アパート経営のメリットは？

*■メリット■
本来アパート経営は未利用地・遊休地・非効率な土地活用に対して共同住宅を建てることを基本としています。ですから、立地によってはアパートでなくて店舗や駐車場でもOKです。ただ、一般的にはアパートが管理・運用するのが簡単だと考えられています。
''「節税効果」''・・・貸家建付地・借地割合・借家権割合などで評価額が低く抑えることができ、借入金を上手く利用するなどして相続対策にも寄与できるなどのメリットがあります。
''「現金収入」''・・・入居者の確保が出来れば、安定した毎月の収入が見込める(→はずです)。

*■リスク■
現在、俗に言うサラリーマン家主や、ファンド家主が所有する多種多様+多数の貸家があり、旧態依然のアパート経営は必ずしも成功するとは云えない状況です。
端的に云えば、供給過多と入居者の嗜好の多様性があって、''アパート経営にも経営者の手腕''が必要だということでしょうか。
また、''「節税効果」''については、長期的に見れば徐々にその効果は薄まっているように考えられるし、、現在の税制が10〜20年後と続いているとは言い切れないので、そのリスクと戦うために別の観点(金融商品との兼ね合いや、法人設立した場合の経済効果など)も含めて試算する必要もあると思われます。

**無くなった節税効果その1:今から20数年前のこと、ワンルームマンション投資が絶頂だったことを受けて、税制面の”損益通算制度”を見直し、現在のような部分的損益通算制度に改正されました。お蔭で、マルコーやスギヤマなど大手マンション業者は倒産しました。

**無くなった節税効果その2:その昔、相続発生が近くなると慌ててアパートを建築する人も相続税対策が出来たらしい。さすがにそれはアカンやろと言うことで、その後は入居者が半分程度確保、またその後は一旦満室状況にならないと相続税対策に効果が認められないなどの流れがあるようです。

アパート経営と株などとの運用面での端的な相違点は、ご存知のように、配当・投資期間・投資金額にあると思います。

株などの場合は、主に売却益狙いであり、そこでは投資期間は不定期になり、そして少資金でも可能なことが特徴です。

しかし、アパート経営では月々の収入確保をどうするかがメインであり、長期を見越した経営が収益を支える側面があり、投下資本は大きくならざるを得ません。

その意味でリスクがあるとすれば、
1.収入確保が計画通りできるのか(入居者の問題)
2.修繕計画がどこまで計画通りにいくのか(建物管理の問題)
3.建築・購入資金の問題(融資の問題)
4.月々のキャッシュフロー(手元に残る現金は?)･･･金融機関が重視
が考えられます。

これらのことを念頭に事業計画(シミュレーション)すれば良いのではないでしょうか。

また、アパート経営と株のどちらかを選択というのではなく、できればそれぞれの特性を活かした運用でリスク回避に役立つよう考えるべきだと思います。

不動産投資の実際についてはこちらも参考にしてください。

アパート投資のメリットとは、

1.マンション等の大規模な建物を建てられない地域でも建築できる可能性のある収益不動産であるということ。

2.土地を当初から所有しておられるのであれば建築コストのみで経営を始められること(大規模な土地所有者の方で、相続税が課税される程度の資産をお持ちの方には、宅地の評価減が行えるのでメリットは大きい)
他方、土地から購入し建築することなると、総投資額との利回りを考える必要がでてきます。(建築コストも上昇中で、投資額が割に合わない場合も多い)

アパート投資のリスクとは、

1.レアケースではありますが、入居者がアパートで事件に巻き込まれたり、死亡事故があった場合に次の入居者を募集しずれくなるケースもある。

2.上場株式投資のように、不動産には合理的な市場がないので、流通性が悪い(換金性に優れていない)というリスク・デメリットがあります。

はじめまして。リッチロードの徳田里枝と申します。

昔から、株と不動産は、水と油のように相容れないところがありましたが、最近は上手にリンクしている方が多いようです。

例えば、数100万円で購入できるワンルーム投資は、株と同じ感覚でご購入なさる方が多いようです。ですから、株価が低迷しだすとワンルームが売れたりします。

面白いですね。


さて、アパート経営のリスクですが、大きくいえば

1.投下資本が大きい・・何千万から何億の投資である
2.換金性に乏しくロングの投資・・最低でも10年は保有していただきたい
3.現物購入ゆえの(不動産を背負い込む)リスク・・地震・賃借人の不在・修繕等

でしょうか。

1.につきまして
たしかに不動産の場合、唯一ローンを組むことができる投資商品ではあります。しかし、いくらレバレッジを効かせるといっても、ローン金額も含めた総額が投資金額です。背負い込める範囲でのお借入をお考えいただきたいと思います。

2.につきまして
弊社のお客様で、都心部のアパートを2年間くらいの保有した後、2000万円くらい高く売り抜いて、売却益を叩き出した方がいらっしゃいます。しかし、それは本当のレアなケースといえましょう。
今後大きな不動産の値上がりが期待できない時代ですので、基本的には10年くらいは保有していただきたいと思います。株の塩漬け以上のロングの投資となります。

3.につきまして
アパート投資とは、土地の上に載っかった建物(ハコ)を購入し、生きている人間(ヒト)に貸すということです。ハコは壊れますし、時々手を入れてあげなければなりません。またどんなに素敵なアパートでも、住んでいるヒトが転勤にあったり病気になったりします。

などと書いてまいりますと、すごく悲感的になってしまいますが、わたくしは不動産屋ですし、不動産投資は大好きです!

どんな風に好きかと申しますと、それは次回に・・では・・