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対象:住宅設計・構造

北道路の土地なのに南側に斜線がかかる?

住宅・不動産 住宅設計・構造 2018/07/31 12:23

賃貸を建てるつもりで、都内の近隣商業地80/300の土地の購入を考えています。
真北の南北に長い土地ですが、北道路で前面道路は8メートルなので道路斜線はかかりません。
ですが、建物プランを見ると五階の南側が南西方向に斜めにカットされています。
日照時間の問題なのでしょうか。近隣商業で近くが住宅地だからなのでしょうか。
そもそも南側の建物のほうが日当たりがあるはずなので、北に位置する当地が削られるのか。
どういう理由で削られるのか教えていただけないでしょうか。

Pine99さん ( 東京都 / 女性 / 47歳 )

回答:2件

建築プラン製作者/設計者に質問する

2018/07/31 15:03 詳細リンク
(3.0)

こんにちは

スタジオドゥカの畔柳です。

建築プランが、もうすでに誰かにより提示されているということでしょうか?

今、ここに、Pine99さんがお書きになっている文章からは、正確な情報を得ることができず、専門家としての責任ある回答を書き込むのは非常に困難です。おそらく、そのご質問に回答できる可能性のある人は、その土地の条件を熟知しているはずの、その建築プランの製作者/設計者です。

ですので、その建築プランを製作した人に、なぜ、その斜めのカットが起きているのかを質問し、納得のゆく回答を得るのが、一番良いことだと思います。

なぜなら、その製作者/設計者は、その敷地の条件を熟知した上で、プランを作っているはずで、様々な斜線やセットバックなど計画上の特徴には、おそらくきちんとした理由があるはずだからです。

もし、そのプラン製作者/設計者が、Pine99さんが納得のいく説明ができないということでしたら、そもそも、その建築プランを採用することはお勧めできません。

ちなみに、建物を建築するにあたり、敷地条件として課される斜線制限には、道路斜線の他に、北側斜線、隣地斜線などがあり、それに対する緩和条件なども、様々異なります。敷地条件は、その形状、方角、地形などにより個々で様々ですので、数行の文章による説明から、敷地の形も建物プランも見ないで回答するのは非常に困難です。

その建築プランを提示した目の前にいる「専門家」にきちんとした説明を要求し、互いに納得してからの事業着手を強くお勧めします。

評価・お礼

Pine99さん

2018/07/31 17:45

ありがとうございます。
土地購入の場合、売り主側の仲介が建築士に依頼して間取りを書かせ、それを開示しています。買い手の目の前に建築家はおらず、買い手である私は私側の仲介を通じて資料を取り寄せますが、何人もの買い手・売り手の仲介と設計を通すので伝言ゲームになって知りたい答えが返ってきませんでしたので、直接、建築士の方にお聞きしようと、このサイトを利用させていただいたものです。
三つの斜線については理解しております。そのため、売り手仲介の開示している参考間取りで、真北道路の南北に長い土地で、何故、南側が削られるのかが分からなかったのです。別の制約があるのであれば、おっしゃる通り事業計画に差支えるので、不明点をご教示いただき、相談に乗っていただける建築士の方に、設計、施工までお願いしたいと思っておりました。個別の数字等が必要であれば、お出しできます。よろしくお願いいたします。

畔柳 美知子

2018/08/01 11:06

こんにちは

売り手側が販売促進のために作った建築プランに関するご質問ということなのですね。

ということですと、あくまでも参考プランということで、実効性はあまり高くない可能性もあります。ご記入の内容からは、その南側一部カットの理由が、何かの斜線規制によるものなのか、あるいはそれ以外の理由によるものなのか、いくつか推測することはできると思いますが、確実なことはわかりかねます。

そのプランの設計者の意図を、設計者本人の意図を書面で受け取りたいと言ってみることで、伝言ゲームを避けることができるかもしれません。

私の場合、専門家としてこの場でお答えできるのは、文章で表現していただいた事柄が、明らかな違法行為であるとか、一般論としてはあり得ないこととか、あるいは、専門家の共通の認識としての考え方などで、具体的な物件の具体的な事柄については、お答えしたとしても、漠然とした可能性の話になってしまいます。

