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平成８年３月に約４３００万円で購入したマンションの持分を、私（妻）も正社員で働いていた為、主人６２％、私３８％としました。
その後、平成１２年３月〜私は主人の扶養対象者です。
今年住宅の買い替えを行うので、マンションの住宅ローンは平成２０年３月に完済しました。
ご質問1.）新居は土地が主人名義１００％、建物は、マンションを売却した分を住宅ローンの繰上返済へ使う為、私の名義も入れた方がよろしいですか？（主人への贈与に当たるのか？）
新居のローン金額は当初６８００万、マンション売却時にいくらか繰上返済予定です。
ご質問2.）マンション売却時に、売却損が出ます。
私はこれから先も３年程は収入がない予定なので、譲渡損失の特例を大きく受ける為には、マンションの主人の持分割合を増やした方がいいですか？
実際平成１２年３月〜私は扶養されていますので、主人の収入だけで、ローンを払いました。
主人の昨年の年収は１０８０万でした。
ご質問3.）上記2.）の質問に関係しますが、もし持分を替えれるなら、どの様なお手続きになりますか？
家族は、主人、私、小学生の子供が２人の計四人です。
以上、お手数ですがアドバイスの程、宜しくお願い致します。
ガイアさん （ 神奈川県 / 女性 / 37歳 ）
回答：2件
専門家住宅の買換え
質問1.)
夫婦の共有とされるのであれば土地と建物それぞれで共有とされた方が良いでしょう。ガイアさんの負担分に応じての共有持分ということで。(資金の出所はマンションの売却代金の32%分とガイアさん名義の預金などになりますね。)
新居をご主人の単独名義とするのであれば、ガイアさん分のマンション売却代金の内ガイアさん分などガイアさん名義の資金で新居のローンの繰上げ返済などに充てた場合は、その金額をガイアさんからご主人へ貸付けとされるのも一つの方法として検討されてはいかがですか。そうでない場合は贈与とされて贈与税の課税対象とされるでしょう。
質問2.)質問3.)
平成12年3月からのガイアさん分のローン返済については、一般的にはその都度ご主人からの贈与があったとみなされるでしょうから、今回マンションのガイアさんの持分32%をご主人に移すと贈与になりますね。登録免許税や不動産取得税など余計な負担が生じます。メリットがあるかどうかは譲渡損失の額によります。ご主人の年収が1,080万円ということですのでメリットはあるのかもしれませんが。
回答専門家
- 佐々木 保幸
- （京都府 / 税理士）
- 税理士法人 洛 代表
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中村 亨
公認会計士
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住宅の買い替えに関する税金控除等について
不動産の売却代金は、原則としてその持分通りに売却代金を収受しないと贈与になる可能性があります。
そのため、共有持分のまま売却し、その代金をご主人一人で収受すれば、ガイアさんが本来収受すべきであった代金を贈与したものとされてしまいます。
そのため、
質問1
その新居の購入にあたり購入資金を出した割合で持分を取得しないと贈与の問題が生じます。
質問2
住宅の買換え等で生じた譲渡損失は所得を減額できるものであるため、収入のない人には意味がありません。
譲渡損失はその売却資産の持分に応じて計算しますので、ご主人の持分が100%であればその損失はすべてご主人の損失となります。
質問3
具体的な手続きとしては、ガイアさんからご主人にマンションの持分を贈与するという手続きになります。
ただし、不動産の持分については登記をしないと税務上認められない可能性が高いので、所有権移転の登記をしておく必要があります。
もし贈与により持分を移転させた場合には、贈与税と不動産取得税、その他登記に係る登録免許税などの負担が生じます。これらの負担額がその贈与した持分に応ずる譲渡損失により減額される所得税、住民税より多いのであれば贈与をする意味はないことになります。
評価・お礼
ガイアさん
早速の回答をありがとうございました。
とても判り易く、これから、不動産の売却を始めるので、今後参考にさせて頂きます。
（現在のポイント：-pt）
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