購入したワンルームマンションの対処について - 野口 豊一 - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。
野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

- good

購入したワンルームマンションの対処について

2018/08/01 02:26
(
4.0
)

不動産投資コンサルタント&FP 野口です。

SH102様が、ご購入されたワンル-ムマンション3戸は、同一業者からのものと推測します。
この3戸を今後どう扱っていくのかを考える場合には、3つの括りから考えます。
 1、現マンションの資産価値、賃貸の方向性
 2、キャシュフローを中心に現状から予測
 3、ご自身のライフプランと家族との位置づけ
以上から、考えますとやや資料が不足しますが、ポイントを私乍ら述べさせていただきます。

1、現マンションは、大阪、京都にありますが、いずれも最寄駅に徒歩10分以上あり、大きいハンディがあります。専有面積が、22~23平米とやや狭い。マンションの価格が、2015年当時に出は割高だったのではないか。マンション規模、所在階数、建築内容などが影響します。
現状の収入(賃料等6.5万)賃貸条件は新築時のまま推移している、賃貸管理(サブリース)などの状況によってはリスクが異なります。地域・立地によっては賃料が大きく変化する場合があります。資産価値=売却可能額がこれらによって決まります。築年数と共に。

2、現状のキャシュフローがマイナス(赤字)との事。Aの金利2.875%は高過ぎます。B、Cも2.4%で割高です。しかし、借換等は難しいでしょう。
管理費等の費用や当然現情勢では、年数が経過すれば賃料がDOWNは避けられません(稀に賃料がUPする地域もあります)。専有部分のリフォーム、修繕費も今後発生します。
確定申告によって、税還付も減価償却費の減少で少なくなっている、空室リスクでしょう。
これらをもとに、長期予想のキャシュフローを作成し、1の資産価値と連動して勘案が必要。

3、SH102様ご自身の今後の経済情勢をプランされる事です。
 家族全体で収入がドンドン増え、支出も増えるが、大きな支出(マイフォーム費用、お子様費用など)も少なく、長期に亘って当面の赤字は持ちこたえられる。寧ろ資産形成をしたいのであれば、ローン繰上返済をして、現状保有でしょう。
逆に、今後の収入出費を考え、節税も限界があり、不安要素を抱えるのが耐え難くなればマンション投資から脱却をお考えでしょう。

売却価格とローン残高との乖離が有り自己資金で補填が必要になるでしょう。どれから売却するかそれぞれの、情勢を見極めてる必要が有るでしょう。

購入会社と現在の繋がりは、有るのでしょうか?サブリース(家賃保証型)か、賃借人の管理(賃借人募集・代金収納)等でしょう。
いずれも、それぞれ契約は個別で売買契約とは別々の筈ですから、売却しようとも自由なはずですから、断る必要は有りません。逆に、分譲会社は買い取る(安値で)と言って再販でまた儲けようとするでしょう。

これらを総合的に考え、専門家にサポートを受け、SH102様ご自身に最も合った選択をされるよう進言いたします。
私も毎年関西地区を回っていますが、東京と違って関西はやや情勢が異なってきています。

やや具体性の欠けましたが、個別分析が欠かせません。

 個別の事は、こちらから----http://www.iriscon.co.jp 



 

ポイント
リスク
コンサルタント
マンション経営
資産形成

評価・お礼

SH102 さん

2018/08/01 13:56

早々の回答ありがとうございます。
当面赤字は持ちこたえられるのですが、将来的な事を考えると
精神的に苦しく感じているのが現状です。
ご指摘の通り金利も高く、今後も上昇のリスクがあることから、
基本的には売却の方向で検討したいと思います。

野口 豊一

2018/08/01 17:01

高い評価有難うございます。

売却の方向との事ですが、最も損失の少なくなる方法を選択してください。
その方法は、「不動産会社による買取」は絶対避けるべきです。
最終の買い手は「個人投資家」です。不動産会社がオフィスビルを保有し、運用をする会社はワンルームマンションではほとんどありません。
ですから、不動産会社の活用は、「仲介」に徹すよう心掛けください。

当方では、売却可能な適正を調査し、どのような方法で幾らで売却できるかをコンサルタントしております。大きい売買価額が大きく、拙速な方法を慎み、慎重にお取り組みください。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
( 東京都 / ファイナンシャルプランナー )
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産の売買、投資をFPの視点よりコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

(現在のポイント:-pt このQ&Aは、役に立った!

この回答の相談

新築ワンルームマンション投資について

住宅・不動産 不動産売買 2018/07/31 15:22

はじめまして。
2015年に新築ワンルームマンションを3件購入しました。
節税や年金対策などの説明を受け、納得して購入したつもりですが、結婚など自身の環境が変化したこともあり、
今後も… [続きを読む]

SH102さん (大阪府/31歳/男性)

このQ&Aの回答

新築ワンルームマンション投資について 寺岡 孝(建築プロデューサー) 2018/08/01 12:07

このQ&Aに類似したQ&A

ワンルームマンション不動産投資について snow0429さん  2018-08-13 20:40 回答1件
中古区分マンション不動産投資2戸の判断について mama8888さん  2018-06-20 01:50 回答2件
新築ワンルームマンション投資 山男さん  2016-08-02 23:02 回答2件
投資用マンションの売却 nordicsさん  2016-11-18 21:22 回答2件
不動産の売却 マーク黒ちゃんさん  2015-05-31 11:56 回答2件