住宅ローンの借り換え名義変更について

kachakyo さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

夫婦間売買と住宅ローンの借換を同時に行いたいとのことですが、離婚以外の理由で夫婦間売買をする場合に住宅ローンを融資してくれる金融機関は非常に稀です。

なので、まずはご検討されている金融機関に夫婦間売買で住宅ローンの融資をしてくれるかどうか確認をされてください。

借入ができないのに、あれこれとお悩みになるのは得策ではないと思いますので。

以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト 藤森哲也

kachakyonさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『借り換えであればその際に住宅の名義変更も低料金で可能なのか、ローンをふたりで組むメリット・デメリットなど全く無知な状態ですので、アドバイスよろしく...。』につきまして、本来でしたら登記のときに頭金の160万円分につきましては、kachakyonさんの共有持ち分として登記されるべきなのですが、ご主人様の単独名義で登記されてしまったということですから、不動産屋さんも少々取り扱いが適切だったとは言えません。

尚、借り換え時に共有名義にすることにより、メリットとしては『住宅ローン控除』がふたり分受けられるようになります。
住宅ローン控除につきましては、所得税額控除となるため、ひとりだけでは十分に控除はしきれません。
共有名義にすることで、kachakyonさん分も控除の対象となります。

ただし、控除できる期間は15年などではなく、残存期間が対象となります。

また、将来住宅の買い換えなどをおこなう場合、3,000万円控除など税法上の特例がふたり分適用することができます。

詳細につきましては、所轄の税務署で確認をするようにしてください。

共有名義にすることのデメリットとして、各々にローン債務が発生しますので、今まではご主人様に万が一のことがあった場合、その時点で住宅ローンの支払いは免除されますが、共有名義の場合は、自分の分のローンの支払いはその後も残ることになります。

共有名義にすることのメリットの方が多いと思われますので、前向きにご検討してもよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

kachakyon様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、kachakyon様からのご質問につきまして、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)
1.住宅ローンの組み方及び物件名義につきまして、
事前に銀行のローン担当と打合せがあったと思いますが、結果としてkachakyon様の希望通りになっていないことは残念です。しかし、これを元に戻して各々で住宅ローンを組み同時に物件名義も半々にされることは難しいと考えます。

2.そこで、努力を要するポイントとしては、
住宅ローン控除(10年又は15年)の取扱いと物件の名義変更をどの様にするかということです。

3.住宅ローン控除(10年又は15年)につきましては、
先ず、住宅ローンの借換えされるときに新しい銀行と相談されてください。それが可能であれば、次にご主人さまが利用中の住宅ローン控除を半分にして、kachakyon様の中途の住宅ローン控除利用を税務署が認めてくれるかどうか、訪問して確認されてはいかがでしょうか。

4.物件の名義変更につきましては、
ご主人さまの単独所有であれば、ご夫婦でも贈与税の問題が発生いたしますので毎年110万円(基礎控除)以内を受贈(=kachakyon様へ登記)される方法もあります。その登記は固定資産税評価証明書を基にされます。

以上