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対象：住宅・不動産トラブル
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9/23に建築条件付きの土地（204坪）の売買契約をし、間取りも決まり、10/2に建築確認申請をするための最終打ち合わせの時に、「セットバックをしないといけないことが分かった。おそらく道路に沿って40～60ｾﾝﾁ下がることになると思います。」と言われました。
その場はセットバックについて詳しい知識もありませんでしたし「わかりました。」と返事をし建築請負契約をしましたが、夫婦とも何となく腑に落ちない気持ちでした。
そして今日（11/11）、実際に計測したところ14坪分くらいセットバックする事になると分かりました。
私としては土地購入後に知らされた事について建築業者さんの誠意も感じられないですし、不動産を扱う業者なら最初から分かりそうな事ではないのか？と疑問に思います。
そしてこちらに何ら非がないのであれば、セットバックした面積分を土地代金から引いて貰いたいのですが、どうでしょうか？
補足
2014/11/12 22:12この土地は地元の建築会社さんが建築条件付きで販売されたもので、家の建築も全て同じ会社で建てることになっています。
ですので売買契約をしたものについて、割引をお願いしたとしても、「他の部分でサービスしてる。」とか「お値ごろ価格になっているので...」などと言われてしまいそうで不安です。
11/16（日）には地鎮祭の予定になっていて、話をするならその時にしようかと思っていますが…。
ちなみに数日前に「土地の売買契約書の契約日や残代金の支払い日が間違っていた。」ということで、「差し替え用の契約書に記入捺印して持って来てください。」と言われています。
この事さえも裏があるんじゃないかと疑ってしまいます…
やはり専門家の方に相談した方がいいでしょうか？
モッシュさん （ 東京都 / 女性 / 37歳 ）
回答：2件
専門家セットバック
こんにちは
スタジオドゥカ建築設計室の畔柳です。
セットバックするというのは、前面道路の幅が、基準法で道路と見なされる４メートルに足りない敷地という事と思います。
建築条件付きの土地を購入するという事は、その敷地に建物を建てる為に（建てる事を条件として）土地を購入するという事ですので、当然、確認申請をする時にその土地の前面道路の幅は重要な事柄になると思います。
この手の事柄は、購入契約時の重要事項説明書に記載され、説明をされている事柄に思います。
一般には、宅建業者は、宅地建物の売買などの契約が成立するまでの間に、取引の相手方に対し、重要事項について、取引主任者による重要事項説明書の交付と説明となす義務があります。
ですので、もし、購入契約及び建築請負契約時まで、道路のセットバックの必要性が知らされていないのは変ですね。
もし、仲介した不動産業者がいるのでしたら、その不動産業者に確認してみたら如何でしょうか？
直接取引で、モッシュさん側に立ってくれるはずの専門家がいない場合、掛け合った時に、なかなかきちんと権利を主張できない可能性がありますので、有料で、専門家（不動産業者／宅地建物取引主任（宅地建物取引士））にご相談されると良いと思います。
あるいは、まず、消費者センターへご相談になるのも良いかもしれませんね。
評価・お礼
モッシュさん
2014/11/12 23:27回答ありがとうございました。
土地の売買契約書を確認致しましたが、やはり重要事項説明書の方にセットバックが必要だとは書いてありませんでした。
建築工事請負契約の当日に聞かされました。
そして土地の販売も建築工事も同じ会社がしているので、割引などの掛け合いをする時にやはりこちら側の主張を上手くする自身がありません。やはり、専門家の方に相談した方がいいですよね？
あさっての11/16（日）には地鎮祭の予定になっていて、掛け合うならその時になるのかな？と思っていますが、今から専門家の方に相談して16日に間に合うでしょうか？？
また、土地売買契約書の契約日やローン契約期日の間違いが分かり、差替え用の契約書が送られてきましたが、素直に署名捺印して良いのだろうか？と不安にさえ思えてきました・・・
畔柳 美知子
2014/11/13 11:35こんにちは。とりあえずは、そのセットバック事項について納得ができるまでは、署名捺印を控えた方が良いと思います。
信頼できる不動産業者という部分に不安があるようでしたら、
まずは、消費生活センター（東京(03)3235-1155）、
または国民生活センター（お昼03-3446-0999）へ電話相談をしてみてはいかがでしょう？
あるいは、http://www.kokusen.go.jp/map/ncac_map13.html
を見ると各地域の消費者センターが記載されています。
重要事項の説明が無かったという事は、不動産取引取引自体に問題がある可能性があるという事です。
今後、建物を建てるという大事を、信頼して任せられる相手かどうか、よくお考えください。
回答専門家
- 畔柳 美知子
- （東京都 / 建築家）
- スタジオドゥカ建築設計室 管理建築士
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佐山慎英
建築家
1
重要事項説明の義務化、、、、、、、、、
不動産売買の時、物件に付き重要事項説明が必然となっております。
重要事項説明は口頭及びしょめんにて行われます。
また、売買契約書の中に書かれていると思います。
確かめてみてください。
セットバック後もとち所有権は登記持ち主にあり、
道路として大谷家が使うため
固定資産税が多少軽減となります。
評価・お礼
モッシュさん
2014/11/13 16:47早速のご回答ありがとうございました。
契約書の重要事項説明の所を再度確認致しましたが、セットバックについては何も書かれていませんでした。
その場合、購入後に知らされた事もありますし、有効面積も減ってしまうので割引のお願いをすることは出来るものなんでしょうか？
土地自体はとても気に入っていて契約を白紙にしようとは思っていません。
また、重要事項の方に追加で記載して貰った方がいいですか？
佐山慎英
2014/11/13 18:32セットバックの面積比率を基準として、値段交渉をされると客観的根拠をもち交渉しやすくなります。がんばってくださいませ。
（現在のポイント：-pt）
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