海外不動産投資

海外不動産投資に関してご興味がある様ですね。私もこれから海外不動産投資の好機が到来すると思います。特に外為が大幅に円高になっておりこれがまだ当分収束しないと思われますが、いずれ特にアメリカの景気が底を打ちインフレ率が上昇しFRBの誘導金利が上昇してからは円高が修正されると思われるからです。

仕事がら多くの外国人と接する機会があり、また多くの海外の業者と接する機会もあります。1年〜2年前にはイギリス、ドバイ、オーストラリア等の海外不動産に関してのセミナ―に出て積極的に会って来ました。また、私自身もシカゴに不動産市場の視察にこの5月に行ってきました。その私の結論が時期尚早という事です。

海外の不動産市場ではIOという不動産融資が流行っていてそれが主流でした。IO(interest only)の略字で、この意味する所は金利払いのみの投資用ローンです。IOが何故流行ったかと言いうと、海外の不動産市況が高くなり過ぎて元利均等払いのローンで組むとキャッシュフローがマイナスになる状態になるからです。例えばアメリカのある物件の投資利回りが10%で借入金利が7%だとしますと固定資産税や保険を払い元本も共に返済していくとマイナスになるのがわかると思います。つまりある種無理やり投資する為の手段だったのです。その為ここ数年行われた投資の殆どがキャッシュフローを生まない投資になっていますが、彼らの投資の目的がキャピタルゲイン狙いだったからそれでも意味があったのです。その時は…

従いましてもっと大幅に調整が進んで更に20%〜30%程度の下落がないと海外市場は買えないと思っています。ハイパーれすきゅう様は恐らく日本の不動産をお持ちだから海外に目が行くのではないかと思いますが、キャッシュフローベースでは恐らく日本の首都圏が最も安全で安定しています。

写真はシカゴの景色と実際に見た物件の内部です。浮浪者が住みついてました。