮に連帯保証人でない場合でも、
金融機関の抵当権が全体に設定されているため、
ご主人の支払が無ければ、競売等になり、実質的に
物件を手放さなければならない状態になると思います。

質問4)については、
共有名義にするのであれば、
土地および建物の両方を共有名義にしておいた方が良いと思います。
単独名義部分を残しておくと、単独での財産処分が可能となってしまいます。

仮に、土地もしくは建物のどちらかだけしか共有名義にしないのであれば、
建物を共有名義にすることをお薦めします。
譲渡の際の3000万円特別控除等の適用を受けられる可能性を
残しておくことができます。

ぜひ、素敵なマイホームを実現してください。
少しでもお役に立てれば幸いです。