賃貸用アパートの購入のローン審査

住宅・不動産不動産売買 2014/06/18 16:48

賃貸用アパートを購入したいと思っております。
現在年収は440万円で非上場会社に6年勤めております。以前は上場企業におりました。
住宅ローンがあります。残高は１６００万円、毎月１１万円返済しています。今の収入だけだときついのですが、他に収入があります。賃貸収入ですが、毎月３５万円ほど入ってきます。
その賃貸収入には、ローンがありません。給与収入と合せ年収は860万になります。
ここでご質問したいのは、
１．賃貸収入部分について、確定申告しておりません。確定申告すると税金や社会保険料は
どうなりますか？
２．確定申告した場合、賃貸事業収入から経費を引いた所得について、どの程度収入合算してローン審査していただけるのでしょうか？
つまり、給与収入が少ないので、ローン審査での収入合算がなければローンを組めないと思っています。しかもたいていの金融機関には、最低年収７００万円などの足切りﾗｲﾝがあります。

ですので、確定申告しても無駄足になってしまうと思われますので、事前に専門家にお聞きしたかったわけです。

購入したい物件は、５０００万円前後、３０年ローンを組んで金利３％毎月２１万程度の元利金等返済です。賃貸収入部分は、毎月のＣＦが４０－６０万円になる物件を捜しています。

CRM推進室さん（神奈川県 / 男性 / 48歳）

回答：1件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

不動産投資ローンについて

2014/06/19 22:01 詳細リンク

不動産コンサルタント＆ＦＰの野口です。

CRM推進室様のお問い合わせの、１項の件（現在賃貸収益の確定申告をしていない）申告をすると税金や、社会保険はどうなるか？とのことですが、不動産事業の確定申告は、給与と合算してしなければなりません。法律違反になります。過去５年に遡り「確定申告」をしましょう。

現状、給与は源泉され、税金、社会保険を徴収されている筈ですが、不動産収入（月35万円）で、管理経費等がどれほどあるのか、減価償却費はどの様になっているのか、CRM推進室様の家族や扶養状況など－－－詳細が判りませんから、税金計算が出来ません。社会保険は、現状と大きく変わることはないでしょう。但し、所得税、地方税は多分現状の２倍程度になるでしょう。

収益不動産の種類・内容によって、大きく左右するのが「減価償却費・固定資産税等」です。

２項の今後更に収益不動産を購入し、ローンを組む場合の審査に関して、ローンを申し込む金融機関によって異なると思いますが、「総収入」は確かに大きい要素ですが、CRM推進室様の場合は給与と賃貸収入が同程度ですから、現賃貸の収支状況も重要な審査項目になります。一般の銀行であれば必ず「確定申告（写し）」の提出を求めるでしょう。当然、給与部分の「源泉徴収書」も必須です。

ローン審査には、CRM推進室様個人の属性審査（勤務先・収入・資産内容など）と購入物件審査があります。投資しようとする物件の種類・内容・収益性・継続性などで、自己資金なども重要な事項です。自己資金によっては、購入物件以外に追加担保も要求されるでしょう。

いずれにしても、先ず確定申告を遡及して行わない限り、多分無申告のまま次のローン申込は大変危険です。銀行は、更なる脱法行為に手を貸すことはしませんから。

専門家に、資料を出しどの程度の申告になるかを算定してもらい、確定申告は決して無駄足ではありません。これらをクリア－にし、今後の不動産投資に明るく立ち向かって行って下さい。

成功を祈ります。