ビルの建設についての質問です。

横浜駅の近くで開設している設計事務所です。

浅草橋でビルの改装なども現在しています。

単純に計算しまして、45坪で建ぺい率が80％とすると、1階分は36坪になります。
36坪×3階×100万円（坪あたり）で概算すると1億800万になります。
おそらく杭が必要になりますので、ボーリング費用（地盤調査）、杭の費用や設計料などを加算していくと1億2，3千万という概算になります。

ただし、テナントが店舗でしたら内装費用は必要なくなります。賃貸住宅でしたら、設備・内装が部屋数分必要になります。
また、建設会社によって100万/坪というのは変動すると思います。

ざっと考えて、1階テナント、2階賃貸住宅、3階自邸、というのが収益的や建設費用の節約に一番良いかと思われます。
（3階建てが良いかどうかは用途地域にもよります）

またおそらく金融機関に事業ローンを組む事になると思います。通常は自邸部分が1/2以上ないと住宅ローンにはなりません。
しかし、金融機関によっては1/2以下でも住宅ローンにしてくれる所もあります。

いずれにしても金融機関には事業計画を提出しなくてはいけませんので、その前にきちんとした計画を考える必要があります。

それには設計事務所の協力が必要です。
なるべく早めにご相談されるのが良いかと思います。
よろしければ私の所でも承っております。


＜あーす・わーくす http://office-ew.com＞

小生、江東区（西大島）に住んでまして、事務所としても３～４階建ての建物を２．３設計させていただいております。
建築の工事費は建物の規模、構造（鉄筋コンクリート造、鉄骨造等）により多少違います。今回の敷地面積から考えて、約３５坪×３＝１０５坪の延べ面積くらいかと思われます。概略坪当たり９０万～１００万円は掛かると思います。それに解体費（構造体により値段の差が有ります）約３～５万円/坪、設計費、申請費用、新設家具、什器（カーテン等）、消費税、登記費用等若干必要です。１．２～１．３億くらいは用意しておいた方が良いとかんがえられます。
経験上、江東区は地盤の状態により色々考慮しておいた方が良い事も多少ありますので、一概に言い切れませんが、具体的にお話頂ければ少しは具体的なアドバイスが出来るかもしれません、御気軽にご相談ください。 田口継道

既存建物の仕様や規模、地盤の状況などもはっきりとはわかりませんが、区役所の建築課などへ足を運ばれたら、法的条件や地盤の状況から、周辺道路の設備の埋設管の状況などを教えていただけると思います。計画を進めるのに最初に必要となる条件です。

また、地元だから十分に地域のことはわかっていると思われるかもしれませんが、事業を行うという視点で改めて地域を歩き回られたらいかがでしょうか。これまで気がつかなかった場所や風景が見えてくると思います。地域の人たちがどのように住まい、どのように活用されているかを見るのも大変参考になるはずです。

今葛飾で設計を進めていますが、下町は大変面白い、いろいろなものに満ち溢れた町だと思います。得るものは大きいと思います。私が設計の仕事を進める場合にまず始めることであり、そこには住まいづくりやデザインのヒントが隠されています。


さて、
新築部分については、50坪×0.8=40坪を１ﾌﾛｱの面積と想定し、３階建てで120坪で試算します。詳しいことが分かりませんので、超概略の試算となりますが、、、、

解体費や建設費（杭工事が必要になると思われますので高めになります。）だけでなく、地盤調査や敷地測量、合筆の手続きも必要かもしれません。さらに確認申請費や設計費用も加えますと、
おおよそ、10,000万円から15,000万円程度の費用となるのではないでしょうか。さらに消費税も加えていただく必要があります。


ただ、事業資金も重要ですが、それをどのように活用するか、どのような事業にするかという企画的な検討もそれ以上に重要なアイテムです。まずは、そうした企画的な側面（ソフト面）から相談なさってはいかがでしょうか。建設にかかわる部分（ハード面）は自ずとはっきりしてくると思います。

大変大雑把な数値で申し訳ないのですが、わからないことがおありでしたら、ご遠慮なくお申し出ください。
ご参考になれば幸いです。



島崎義治/株式会社島崎義治建築設計事務所
2012年、13年グッドデザイン賞を受賞しました
http://architect-studio.com