親族間の不動産賃貸に関して

　不動産FPの野口です。

母と姉夫婦に土地、店舗建物、駐車場を賃料を授受し貸す場合は、使用貸借でなく「賃貸契約」になります。

当然、夫々に「賃貸契約書」を締結した方が良いです。

賃料の算出方法は、近隣の事例が良いでしょう。例えば、駐車場なら1台月間幾らが相場かあるでしょうから。

土地付き建物店舗は、所有が母上の物で、姉上夫婦は他に母上の所有の土地に自宅建物を義兄名義になっており、更に駐車場もありこの土地を姉夫婦が利用している。母上は店舗兼住宅にお住まいですか？2階？
適正な、賃料は13年間無償で使ってきたため、割高にするか、親子だから安くするか　などは双方の協議が必要です。目安は次の如くです。

　１、土地付き店舗の賃貸契約書ーーー賃料は店舗の業種によって、売上げや利益状況により異なります。母上の住居の問題もあり賃料は判断できません。
　
　２、姉上夫婦の住居建物のため土地の賃貸借契約ーーー賃料は土地の固定資産・都市計画税の３～10倍が一つの目安です。建物の状況（木造、鉄骨、鉄筋など）や賃貸期間などが目安です。

　３、駐車場は、駐車台数と近隣の相場によって異なります。屋根やアスファルトの状況によって異なります。

　母上が他界した場合は、当然相続が起きるでしょうから、姉上にも相続権がありますからしっかりと問題が起こらないよう万全のことを、母上健在の間に協議の上決めておくべきでしょう。

　母上は、これ等3つの不動産事業としての不動産所得が発生するでしょう。年間所得（＝収入ー経費）が20万円以上あれば、確定申告をしなければなりません。

今まで、姉夫婦が、店舗、自宅などの土地を無償で（「使用貸借」と言う）13年間してきた場合は、適正な賃料相当分が「贈与」に当たる場合があります。特に店舗で事業をしてきた場合は年間50万円以上だと贈与的な経済利益付与(みなし贈与税務問題）が起きる可能性があります。

この様に、過去、将来に及ぶ賃貸契約、相続、確定申告など多くの問題があります。

だれかおしえて様が、一般的な契約書をダウンロードしても出来るでしょうが、予想される将来の発生リスクも考え、専門家に御相談されたほうが良いでしょう。