Pine99さんのこの案件のご質問内容に関しましては、私がご相談に乗ることができるとしたら、具体的な敷地の所在地、形状、法的規制、および、Pine99さんのご希望、そして予算などを仔細に検討することから始めることになると思います。

土地探しの際、専門家としてのアドバイスから、設計、施工監理までをお受けすることができます。ただし、当社は、施工は行なっておりません。

設計施工を一貫して行うことは、昨今、様々な場面で指摘される、内部監査の弱点を多く持っています。工事監理は、設計者が、施工が間違いなく、正しく行われているかを、あくまでも第三者として、施主の利益のために仕事をするべきと考えています。ちょうど、弁護士のように。

もしご希望でしたら、
https://profile.ne.jp/pf/studioduca-michikokuro/
ご連絡をいただけると幸いです。

回答専門家

畔柳 美知子
畔柳 美知子
(東京都 / 建築家)
スタジオドゥカ建築設計室 管理建築士
03-3718-5280
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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北道路の土地なのに南側に斜線がかかる?

2018/08/02 00:44 詳細リンク
(4.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件で、基本的なことですが、東京都で建物を建築する際には建築基準法の他に都の安全条例や区などの条例など、全国でも屈指の厳しい基準が設けられています。
特に、いわゆる共同住宅に対しては、各区によるワンルーム規制や避難経路等のかなり厳しい制限がありますので、設計の段階から注意が必要です。

当然ながら、建物の高さ制限もあり、ご指摘の斜線制限の他に高度地区の指定を受けていると1種、2種、3種高度の地区で高さ制限があります。
そのほかに、日影規制もかかると建物の間取りなどの設計に大きく影響を与えます。
こうした内容は、通常は不動産売買契約の際の重要事項説明書に記載されています。

したがって、上記のような何らかの規制なり法的な制限を受けているかと思われます。
可能性としては高度地区によるものかと推察されます。

また、余談にはなりますが、確認申請の段階で区などの行政庁と直接、協議しないまま第三者機関からの建築確認申請をして、なかなか許認可されず、結果的に計画変更を余儀なくされた場合もありますので、設計者とはよく打ち合わせをしておくことです。
併せて、建築の確認申請の如何によっては建築コストが急激に上がる場合もありますので注意しておくべきでしょう。

なお、上記の内容は詳しい建築場所などの要件を加味しておりませんので、ご留意くださいませ。

当方でも、多くの都内の建築サポートを行っておりますが、特に都内の共同住宅建築には入居者のニーズや賃料なども加味してくれる手慣れた設計者や施工会社でないと難しいかもしれませんね。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

■アネシスプランニング(株)寺岡 孝
http://www.anesisplan.co.jp/
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

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アネシスプランニング
共同住宅
セカンドオピニオン
設計

評価・お礼

Pine99さん

2018/08/03 12:09

ありがとうございません。
調べてみましたところ、おっしゃる通り、日陰規制の影響のようです。
当該土地は近隣商業地ですが、北側の一部が住宅地にかかるようで、そのためのこちらの建物の一部を削らなければならないようです。おもう通りには間取りが入らないことが分かりました。ありがとうございました。

寺岡 孝

2018/08/03 14:24

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

やはり、ご指摘のような制限がかかってしまったわけですね。
用途地域が商業、工業系でも制限がかかるので、希望される建物が建築できない場合があります。

特に、土地を買って共同住宅を建築する場合は建築コストや間取り、賃料、加えてローンなどの資金調達が大きなポイントになります。
したがって、トータル的な計画を練る必要があります。

当方でもアパートやマンション建築に係るサポートを行っておりますので、宜しければご検討くださいませ。
詳しくはこちら⇒https://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/s/s-4505/

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

アネシスプランニング(株)
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

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