相続した土地を囲む私道の持ち主が分からない

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、詳細な状況の把握ができていないため、
一般的なアドバイスにはなってしまいますが、売却も私道所有者を調べることも
可能です。

まず、売却にあたっては、前面道路が私道で、昔から相続登記などもなく
謄本にある住所では特定ができない、かつ私道を通行する承諾書なども
ない物件は沢山あります。
確かに、それがクリアになっているかどういかで売り易さは変わってきますが、
まったく売れないとか、相場の何割も安くしないといけないといったことは
そこまで感じません。

もちろん、それを理由に宅地ではいから売れない、売ってはいけないという法律も
ありません。

当社でも、後々買主様とトラブルにならないよう、または仲介業者として説明不足に
クレームがつかないよう、この事情に起因するリスクは説明しますが、それにご納得
頂ければ売買を進めるという案件は今までも多くあります。


仮に、私道所有者を見つけ出して、通行・掘削の承諾などを取得したい場合は、
まずは登記されている方を探し、亡くなっているようであれば相続人を追って
いくといった作業になります。
それでも、現所有者や相続人などが、どうしても見つからない場合は、
裁判による判決をもらうという方法があります。

その際には、現所有者が不明であることの証明があってのことなので、
現所有者や相続人を探す調査には2～3ヶ月は掛かるのではないでしょうか。
その上で裁判所から、所有者不明の私道の通行を許可する判決をもらうのに、
反論する立場の私道所有者自身がいない裁判なので3～4か月程度で判決が
でるのではないかと思います。

弁護士費用や裁判費用、半年程度の時間はかかりますが、特別な事情でもなければ、
所有者が見つからなくても、必要な許可を取るための方法はあるということです。
ちなみに、不明であることの説明をふまえた裁判までを見越すのであれば、
そういった裁判経験の豊富な弁護士にお願いすることが一般的です。
提携している顧問弁護士の紹介はできるでしょうが、不動産会社が相続人を
探すため情報開示請求などはできないですし、ご自身で行うのは難しいかと
思います。


しかしながら、先に説明しました通り、そこまでしなくても私道の所有者が不明、
通行等の承諾は未取得の案件だから売れないということはありません。

はるゆうまろ様の印象通り、雑な仕事をしている業者であれば、そういった知識は
ないことが多いですし、仮に分かっても面倒がってはてきとうな話をしていることも
あるかと思います。
または、自社で良い仕入れと販売ができれば、仲介手数料より大きな利益を生むため、
売れない案件だと思わせ、相場より格安で買い取っては、自社で販売する思惑なども
あるのかもしれません。

新しい依頼先を探す際は、感じの良さ、丁寧さ、一生懸命さなど仕事への姿勢も、勿論
大切ですが、はるゆうまろ様の目的実現をお任せする先としては、合わせて必要な
知識の有無も依頼先の選別には大切な判断材料です。
せめて「私道所有者が不明のままでも、裁判で通行許可の判決をとれる場合もある」
「そもそも私道所有者が不明でも売れない訳ではない」といった説明があるかどうか、
これらを最低限の判断基準にしてみては如何でしょう。


昔からの良くない慣習そのままの業者が、まだまだ残っている業界でもあります。
このアドバイスが、はるゆうまろ様の良い販売活動に、お役に立つ知恵となれば
幸いです。

以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也