フラット35Sエコ+変動金利　ミックスについて

マネー住宅資金・住宅ローン 2012/07/13 00:02

はじめまして。
32才の会社員です。32才の嫁（無職）、秋に子供が生まれる予定です。
新築マンションを購入し2013年3月入居予定です。
年収630万円。現在の家賃11万円です。
4年後、妻はパートをする予定です。

住宅ローンは3100万を検討中。
株を売却すれば住宅ローンは2900万円となります。
フラット35Sエコ+変動金利のミックスを検討しております。

毎年、ボーナスで30万円繰り上げ返済する予定です。
さらに所有している社債を3年後、繰上げ返済にまわす予定です。
（２５０万円）

1)上記の場合、フラット35Sエコ+変動金利それぞれどのぐらいの割合で
ローンを組めばよろしいでしょうか？

2)現在、株を売却した場合70万円近くの売却損が発生します。
いま頭金にした方が、今後お得になるのでしょうか？

3)上記以外のおすすめ返済方法があればご教授下さい。

ジョン402さん（東京都 / 男性 / 42歳）

回答：1件

三島木英雄
ファイナンシャルプランナー

ローンは少し守り気味位が丁度良いと思います

2012/07/14 16:48 詳細リンク

ジョン402様

住宅の取得おめでとうございます。
ご質問の住宅ローンの件ですが、現在金利も史上最低金利で
良い環境ですね、金利は融資が実行される来年3月時の金利が融資金利として
適用されますが、現時点と大幅な変化はないと想定して回答します。

変動金利：0.875％
フラット35：2.00％（当初5年-1.0％、6年～20年-0.3％）

と仮定しました。

融資割合ですが、長期の固定金利は「35年かけて返済する予定」
変動金利は「概ね10年程度で返済する予定」
と分けて考えると良いかもしれません。

拝見する限り、3,100万円での借り入れの場合
・株式売却による200万
・3年後の社債償還による250万
・毎年の30万

とあります。これらは比較的臨機応変にすぐに返済できるので
変動金利の金利が上昇した場合において有効に繰り上げ返済に使えますね。

ただし、これから見えない部分として
マンションの管理費や修繕積立金、学校教育費などが発生してきます。
それらを考えると今の想定よりも、思いの他繰り上げ返済が出来ないかもしれない？
という考えも少し持っておかれると良いかもしれませんね。

ミックス型のローンを組まれた場合、正直極端な金利変動が無い限り
どれが得という事はありません。
実際にシミュレーションなどを色々しても、大体のお客様は判断がつかず
半分半分にされる方が多いです。

私であればですが、ジョン402様の内容を拝見する限り
変動：1,100万、フラット35：2,000万位の比率が無難と感じます。

また、株式を売却してローンを減らしておく方法ですが
金利が高い方のフラット35で全て借りた場合でも200万の借り入れ減少に
対して、利息軽減は約78万程度の想定です。

現在の株価低迷時期に売却しても利息軽減を狙っても
売却損と同じ程度の利息軽減効果ですので、こちらは株式の内容次第となりそうですね。

これから先は、消費税増税、社会保険増税、所得税増税、相続税増税と
増税ラッシュです。

少し、守り気味かな？程度が丁度いいかもしれませんね。

最終的にはジョン402様の財産状態により的確にアドバイスすることになりますので
ご参考までに。

株式会社FPリサーチパートナーズ
http://www.fp-research.jp/index.html