親のためのマイホーム購入

住宅・不動産不動産売買 2012/06/23 00:13

遠方に住む親の住居が老朽化し、これを機に実家（両親のみ居住）を売却し、現在の自宅近くに両親用のマンションの購入を考えています。

生前贈与で実家の登記状況が両親・兄弟で4分割されているため新規で購入するマンションの登記をどうするか悩んでいます。また、これら一連にかかる税金等の節税策
も含め、よいアドバイスがあれば教えてください。

実家の登記状況：父・母・自分・弟の4分割
実家の売却見積もり額：2000万
購入予定のマンション：2500万（リフォーム込）

両親が実家を購入したのは1970年生前贈与で分割登記したのは1980年
自分・弟が実家を出たのは1995年です。

自分が現在住んでいるマンションのローンは完済しており、今回購入する両親用のマンション購入資金の不足分は新たに住宅ローンを組もうと思っています。
また、実家の登記持ち分のある弟は売却益を両親の住居用に供することに同意しています。

補足

2012/06/23 00:13

真山様、先日は迅速かつご丁寧な説明をありがとうございます。
とても参考になりました。
あれから、実家の売却が2000万で決定し両親の住む住宅を探しているところです。

広さがある物件が見つかったことと両親が高齢なこともあり、私が同居することを考えています。今後発生するであろう相続のことも考え、登記を私のみにすることは可能でしょうか。

現在所有のマンションは私と妻で３：２の区分登記です。
娘の通学の都合もあり現在のマンションには妻と娘が引き続き居住する予定です。

まるちゃるさん（東京都 / 男性 / 48歳）

回答：1件

専門家

真山英二
不動産コンサルタント

登記持分について

2012/06/23 12:39 詳細リンク

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

個別の税務相談等に関しては、税理士、税務署等のご確認ください。
以下は、すべて一般的な話としてご参照ください。

購入する不動産の所有権移転登記において、
その持ち分は、原則として購入資金の出資割合となります。

お金の出資割合と不動産の持ち分割合が大きく異なっていると
そこに贈与税が課税される場合がございます。

お金の出所に関して、
住宅ローンを使用する場合は、住宅ローンの債務者が
その住宅ローン金額分のお金を出資したと見なされます。

今回、「まるちゃる」さんが、
両親のために住宅ローン等を組むのであれば、
その金額に相応の持ち分を持っていた方が良いと思います。

住宅ローン以外の残りの現金出資部分に関しては、
ご両親がそれまでの貯金等から出した形をとれば、
ご両親の意志で残りの持ち分割合を決めてしまえば
よいと思います。

また、実家を売却した際の税金に関しては、
売却によって譲渡益が生じるのであれば、
その譲渡益を各人の持ち分で割り振る形になります。
ただし、ご両親の持ち分部分に関して、
マイホーム売却時の３０００万円特別控除が使えるのであれば
売却見積額を見る限り、税金はかからないと思われます。

売却の際に、「まるちゃる」さんや弟さんの持分部分に
譲渡益が生じるのであれば、不動産の分離課税の
長期譲渡所得の計算式に当てはめて税額を
計算することになります。

仮に、その譲渡益が贈与税の基礎控除１１０万円以内であれば、
ご両親にその譲渡益を全額渡しても、その他の贈与が無ければ
贈与税がかからないので、ご両親の手助けになると思います。

個別の税相談については、
税理士、税務署にご確認して頂ければと思いますが、
お金の出資割合と登記持ち分の割合を合わせることを
原則として今後の計画を立てていけば良いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。