親からの住宅購入資金の援助と税金

マネー税金 2007/12/05 18:57

はじめまして。最近夫名義でマンションの購入契約を締結し、来年3月末に引渡しを受ける予定です。夫婦と未成年の子供一人の家族で住むための6500万円の物件です。夫は自己資金は2000万、年収は800万（手取り600万）のサラリーマンです。契約締結時はローンを組む予定でいましたが、夫の父が「4000万円まで援助するので、ほぼ一括で現金払いをしたらどうか」と提案してきました。そこで相続時精算という形で贈与を受けるか、ふつうに贈与を受けるか、夫の父と夫との共有名義にしておいて毎年贈与税控除の範囲で共有持分を夫に移していくなどを検討し始めました。贈与税、相続税、共有の場合は年々の登記における持分の書き換えの費用、ローンの利息、住宅ローン減税などなど諸要素を勘案し、長い目で見ると、どのような形で支払うのが低コストなのでしょうか？なお、夫の父は68才で、その資産は、将来相続税課税対象となると思われます（10数年前ですが、夫の祖父が亡くなって夫の父が相続した時、課税対象となり、以降さほど変化がないようです）。
また、贈与を受けるべき時期、契約変更の通知（急がなければならないと思います）の時期等についても、アドバイスをいただければ幸いです。

たひちさん（東京都 / 女性 / 32歳）

回答：1件

中村亨
公認会計士

親からの住宅購入資金の援助と税金

2007/12/06 12:45 詳細リンク

一般的に税負担が少ないのは相続による財産の移転です。
今回のご相談ではいろいろな方法が考えられますので、ケース別に回答します。

1.自己資金+借入金の場合
この場合は所得税の住宅借入金控除を受けることができます。
しかし、住宅借入金控除で控除できる所得税以上に借入金の利息の負担があるのであればあまり意味がなく、将来の相続税を減らす要素もありません。

2.自己資金+父から資金援助(4000万円)を受けた場合
父から資金をもらった場合には、贈与税の課税対象になります。
相続時精算課税を選択した場合には、住宅取得資金であれば贈与税額は100万円で済みます。また、この贈与税は将来の相続時に精算できるので、特に損をすることはありませんが、援助してもらった4000万円には将来相続税がかかるため、節税効果も特にありません。
通常の贈与(暦年課税方式)にした場合には、他に贈与がなかったとした場合の贈与税額は1720万円になります。仮に3年以内に相続があった場合でも払い過ぎた分の還付請求はできないため、お勧めはできません。

3.ご主人と父の共有名義にした場合
この場合には父の持分相当部分は父の財産として将来相続税の課税対象になります。
この持分について毎年贈与税の基礎控除の範囲内で贈与をすることも可能ですが、贈与税以外に登記時に登録免許税や手数料、不動産取得税がかかりますので、あまり得策ではないかもしれません。
共有名義のまま相続になった場合には相続税がかかることになりますが、通常は建物の評価額は毎年減っていくため、相続財産を減らして税額を少なくする効果が期待できます。土地に関しては時価の変動があるため現時点ではわかりません。

なお、どの方法が最適であるかは個別に判断する必要があると思われます。将来の相続対策も含めて、個別にご相談いただけるとより明確にご提案できますので、ご相談いただけると幸いです。