1項道路との記載が実は2項道路の場合

住宅・不動産不動産売買 2018/10/26 13:01

昨年土地を購入し、建築に入る状態まで来て、建築許可が下りない事態になりました。理由は、前面道路です。物件説明では６Mの公道で1項道路との記載でした。市役所の登録もそうなっていたということですし、公図でもそうとしか確認できないのですが、都の建築課からは２項道路が隠れており、3.64Mの道路幅しかなく残りは水路であるとのことで、セットバックが必要との指摘でした。
建築物は建蔽率／容積率ともにぎりぎりで設計しており、セットバックが発生するとやり直しが発生するだけでなく、工務店にも契約金を既に支払っており、今の住まいであるマンションの売却契約も完了しています。土地のローンも開始されています。
不動産屋には事情を連絡し、確認中という回答ですが、不動産屋も寝耳に水という感じではありました。
この場合、どのような後工程が考えられるでしょうか？どこまでの保証がされるのでしょうか？

nagaosaさん（埼玉県 / 男性 / 49歳）

回答：1件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

接道道路の調査が不十分です。

2018/10/26 17:58 詳細リンク

不動産コンサルタント＆ FPの野口です。

nagaosa様のご心配は、ごもっともです。素人であればよく陥り易い道路問題です。
専門家であるべき不動産会社も軽率です。

結論から申しますと、公図等との明示と実情の齟齬が原因と思います。売手側の調査不足と推測します。

公図等で6Mが道路となって居ても、必ずしも「公道」＝道路法の42条1項道路とは限りません。U字溝やL字溝は、道路に付随した道路の排水のため道路と扱いされますが、「水路」は道路とは独立した給水、排水のためのもです。

nagaosa様がお求めになった土地の接道は、水路となって居るようですが、現況はどうなっていますか？
地上にも、地下にも現況は水路のようなものは有りませんか？農業用水、工業用水路など地中にありませんか？
又、隣接する延長線上でも、建物はセットバックしていませんか？

このような事がない限り、行政は建築を認める筈です。

不動産会社の調査が6M道路ですっかり1号道路でセットバック不要としたのでしょう。
現況調査が必須なのですが、経験の薄い業者は起こしやすい落ち度と推定します。

現況の再調査から、水路とは名ばかりで何の実態が無い場合は、確認申請は認めるでしょう。
多分、現況調査、事前の役所への問合せなど不十分であったものと推定します。
この場合は、売主側の重要事項説明書に欠陥があったわけで、責任を問う事になるでしょう。
ご自宅の建設を設計や確認申請などをする建築士も調査不十分が問えるかも。
買戻しや損害賠償を問う事になるでしょう。
これらは、弁護士等を入れて行うのが良いでしょう。

nagaosa様の希望を挫けさせることを申し訳ありませんが、ご容赦下さい。
飽くまでも、短い問い合わせから返答したものですから、他に何か有ればごめんなさいです。

もし、調査の上一切の水路等が無ければ、