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対象：住宅設計・構造
土地からの購入です。
・東京の城南地区。
・地目＆地勢：宅地／平坦
・土地面積：36.62m2(約11.07坪)
・建蔽率＆容積率：80%／500%
・接道状況：一方道路・北西25m(公道)接面3.6m
・地域地区：市街化区域／商業地域／防火地域
相続などがあり、頭金は少し多めに出せるのですが、
ローンは組まなくてはなりません。
まだ漠然としたイメージなのですが、下記のようなイメージを持っています。
希望している条件の場合、どれくらいの費用で建てられるのでしょうか。
・１階：テナント
・２，３階：賃貸（テナントの方が良さそうならテナント）
・４．５階：自宅
・屋上：ルーフバルコニー（洗濯物を干したいので必須）
・老後のことを考えて、エレベーターは設置
・自宅についてはメゾネットで玄関は１つ。
５階をＬＤＫ、４階には２部屋とバス、トイレ
また、１１坪という限られたスペースですが、防火地域なので建蔽率も
１００パーセントで建てられるとのことで、うまくスペース配分をすれば、
もう少し広い土地よりもかえって広い部屋になるのかな…と思っているのですが、
どうでしょうか。
賃料の相場は１坪１万円くらいのようで、１階テナントはその倍くらいとのことで、
賃料収入はローン返済と固定資産税の支払いをメインに考えています。
ただ、なるべく費用は抑えたいと思っています。
宜しくお願い致します。
funachanさん （ 東京都 / 女性 / 39歳 ）
回答：3件
専門家１１坪の土地の建物
横浜駅のそばの設計事務所です。
ＲＣの５階建てということになろうかと思います。
（重量鉄骨造でもできますが）
その場合、建物形状によっては転倒に対する処置が必要になる場合もあります。
都内ですと杭が必要ですからこの場合はそれを兼ねられるかもしれませんが。
またエレベーターと階段のスペースが結構必要ですね。
その中でどれだけ広さをとれるかはかなり設計的な工夫が必要です。
構造的にもできれば柱が出ないＲＣの壁構造が望ましいです。
とりあえず、ざっと大まかな費用は延床面積に対して100万/坪+αくらいで考えたほうが良いと思います。
その中でどれだけ費用を押さえられるかは、工法や内容を設計事務所と相談していく必要があります。
一度ご相談ください。
＜あーす・わーくす http://office-ew.com＞
評価・お礼
funachanさん
2014/02/06 12:36ご回答いただき、ありがとうございました。
狭小住宅では、直通階段（避難用）とエレベーターレイアウトがキー
ということがよくわかりました。
設計もかなり工夫が必要そうですね…。
また、ご相談に乗っていただければと思います。
回答専門家
- 小松原 敬
- （神奈川県 / 建築家）
- 一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
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角倉 剛
建築家
-
具体的な事例をお伝えします。
狭小地での設計事例が多い、事務所です。
似た過去の2事例の概略をお伝えします。
細長い狭小地で目一杯作った耐火建築物の事例です。
建物を造る上での条件が厳しく、そこそこ割高となります。
A
入船の家(2006年竣工)
敷地面積39.17平米(3.3×11.8)
地上3階建・鉄骨造、エレベータ無し
延面積30坪弱 坪単価102万/平米(税抜)
http://www.smkr.jp/index.html?page=works&id=irifune
B
YKビル(2004年竣工)
敷地面積59.39平米(4.5×13.2)
地下１階地上7階建・鉄骨造、エレベータ有り(但しエレベータは別途発注でした。その額を示す資料は手元にありません。)
延面積120坪弱 坪単価92万/平米(税抜)
http://www.smkr.jp/index.html?page=works&id=yk
A,Bとも複数の見積もりをして、減額を大分おこなった結果の額です。
Bの場合は、スケールメリットがある(面積が大きい)ので、Aに対して坪単価が安くなっています。
●
敷地状況にもよりますが、やはり工事の都合上多少は隣地から離す必要がありますので、
今回の土地36.62坪に対して目一杯作るとしても、建築面積(=ワンフロアーの面積と概略考えてもらえれば良いと思います。)３１～３２平米(9.5坪程度)でしょう。
従って5階を目一杯作って、47.5坪ぐらいだと思います。
やはり、税抜き100万+α程度の坪単価をベースに工事費を考えられた方が良いと思います。
尚、このところ資材が高騰していることも考慮された方がよいと思います。
また、他の方が言われてますように、エレベータや階段の配置が、計画のキーとなると思います。
ご相談があれば、承ります。
角倉剛／(有)角倉剛建築設計事務所
・・・・・・・・・・・・・・・・
http://www.smkr.jp/
渋谷区代々木4-19-14ニューハイツ切り通し301号室
評価・お礼
funachanさん
2014/02/06 12:37ご回答いただき、ありがとうございました。
事例も添付してくださったので、具体的なイメージを描くことができました。
狭小住宅では、直通階段（避難用）とエレベーターレイアウトがキー
ということがよくわかりました。
また、ご相談に乗っていただければと思います。
（現在のポイント：-pt）
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（お金と住まいの専門家）
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