現金運用かテナントビル維持か悩んでいます

BOSSA 様、バームスコーポレーションの杉山と申します。

立て替えると不動産を維持することが可能なのですね。
最初に不動産の正確なシミュレーションをしたほうがよいでしょう。どの程度の借入ができるのか、返済期間はどうするのかなどを、見積もって建物の減価償却が完了するまでのキャッシュフローを元に利回りを考えましょう。

ポイントは利益ではなくキャッシュフローというところです。利益は税金の計算程度にしか使いません。数十年にわたる平均利回りを計算します。それで、実際の金融商品と比較することができます。

ところで、BOSSA 様は株式や債券の売買に精通されていますか？不動産と違って、有価証券は何度でも売買することができますから、損失が膨らんでしまう可能性もあります。この点も考慮に入れるとよいでしょう。

さらに、仕組み債という仕組みを使えば、どのような金融商品も組成することが可能です。債券（仕組み債）という形式をとっているが、その実は、株式よりなおリスクが高いというような仕組み債はゴロゴロしています。かつて、日産生命が倒産しましたが、止めを刺したのは仕組み債への投資でした。もちろん、ハイリスクでない仕組み債も存在します。

それから、どのような金融機関がその商品を販売しているかということはあまり関係ありません。販売金融機関が損失を保証してくれるわけではありません。2次的証券のようなものであれば、原資産が何であるのか、それがどのように担保されているのかなどを見極めるようにしてください。

京都のファイナンシャルプランナー、税理士の佐々木です。

仕組み債で考慮にいれなければならない問題として、投資する側にとっては、その仕組みが複雑なため、手数料などコストが理解しにくいことがあげられます。商品としての魅力はたしかにありますが、見えにくいコストについて慎重な検討が必要と思います。
販売会社にさらに突っ込んだ説明を求めることをお勧めします。

BOSSAさん、はじめまして。
株式会社くらしと家計のサポートセンターです。

非常に悩むところですね。
3億円というと単純に考えて家賃収入の約30年分です。
保有し続けた場合の立替の費用を考えるといい話のようですが、その金額が妥当なものかを立地条件や面積などから検証してみましょう。

一度不動産専門のFPに相談されたほうがいいでしょう。

そして、売却が妥当だとなった場合は今お考えの「米豪ドルの仕組み債」も一つの選択だと思いますが、為替リスクがありますので、ごく一部にしておいたほうがいいと思います。

運用の基本は投資対象の分散、地域や通貨の分散、そして時間の分散です。国内や海外の株式、債券で運用する投資信託で一度に買わずに数回に分けて購入することでリスクを低減することが出来ます。

これだけの情報では保有か売却かの判断は難しいので保有した場合、売却した場合でキャッシュフローシミュレーションをしたほうがいいのではないかと思います。


株式会社くらしと家計のサポートセンター
http://www.fpwes.com/

BOSSA様 初めまして。オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。
3億円とビルの継続は賃貸マンション経営をしている小生と同じ悩みです。その立場からアドバイスします。
1.現在オファーの来ている会社の信用度は把握されていますか ?
2.賃貸収入が年間1,000万円との比較として3億円の提示は訳あってことでしょうか?
ビルの立地や、開発計画が不明なまま、推察しますと売却は極めて有利な取引と考えます。BOSSA様の土地が、この計画自体のコア地域になっているか、阻害要因になる位置にあるものと判断します。
3.再開発がある場合の土地の価格は公示価格の数倍になることがありますが、念のためご自身の土地の価格をお調べ下さい。
上記1.2.3に確信が持てれば、ビル売却か地権者としての交換取引をお勧めします。
現在築20年の住居兼用ビルとして、エレベータ無では、家賃収入の向上は困難と思われます。また、これからの修繕・大規模塗装等のメンテナンスを考慮しますと3億円での運用が投資効率としてより高いものと判断します。

一方、運用をお考えになっている仕組み債は、内容を確認していませんが、一般的に投資家には不利なものが多くお勧めできません。
継続的に投資から運用益を得る場合、年間の必要な手取り収入にあわせて、期待リターンに沿った資産配分を計画されてから投資されるようお勧めします。投資対象は国内外の債券と株式、そして商品の現物・ファンドをお勧めします。もし他に不動産を所有されていなければREITも対象になります。
売却後は金融資産が主となります、BOSSAファンドとして、より安定的な分散スタイルをお勧めします。
なお、金融資産プラン作りは、顧問の税理士さんか独立系の専門家にご相談が必要と思います。