住宅ローン繰上げ返済と転勤

マネー住宅資金・住宅ローン 2008/01/30 00:11

はじめまして。
結婚3年目、夫婦共35歳の共働き、2歳児の3人家族で、私が独身時代に購入した家に住んでいます。
住宅ローン残高が1300万円あり全て私名義です。
現在の世帯年収は1300万円、現金貯蓄500万円、有価証券30万円です。また、それとは別に18歳満期学資保険500万円（育英年金・子供保険付きで既に払い済み）、個人年金60〜70歳まで年60万支給（保険料月1万）に入っています。
この二年間で繰上げ返済を合計630万円して、35年で組んだローンが、残り17年まで短縮できました。
しかし、夫が転勤族なのでいずれは引越しをして、今の家は賃貸（年間家賃収入は120万くらい）に出し、私は転勤先で再就職をする予定です。
今のペースで繰上げ返済をするとあと5年ほどで完済できます。
しかし貯蓄は増えません。また、住宅ローン控除がまだ4年残っていること、賃貸に出すと不動産収入が発生して税金を払わなくてはならないことなどを考えると、繰上げ返済が本当に良いのかが分からなくなってきました。
現在のローン金利は1.6%で2年後には固定期間が終わり、新しい金利になります。
このような場合、子供が小学校に上がる前にローン完済を目指して繰上げ返済を優先させた方がいいのでしょうか？

バーディさん（神奈川県 / 女性 / 35歳）

回答：3件

渡辺行雄
ファイナンシャルプランナー

繰り上げ返済の件

2008/01/30 18:26 詳細リンク

: (2.0)

バーディさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『このような場合、...いいのでしょうか?』につきまして、本来、住宅ローンにつきましては、自らが居住することを目的とした住宅ローン融資となります。
よって、賃貸に出すことになるとこれは居住用ではなく、事業用資産となってしまいます。

この場合、金融機関によっては一括で返済を求めてくるかも知れませんし、事業用のローン金利に変更を求めてくるかも知れません。
尚、ローンを完済していれば、このような煩わしさはありません。

また、ローン控除は所詮、所得税額控除となりますので、その効果は限定的です。
しかし、繰り上げ返済の場合、ローン利息がまるまるかからなくて済みますので、十分に効果は期待できると考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。また、分からないことなどありましたら、お気軽にお問い合わせください。
リアルビジョン渡辺行雄

評価・お礼

バーディさん

ご回答ありがとうございます。
私の周りには持ち家を賃貸にだして転勤をする人が多いのですが、彼らはみんな事業用のローンに借り替えているのでしょうかね？
そのようなことは今まで聞いたことがなかったので、大変参考になりました。
ありがとうございます。

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杉浦順司
ファイナンシャルプランナー

繰り上げ返済

2008/01/30 09:58 詳細リンク

: (2.0)

バーディーさんへ

はじめまして、イマムラエージェンシーの杉浦と申します。

ご質問件についてですが、ご心配されておられる項目を整理しながら結論を見つけて行きましょう。今回は繰り上げ返済と不動産収入について回答させて頂きます。

繰り上げ返済につきましては、2年後の固定期間満了までにはなるべく多くの返済をしましょう。現状のペースであれば残高1000万円を切るのも難しくないと思いますので、金利変動につきましても心配はないと思います。

次に、賃貸にされた場合に確定申告をして税金をしはらわなければならないというご心配の件についてですが、実際の不動産収入により総額の手取り収入が増えるのか、単純に税金の負担が増えて収入の減少になるのかシュミレーションして有利な選択をされると良いと思います。住宅ローン控除は残っていても金融機関に支払うお利息なども考慮した選択が必要になると思います。

すぐに答えがでることでもありませんので、個人的にご相談されることをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

評価・お礼

バーディさん

ご回答ありがとうございます。
やはり簡単には答えが出そうにないみたいですね。
もう一度整理をしなおして、一度専門家に伺ってみたいと思いました。
ありがとうございます。

山中三佐夫
ファイナンシャルプランナー

「5年後にローン完済」を一つの柱として!

2008/02/03 10:10 詳細リンク

バーディ様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回のバーディ様からのご質問につきまして、お応えさせていただきます。住宅ローン控除は10年以上の銀行等借入が条件です。あと4年で10年経過する間に、ご主人さまの転勤がいつごろになるか。転勤中は住宅ローン控除は活用できません。バーディ様が予定されている「5年後にローン完済」を一つの柱として行動すれば、その後のお子さまの教育や不動産の活用に注力できると思います。
以上