親族間の使用貸借契約について

住宅・不動産住宅賃貸 2012/08/30 21:03

初めて利用させて頂きます。カテゴリなど間違っていたらすいません。

私の実家は２５０平米ほどの土地に店舗兼住宅（１５０平米）と、姉夫婦の家（平米は不明ですがほぼ残りの面積と思われます・名義は義兄）が建っています。
先月、父が他界し、相続は母が全てを相続するというかたちで手続きしました。

姉達が父の土地に家を建てて１３年間、店舗も半分義兄が使用してましたが、一切の使用料を両親に支払っていませんでした。
今後は母が諸々の支払いの為に、姉達から土地の使用料、貸し店舗料、駐車場代などを払ってもらうことにしました。

・その算出方法として複雑でない方法は？
・契約書はやはり作成したほうが良いか？
・作成するなら契約書は土地、貸し店舗、駐車場と個別に作成したほうが良いのか？
・作成するなら私が作ろうと考えていますが（相続の書類も私が作りました）可能でしょうか？ダウンロードした書式を使って問題ないんでしょうか？
・使用代として支払ってもらった場合、今後母が他界した時の相続に何か影響はありますか？
・母はその収入を申告する必要がありますか？（年間いくらなら？）
・契約書があり、姉達が経費として申告したら、母は金額に関わらず申告しないとだめですか？

雑な説明で申し訳ありませんが、なるべく易しく教えていただけると助かります。

補足

2012/08/30 21:03

父の納骨などがあり、ご回答いただいてから時間が経ってしまいましたが補足させて下さい。
母の名義にした家は１階の一部が店舗になっています。その店舗の半分の広さを義兄が使用しています。
看板業をしていますが、仕事があまりうまくいっていないようで、あまり利益はない様子です。
土地の賃料は固定資産税を姉達が使用しいる面積で割ってから、３～１０倍ということで良いでしょうか？その額が年間の賃料になりますか？
駐車場は近隣の相場が分かりましたので参考にします。
母の年間所得をなる分、引ける経費というのは具体的にどのようなものですか？
土地に外壁を建てる費用とか、固定資産税は経費になるのでしょうか？

だれかおしえてさん（静岡県 / 女性 / 43歳）

回答：1件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

親族間の不動産賃貸に関して

2012/08/31 23:03 詳細リンク

: (4.0)

不動産FPの野口です。

母と姉夫婦に土地、店舗建物、駐車場を賃料を授受し貸す場合は、使用貸借でなく「賃貸契約」になります。

当然、夫々に「賃貸契約書」を締結した方が良いです。

賃料の算出方法は、近隣の事例が良いでしょう。例えば、駐車場なら1台月間幾らが相場かあるでしょうから。

土地付き建物店舗は、所有が母上の物で、姉上夫婦は他に母上の所有の土地に自宅建物を義兄名義になっており、更に駐車場もありこの土地を姉夫婦が利用している。母上は店舗兼住宅にお住まいですか？2階？
適正な、賃料は13年間無償で使ってきたため、割高にするか、親子だから安くするかなどは双方の協議が必要です。目安は次の如くです。

１、土地付き店舗の賃貸契約書ーーー賃料は店舗の業種によって、売上げや利益状況により異なります。母上の住居の問題もあり賃料は判断できません。

２、姉上夫婦の住居建物のため土地の賃貸借契約ーーー賃料は土地の固定資産・都市計画税の３～10倍が一つの目安です。建物の状況（木造、鉄骨、鉄筋など）や賃貸期間などが目安です。

３、駐車場は、駐車台数と近隣の相場によって異なります。屋根やアスファルトの状況によって異なります。

母上が他界した場合は、当然相続が起きるでしょうから、姉上にも相続権がありますからしっかりと問題が起こらないよう万全のことを、母上健在の間に協議の上決めておくべきでしょう。

母上は、これ等3つの不動産事業としての不動産所得が発生するでしょう。年間所得（＝収入ー経費）が20万円以上あれば、確定申告をしなければなりません。

今まで、姉夫婦が、店舗、自宅などの土地を無償で（「使用貸借」と言う）13年間してきた場合は、適正な賃料相当分が「贈与」に当たる場合があります。特に店舗で事業をしてきた場合は年間50万円以上だと贈与的な経済利益付与(みなし贈与税務問題）が起きる可能性があります。

この様に、過去、将来に及ぶ賃貸契約、相続、確定申告など多くの問題があります。

だれかおしえて様が、一般的な契約書をダウンロードしても出来るでしょうが、予想される将来の発生リスクも考え、専門家に御相談されたほうが良いでしょう。