建売住宅の未着工物件の契約について

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、宅地建物取引業法の中に広告の開始時期の制限という項目があり、広告を行う際には、開発行為や建築確認の許認可後でないと広告してはならないとあります。

今回、建売という広告を行っていれば違反行為になります。
土地の分筆すらできていないのであれば、建築確認すら未だ申請していない可能性もあります。

こうした宅建業法に反する行為のほかに、不動産の表示に関する公正競争規約にも反するために、業者の業務内容としては甚だ疑問に感じます。
また、ローンの審査もできる状況ではありません。

さらに、未確定な物件を業者の都合にいい内容で契約をさせようとし、手付金までも支払わせようとする行為もいただけない行為です。
仮に、手付金を支払った後に建築確認の許認可ができず、思った建物ができない、なんてことも想定できますし、業者が倒産等した場合、手付金の保全がなされていなければお金も戻りません。

ですから、このような状況下では契約をすることはお勧めできません。

どうしても、この物件を購入したいのであれば、それなりの専門家の方に同行してもらうなどして、リスク回避をされるべきでしょう。


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。



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まず「このようなことはよくあるものなのでしょうか?」というご質問に関しては、
''一昔前はよくあったことで、今でもそんなことをやっている業者が残念ながら存在する''という回答になります。

根本的な問題は''「仲介業者がより多くの仲介手数料を買主様より請求するために、自分に都合のいいことばかりを押し付けている」''ということと、その行為自体が''悪質な行為''だと言うことです。

建売住宅の場合、広告表示の開始時期は''建築確認を受けた後''に制限されます。
この制限は不動産業界が公正取引委員会の認定を受けて設定した自主規制ルールです。

しかし、その規制ルールを無視してまで、建築確認申請中の物件を「新築戸建」として広告する理由は
''・新築一戸建て価格に対しての仲介手数料が欲しいから''
''・とにかく早い段階で数字(売上げ)を上げたいから''
という仲介業者側の思惑です。

また、建築確認前では新築一戸建てとしての契約が出来ませんので、一旦「土地」と「建物の工事請負契約」を2本立てで契約することになりますが、この場合、仲介業者は''土地売買に関する仲介手数料''だけお客様に請求することになります。
建築確認が下りた後に「土地付新築一戸建」として契約をやり直すことによって、仲介業者は建物代金分も含めた売買金額に対して仲介手数料を請求できるようになります。

このような行為は''悪質な行為''とされ、くりっぴーさんがお住まいの神奈川県でも監督官庁である県から再三注意が行われ、場合によっては宅建業者に対し県から指導等がある場合もあります。

仲介業者の担当者も、自分(自社)の行っている行為の悪質性を良く理解していないで、’こんなこと、業界の中では当たり前のこと’程度に考えているのかもしれません。

しかし、あまり事を荒立ててしまうと、せっかく気に入った物件を購入できない、という状況に陥る可能性もあります。
よくお考えになって商談にあたってください。