住み替えの際、賃貸に出すか売却するか

住宅・不動産不動産売買 2012/09/05 00:06

建築年が2010年２月のマンションを2880万で購入し、2000万のローンを組みました。まだ残債があり約1700万が残っていますが、家を建てることになったため、住み替える予定です。
私が住んでいる地区は、学区が良いという理由（公立でも私立に行かせるほどのレベルの高い小中学校があります）だけで、本当に人気な地区です。しかも、県で一番大きな駅に徒歩10分です。そのため、住んでいるマンションも今まで３回売りに出ましたが、売却価格は売り出し価格より50万円高く売れた部屋（2011年）と、売り出し価格と同額で売れた部屋（2011年）が１部屋と、売り出し価格より10万円だけ安く売れた部屋（2012年8月）の３パターンでした。この地区はなかなか新築マンションができるスペースもなく、中古でも売りに出れば売れている様子です（築20年とかでも売れています）ですので、わたしの部屋も売りに出せば、購入価格くらいで売れると思います。本当になかなかマンションができないので、購入価格より高く売りに出してみようかとも主人は言っておりますが、その辺りについてはまだ決めていません。
また、同じマンションで賃貸の出されている部屋も数部屋あるようですが、友達が2500万で購入した部屋を16万円で貸しに出しているようです（今年３月から）。この学区には住みたい人がたくさんいるため、学区を通して、賃貸マンションもなかなか空きがなく、たくさんの方が賃貸マンションが出るのも待っていると不動産の方から聞いています。
このような状況の場合、賃貸に出すのか売却するのかどちらがおすすめでしょうか。よろしくお願い致します。

ktmykcm23さん（岡山県 / 女性 / 30歳）

回答：1件

斎賀久博
宅地建物取引主任者

メリットとデメリットを考えて選択してみてください。

2012/09/06 09:30 詳細リンク

初めまして、株式会社アレップス開発事業部の斎賀と申します。
賃貸に出す場合、売却される場合とそれぞれにメリット・デメリットはあります。
お持ちのマンションの条件によって選択は異なるかと思いますので、
以下のことを念頭においてご選択させれた方が宜しいかと思います。

【賃貸】
メリット
・収入になる（場合によってはローン返済額以上の家賃収入になる場合も有り、逆も有り）
・ご自身の資産として残る。（数年後に売り出すという選択肢も取れる。）

デメリット
・入居者が入ると、売りたいと思ったときに売れない。
・借り手が現れないと、ローン返済の負担だけが続く。
・ローン以外の負担が続く、管理費・修繕積立金他
（特に修繕積立金は初期に低く設定されてますから、今後増額の可能性が高いといえます）
・入居者とのトラブル（滞納・クレーム他）
・退去時の原状回復費用のオーナー負担

【売却】
メリット
・後腐れが無い
・ローンが減る。
・管理費・修繕積立金等の負担が無くなる。
・組合の各種行事に関する煩わしさが無くなる。

デメリット
・お持ちのマンションの場合、かなり売却の条件は良いようですが、不動産の売買市場自体は冷え込んでいますので、希望通りの金額で売れない可能性も。
・長期間売れ残った場合のローン返済の負担。
・仮に売却価格が安かった場合、家が無くなり、ローンだけが残る。

以上の様な所でしょうか。
なお、【賃貸】のデメリットである、入居者が付いた後の売却に関しては、定期借家契約にして一定期間の賃貸後に入居者に退去してもらう契約で対応することは可能です。
また、不動産売買は冷え込んではおりますが、昨今の消費税増税法案の可決により駆け込み需要は見込めると思いますので、売却をお考えであれば今の時期を逃す手はないかと思います。